Xác lập cơ chế định giá đất

Giá đất là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất của Luật Đất đai. Giải quyết được cơ chế định giá đất, các quy định khác của Luật Đất đai sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi. Do vậy, cơ chế định giá đất cần được xây dựng phù hợp với cơ chế thị trường và thông lệ quốc tế.

Áp đặt chủ quan 

Xác lập cơ chế định giá đất ảnh 1
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Căn cứ vào đó, các địa phương công bố bảng giá đất và lấy đó làm cơ sở để bồi thường cho người dân. Tuy nhiên, trên thực tế mức giá này thường thấp hơn nhiều lần so với giá mua bán, chuyển nhượng trên thị trường.

Sự chênh lệch quá lớn về giá đất trước và sau quy hoạch khiến nông dân không đủ tiền để mua đất. Hiện nông dân rất bất bình về việc giữa giá bồi thường thu hồi đất do Nhà nước quy định và giá của nhà đầu tư sau khi thu hồi đất bán lại chênh nhau rất lớn. Doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư ít nhưng bán giá rất cao, còn nông dân đầu tư lớn để cải tạo đất đai thu được chẳng bao nhiêu.

Bảng công bố giá tại các địa phương chỉ bằng 30-60% giá thị trường. Mức giá cao nhất trong bảng giá đất của Hà Nội và TPHCM là 81 triệu đồng/m2 (cũng là mức tối đa trong khung giá đất của Chính phủ) trong khi giá đất chuyển nhượng cao nhất thực tế trên thị trường cao hơn 400 triệu đồng/m2, cá biệt có nơi hàng tỷ đồng/m2.

Trong nền kinh tế thị trường, định giá đất được điều chỉnh bằng hệ thống luật pháp về tiêu chuẩn chuyên môn nghiệp vụ kỹ thuật và đạo đức hành nghề. Chỉ có những người được đào tạo bài bản đạt những tiêu chuẩn về chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức, mới được cấp chứng chỉ hành nghề. Việc giao cho cơ quan hành chính định giá đất là một cơ chế không phù hợp.

Sự chênh lệch lớn khi áp dụng bảng giá đất để tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất đai còn gây thất thu ngân sách nhà nước, trong khi nếu dùng để tính giá bồi thường người bị thu hồi đất lại không đồng ý, dẫn đến khiếu kiện làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Con số gần 70% số vụ khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai chủ yếu là vướng mắc về giá đất.

Trên thực tế, hiện khung giá đất không theo kịp biến động của thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặt khác, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn 1,5-81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt. Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.

Hiện nay pháp luật trao thẩm quyền quyết định về đất đai (giao đất, cho thuê đất) và quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh là nguyên nhân chính làm cho giá đất thiếu khách quan. Thực tế, việc tập trung 2 quyền năng này cho UBND cấp tỉnh dễ dẫn đến lạm quyền hoặc làm nảy sinh tình trạng áp đặt ý muốn chủ quan trong định giá đất gắn với tư lợi.

Đấu thầu, đấu giá

Việc định giá đất phải được trao cho tổ chức, đơn vị độc lập có chức năng định giá được phép hành nghề theo quy định của pháp luật. Đây là các tổ chức định giá độc lập đủ khả năng về chuyên môn nghiệp vụ xác định dựa vào căn cứ khoa học và thực tiễn về giá đất trên thị trường.

Theo đó Nhà nước cần thành lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá. Không thực hiện cơ chế hội đồng định giá liên ngành dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư, giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong khi lại gây thiệt thòi quyền lợi người dân.

Theo quy định hiện hành, hiện đang tồn tại 2 loại giá đất, là một trong những nguyên nhân gây khiếu nại về giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án sử dụng đất do Nhà nước thu hồi đất. Để khắc phục hạn chế này, giải pháp hoàn thiện chính sách về giá đất được đưa ra là giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Trường hợp không thỏa thuận được về giá, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá. Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại và giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính đền bù.

Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra khách quan, độc lập phải tách thẩm quyền quyết định về giao, cho thuê, thu hồi và thẩm quyền quyết định về giá đất. Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.

Thực tiễn các nước cho thấy việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá bất động sản do thị trường quyết định mà còn giảm thiểu tham nhũng của cơ chế xin - cho khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng như sự nhũng nhiễu của đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về thủ tục hành chính. Cần thu hẹp phạm vi áp dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành.

Bởi giá đất trong các quan hệ phải do các bên tự quyết định, Nhà nước không can thiệp việc xác định giá của các bên. Khung giá đất Nhà nước đưa ra chỉ có ý nghĩa tham khảo đối với các bên và chỉ có giá trị trong việc xác định nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất phải thanh toán cho Nhà nước như thuế, lệ phí.

Cần bổ sung quy định cụ thể về việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại (địa tô), góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước và phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

PGS.TS Ngô Trí Long

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất