 |
Quy định đánh thuế từ chuyển nhượng BĐS đã ồn ã từ rất lâu, nhưng hiện nay việc thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chịu thuế suất 25%, trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn khiến nhiều người băn khoăn.
Trên thực tế, những tranh cãi quanh việc áp thuế 2% và 25% đã có ngay từ thời điểm bắt đầu áp dụng Luật thuế cá nhân khi chuyển nhượng BĐS. Trong chưa đầy 3 năm đã có tới 6 Thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản, nhưng “rối” vẫn hoàn “rối”.
Quy định này có 2 điểm chưa hợp lý. Thứ nhất, cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế trên cơ sở tham khảo giá tại sàn giao dịch BĐS của chủ đầu tư, hoặc sàn giao dịch BĐS khác, chỉ được thực hiện sau khi cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế.
Như vậy, tại thời điểm cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế, không có căn cứ xác đáng nào để khẳng định được giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng này không phù hợp với giá thị trường. Việc cơ quan thuế xác định giá chuyển nhượng hợp đồng không phù hợp giá thị trường hoàn toàn mang tính chủ quan.
Thứ hai, thời điểm nhà ở được bán thông qua sàn giao dịch BĐS và thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng khác nhau, cách xa nhau, trong khi giá thị trường được xác định tại thời điểm hợp đồng được ký kết. Giá thị trường có thể biến động rất lớn.
Thí dụ, có những dự án giá nhà ở trong thời điểm hiện tại thấp hơn nhiều so với giá tại thời điểm chủ đầu tư bán nhà ở ra thị trường. Vì vậy, nếu lấy giá tại thời điểm nhà ở được giao dịch từ trước để xác định giá thị trường tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết là không phù hợp.
Chưa kể nếu lấy thông tin về giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại sàn giao dịch BĐS cũng không phù hợp, thiếu căn cứ pháp lý.
Theo các chuyên gia BĐS, điều này xuất phát từ việc thị trường BĐS kém minh bạch, giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường còn quá chênh lệch. Khi thực hiện các giao dịch BĐS, cơ quan quản lý mong muốn đưa tất cả qua sàn để bảo đảm tính minh bạch về thông tin và công khai về giá trị.
Từ đó, có cơ sở để tính đúng, tính đủ cho người tham gia thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như bảo vệ quyền lợi của chính họ. Tuy nhiên, với 70% giao dịch BĐS trên thị trường không qua sàn, mục đích này gần như đã thất bại.
Hệ thống theo dõi, kiểm tra, giám sát không tốt đã khiến cho người dân tìm mọi cách giấu giá mua ban đầu để được tính thuế theo cách thứ hai (2%). Điều này dẫn đến Nhà nước không thu đúng, thu đủ được thuế, cơ quan thực thi pháp luật vất vả, còn người nộp thuế theo cách thứ nhất (25%) lại cảm thấy chưa công bằng.
Khó khăn hiện nay xuất phát từ việc hệ thống đăng ký đất đai nước ta chưa kiểm soát được 1 người hiện có bao nhiêu BĐS. Vì vậy, cơ quan thuế chưa xác định được những trường hợp có 2 BĐS trở lên có chuyển nhượng nhà đất mà trốn thuế.
Một khó khăn nữa, nếu 1 người có nhiều BĐS ở các địa phương khác nhau, việc kê khai trốn thuế hoàn toàn có thể xảy ra. Vì thế, để đơn giản trong việc xác định thu nhập chịu thuế, chỉ nên áp dụng 1 mức thuế suất 2% đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai.
Căn cứ tính thuế và thuế suất chỉ nên áp dụng một mức 2%. Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế, sẽ áp mức thuế 2% trên tổng số tiền nằm trong giá mua nhà mà người mua phải thực hiện thanh toán.
