(ĐTTCO) - Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) vừa đưa ra hàng loạt kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 nhằm tạo thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển. Đáng lưu ý là các kiến nghị về việc bỏ khung giá đất 5 năm, ban hành sắc thuế đất thay thế tiền sử dụng đất và cho phép chuyển nhượng dự án sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (GPMB) dự án.
Căn cứ các quy định hiện hành, UBND TPHCM đã ra Quyết định 51/2014/QĐ-UBND ngày 31-12-2014 (có hiệu lực 5 năm) ban hành bảng giá đất, trong đó giá đất cao nhất vẫn thuộc về các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1). Tuy nhiên, sau khi vận dụng giá cao nhất 162 triệu đồng/m2 và khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khu vực 1 là 1,2 lần, giá đất ở 3 con đường này cũng chỉ 194,4 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường khoảng trên 1 tỷ đồng/m2. Ngoài ra, một vấn đề bất hợp lý trong cách tính tiền sử dụng đất đối với các vị trí nhà trong hẻm, đã dẫn tới mức nộp tiền sử dụng đất của nhiều vị trí nhà trong hẻm trong thời điểm hiện nay cao hơn mức nộp tiền sử dụng đất năm 2014.
Như vậy, bảng giá đất TP ban hành hiện nay chỉ tương đương 30-40% giá đất thực tế trên thị trường, cho thấy sự bất cập trong việc ban hành khung giá đất, cần phải được xem xét sửa đổi cho phù hợp. Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 18, Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành khung giá đất, mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm và quyết định ban hành bảng giá đất, để đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo Điều 112 Luật Đất đai.
 |
HoREA cũng kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin - cho trên thị trường BĐS. Bởi tiền sử dụng đất đang là một điểm nghẽn của thị trường, là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đây cũng là ẩn số, không minh bạch, nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư, là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế xin - cho. Để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, HoREA kiến nghị 2 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.
Phương án 1: Thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế. Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Phương án 2: Cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực. Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017 của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn 5-30 ngày, nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án vẫn mất rất nhiều thời gian, trung bình mất 1-3 năm, làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở.
HoREA cũng kiến nghị cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án, coi chuyển nhượng dự án, là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp. Hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS cũng là một điểm nghẽn của thị trường BĐS hiện nay. Riêng TPHCM có khoảng 500 dự án hiện đang ngừng triển khai, đây là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.
