Tín dụng BĐS: Cần thời gian điều chỉnh

Các chính sách kích cầu thị trường bất động sản (BĐS) chỉ tác động đến một phân khúc nhất định. Trong khi nợ xấu của hệ thống NH chủ yếu tập trung vào lĩnh vực này và nếu muốn khơi thông phải xử lý được bài toán nợ xấu. Nhưng để xử lý được nợ xấu NH cần sớm hình thành thị trường mua bán nợ để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, song đến nay vẫn chưa thể hình thành được thị trường này vì cơ sở pháp lý chưa cho phép. Đó cũng chính là rào cản đối với tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế nói chung và nguồn vốn dành cho thị trường BĐS nói riêng trước tình hình hiện nay.

3 thị trường chưa thông

Tín dụng BĐS: Cần thời gian điều chỉnh ảnh 1
Thực tế thời gian qua, dòng vốn kích cầu của Chính phủ cũng như phía các NH bơm vào thị trường BĐS không ít, không chỉ với gói 30.000 tỷ đồng mà ngay bản thân các NHTM cũng đang chạy đua để tìm “ven” bơm vốn. Tuy nhiên, để tìm được “ven” trong tình hình thị trường khó khăn, sức cầu BĐS yếu hiện nay là bài toán quá khó.

Nói như TS. Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thị trường BĐS Việt Nam đã bị méo mó về cung, cầu trong một thời gian dài, nên muốn làm tan băng ngay không dễ dàng, cho dù các chính sách kích cầu được đưa ra kèm nhiều gói tín dụng ưu đãi.

Theo TS. Lịch, thị trường BĐS gồm có: thị trường mua - bán, thị trường thế chấp và thị trường cho thuê. Thị trường thế chấp BĐS, tức liên quan đến các khoản nợ xấu của các NH, hiện bị “ức chế” cả về hành chính, thủ tục rườm rà và tốn kém nhiều thời gian nếu khi có nhu cầu thanh lý.

Thực tế, muốn phát mãi một tài sản đảm bảo thu hồi nợ xấu mất rất nhiều thời gian và thủ tục. Trong khi để khôi phục và phát triển được thị trường BĐS cả 3 thị trường nói trên phải liên thông mới xử lý được triệt để các khoản nợ xấu của NH hiện nay.

Trong khi đó, thị trường mua - bán nợ liên quan đến BĐS, do tài sản thế chấp trong vay vốn của khách hàng (cả doanh nghiệp và cá nhân) chủ yếu tập trung nhiều ở lĩnh vực BĐS. Do vậy hiện nay các NH cũng không mạnh dạn trong việc thu hồi tài sản đảm bảo bằng BĐS để phát mãi một cách mạnh mẽ.

Tín dụng BĐS cần có thời gian để điều chỉnh và khơi thông dần khi thị trường hồi phục. Chúng ta không phủ nhận vai trò của Nhà nước trong việc khôi phục thị trường BĐS, nhưng cần hiểu rằng yếu tố thị trường mới quyết định, Nhà nước không thể thay thị trường để xử lý được.

TS. Trần Du Lịch

Nhiều lãnh đạo NH cho biết, để phát mãi được một tài sản thế chấp liên quan đến khoản nợ quá hạn hết sức phức tạp, tốn kém cả chi phí lẫn thời gian. Điều đáng nói khó phát mãi được tài sản BĐS trong bối cảnh thị trường hiện nay  bởi không có lực cầu khi đưa ra phát mãi sẽ rất khó tiêu thụ được hàng.

Chẳng hạn một doanh nghiệp đem nhà xưởng thế chấp cho NH để vay, nhưng trước khó khăn của thị trường, nhà máy này ngưng hoạt động sản xuất thì có phát mãi tài sản đảm bảo chưa hẳn NH đã bán được nhà xưởng. Có thể sẽ có một số doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng sản xuất, kinh doanh sẽ mua lại nhà xưởng này, nhưng số này không nhiều.

Mặt khác, sau khi phát mãi được tài sản nếu chưa thu đủ khoản vay, NH sẽ phải tiếp tục buộc khách hàng trả nợ. Thực tế hiện nay cho thấy, hầu hết tài sản đảm bảo được phát mãi đều dưới giá trị định giá của NH cho vay trước đây, do thị trường BĐS giảm giá, đóng băng kéo dài trong một thời gian khá dài từ 3-5 năm qua.

Chưa thể khơi thông

Theo đánh giá của TS. Lịch, với một thị trường đã bị méo mó, muốn giải quyết được đòi hỏi có thêm nhiều thời gian, chứ không thể nóng vội đưa ra nhiều gói kích cầu. Đặc biệt, khi tình hình kinh tế từ nay đến cuối năm còn nhiều thách thức: tín dụng, nợ xấu... gắn với tái cấu trúc NH.

Hướng tái cấu trúc và xử lý trong lĩnh vực NH như thời gian qua là phù hợp, tránh được đổ vỡ, đã đi được nửa chặng đường, nhưng cũng chưa thể đánh giá các NH đã hoàn toàn ổn định và sức khỏe được hồi phục trở lại. Bởi một khi BĐS chưa hồi phục, nợ xấu vẫn tăng.

Một lãnh đạo cấp cao trong ngành NH cho rằng, sức khỏe của các NH sau M&A trong 2 năm rồi đã có chiều hướng cải thiện, nhưng chưa thể khẳng định đã qua khỏi bệnh. Bởi các NH này trước đây cho vay nhiều vào BĐS và cả đầu tư BĐS nên cần có thời gian để xử lý. 

BĐS đóng băng kéo theo hàng loạt ngành nghề khác khó khăn: nợ xấu NH tăng lên, thị trường vật liệu xây dựng chùng xuống, nhu cầu vốn vay NH ở lĩnh vực này cũng giảm mạnh. Vì thế, với nhiều chương trình kích cầu tín dụng BĐS mà NH đưa ra thời gian qua chưa dễ khơi thông và sớm cải thiện.

Phó Thống đốc NHNN Nguyễn Phước Thanh cho rằng, trong các gói hỗ trợ chính sách từ Nhà nước cho thị trường này hiện chỉ có gói 30.000 tỷ đồng nhằm giúp người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận vốn lãi suất ưu đãi 5%/năm để mua nhà.

Còn các gói tín dụng khác chỉ là một biện pháp kỹ thuật để giúp quản lý dòng tiền tốt hơn cho các NHTM trong quá trình triển khai khi tham gia vào chuỗi liên kết này. Với các gói tín dụng BĐS các NH đẩy mạnh ra thị trường thời gian qua cũng chỉ mới quảng bá, còn tiến độ giải ngân vẫn khá chậm.

Phương Anh

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Ông Đinh Văn Thành – Chủ tịch HĐQT SCB trao bảng tượng trưng trao 20 căn nhà tình nghĩa tại Long An.

SCB xây 20 nhà cho gia đình chính sách khó khăn tại Long An

(ĐTTCO) -  Phát huy truyền thống đoàn kết, tương thân tương ái, đồng thời hưởng ứng phát động của UBND tỉnh Long An, Ngân hàng Sài Gòn (SCB) đã tài trợ 1,2 tỷ đồng để xây dựng 20 nhà ở cho gia đình chính sách khó khăn tại tỉnh Long An.

Vàng - ngoại tệ