Cẩn trọng “chẻ nhỏ” căn hộ

Sau thời gian thị trường BĐS ế ẩm kéo dài, lượng hàng tồn căn hộ không ngừng tăng lên, sức mua sút giảm, các chủ đầu tư không thể ôm “cục nợ” mãi nên đang tính kế “chẻ nhỏ căn hộ” cho dễ bán.

Lượng căn hộ diện tích từ 70m2 trở lên, giá trị lớn, vượt quá  mức thu nhập và khả năng của người dân sẽ được chẻ đôi. Dù các cơ quan quản lý Nhà nước chưa có chủ trương chia nhỏ căn hộ, song xuất phát từ tế khó khăn của thị trường, Hiệp hội BĐS TPHCM và nhiều doanh nghiệp (DN) đang tha thiết muốn chẻ nhỏ căn hộ diện tích lớn càng sớm càng tốt.

Theo “tâm nguyện” của một ông chủ BĐS có thương hiệu tại TPHCM, việc chẻ nhỏ, điều chỉnh tỷ lệ căn hộ (nhỏ-trung bình-lớn) chủ yếu là các dự án  đang xây dở dang, hoặc đã xây dựng xong.

Chẳng hạn, căn hộ diện tích từ 90-100m2 trở lên khó bán, nên cho phân đôi ra thành 2 căn 45-50m2 để vừa túi tiền người dân. Có thể hiểu nôm na, chẻ nhỏ căn hộ trong tòa nhà chung cư đã hoàn thiện là phải “bóp nhỏ” các chỉ tiêu xây dựng công trình xuống, xây thêm tường ngăn, thiết kế lại căn hộ, chạy lại  hệ thống điện, nước, nước thải…

Việc “đại phẫu” căn hộ như thế xét về mặt kinh tế lẫn kỹ thuật sẽ tốn kém và nguy hiểm cho kết cấu công trình mà chưa chắc cải thiện khả năng bán hàng. Đề xuất bổ đôi căn hộ để bán suy cho cùng là giải pháp tình thế, chữa cháy nhằm cứu thị trường BĐS trong bối cảnh khó khăn.

Tuy nhiên, trước mắt việc làm này bị “vấp” quy định trong Luật Nhà ở 2005: căn hộ chung cư thuộc nhà ở thương mại, phải có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2. Như vậy muốn chẻ nhỏ căn hộ, diện tích căn hộ đó phải rộng từ 90m2 trở lên, hoặc… sửa luật.

Bên cạnh đó, đối với những dự án hoàn thiện có người ở, chủ đầu tư muốn “chẻ nhỏ” căn hộ bị ế còn lại, biến chung cư “cao cấp” thành “cấp thấp”, chắc chắn bị cư dân hiện hữu phản đối kịch liệt. Ví dụ: Một chung có quy mô 100 căn hộ với 400 người ở, nếu chia nhỏ thành 150 căn hộ đương nhiên dân số của dự án cũng sẽ vọt lên thành 750 người.

Tại thời điểm mua căn hộ, quy mô tòa nhà 100 căn, cùng với hạ tầng, dịch vụ tốt, giá thành là 20 triệu đồng/m2. Nay bỗng nhiên chung cư “đẻ” thêm 50 căn nữa, 400 cư dân buộc phải nhường bớt tiện ích, hạ tầng với 750 cư dân mới, liệu giá tiền 20 triệu đồng/m2 bỏ ra mua căn hộ trước đây có xứng đáng? Do đó, chẻ nhỏ căn hộ chỉ giải quyết lợi ích kinh tế của chủ đầu tư, mà quên đi quyền lợi chính đáng của người dân.

Mỗi công trình nhà ở cụ thể, các chỉ tiêu quy hoạch, thiết kế dự án khi được cơ quan quản lý phê duyệt đều đã được xem xét, tính toán căn cứ vào quy hoạch tổng thể của khu vực lập dự án và quy hoạch chi tiết được chủ đầu tư trình duyệt. Vậy nên, việc chia nhỏ căn hộ trong một khối nhà sẽ làm thay đổi chỉ tiêu dân số, gây áp lực lên hạ tầng tiện ích như giao thông, công viên, nhà giữ xe, nhà trẻ, công trình công cộng và mất an ninh trật tự.

Dân số tăng, trong quá trình khai thác và sử dụng thang máy, công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật của dự án… cũng nhanh dẫn đến quả tải, hư hỏng. Tất cả những hệ lụy này gây ảnh hưởng lớn đối với quyền lợi và môi trường sống của cư dân về lâu dài.

Các tin khác