Nuôi nợ tốt để thu hồi nợ

Việc Chính phủ đưa ra cảnh báo kiểm soát chặt dòng tín dụng vào BĐS và ngăn chặn tình trạng bong bóng BĐS tái diễn là hoàn toán chính xác. Đây là một cảnh báo đáng được quan tâm. Vì thế, các NHTM phải kiểm soát chặt dòng tín dụng vào BĐS để tránh rủi ro nợ xấu khi ồ ạt đẩy vốn vào BĐS, tạo ra bong bóng cho thị trường.

Khủng hoảng tài chính do bong bóng BĐS

Nuôi nợ tốt để thu hồi nợ ảnh 1 
Thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua qua 3 cơn sốt, gồm giai đoạn 2001-2003, cơn sốt đầu tiên đưa BĐS từ không có giá đến hình thành được mặt bằng giá. Cơn sốt thứ 2 (giai đoạn 2003-2004), BĐS sốt giá gắn liền với việc tạo động lực cho kinh tế tư nhân trong nước phát triển, với Luật Doanh nghiệp năm 2000. Tuy nhiên, cơn sốt bất thường về BĐS chính là cơn sốt xảy ra vào năm 2006-2007, đã dẫn đến khủng hoảng tài chính - kinh tế và kéo dài đến nay chưa kết thúc.

Điều đáng nói, cơn sốt BĐS giai đoạn này gắn với cơn sốt chứng khoán khiến nền kinh tế rơi vào khó khăn. Theo đó, giai đoạn 2007-2008, dư nợ tín dụng của ngành NH đã tăng lên mức quá cao, bất bình thường. Từ mức chỉ 20-30%, tăng trưởng dư nợ tín dụng của ngành đã lên mức 57% vào năm 2007 do nhiều NHTM quy mô vừa và nhỏ đã đổ vào BĐS, chứng khoán khiến thị trường BĐS, chứng khoán xì hơi.

Nguồn tín dụng của các NHTM không được kiểm soát chặt chẽ và con số dư nợ tín dụng cho vay BĐS không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tế các NHTM đưa ra. Điều đó phần nào cho thấy các NH đã không kiểm soát được nguồn vốn chảy vào BĐS.

Bởi thực tế, trong đợt giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp giai đoạn 2012-2013 đã phát hiện nhiều doanh nghiệp vay vốn NH để đầu tư vào BĐS, cho dù khi vay không có mục đích đầu tư vào BĐS.

Bên cạnh đó, một trong những yếu kém của các NHTM nước ta là không kiểm soát được dòng tín dụng hoặc kiểm soát lỏng lẻo, đã dẫn đến hậu quả nợ xấu như ngày hôm nay. Trong khi đó, nguyên tắc trong cho vay phải kiểm soát được nguồn tiền và dòng tín dụng. Vì thực tế cũng cho thấy nợ xấu của NH tập trung phần lớn vào BĐS. Bong bóng BĐS xì hơi, nợ xấu NH tăng lên.

Việc cảnh báo bong bóng thị trường BĐS và chứng khoán đã được tôi đưa ra cảnh báo rất nặng nề từ đầu năm 2007, nhưng không được quan tâm nhiều. Thế nhưng hậu quả bong bóng BĐS và chứng khoán đã xảy ra khiến một số doanh nghiệp ở các lĩnh vực ngành nghề khác (ngoài BĐS, chứng khoán) phải chết oan uổng.

Một phần do ở giai đoạn trên, BĐS tăng giá quá cao, nhiều chủ đầu tư thu lợi nhuận siêu ngạch ở mức đáng kể, đã kéo theo nhiều doanh nghiệp ở các ngành nghề khác nhảy vào BĐS. Nhưng chỉ sau một thời gian ngắn thị trường xì hơi khiến nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay.

Kiểm soát chặt tín dụng BĐS

Tín dụng NH lâu nay tập trung cho phần cung, quên đi phần cầu, nhưng trong thời gian tới các NH nên tập trung tín dụng cho người mua, thay vì chỉ nhắm đến các chủ đầu tư. Điều này cũng lý giải cho việc chỉ nên “nuôi” dự án BĐS phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, thay vì đổ vốn NH ồ ạt vào BĐS để tiếp tục lặp lại nợ xấu.

Điều đó không có nghĩa là các NH không thể và không nên cho vay BĐS. Để tháo gỡ khó khăn cho BĐS và xử lý nợ xấu của ngành NH, trong năm 2012 tôi đã có kiến nghị chính sách “nuôi nợ để thu hồi nợ”, nhưng chỉ “nuôi” những con nợ có khả năng hồi phục, lựa chọn các chủ đầu tư có khả năng trả nợ.

Chẳng hạn với các dự án đã được thực hiện một phần, nhưng hết khả năng để hoàn thiện, bán hàng trả nợ cho NH, các NH có thể tiếp tục cho vay để hoàn thiện dự án. Tuy nhiên, việc làm này phải được kiểm soát chặt chẽ và có chọn lọc những dự án tiềm năng để chủ đầu tư có thể trả nợ. Đồng thời, các NH và chủ đầu tư không được lợi dụng việc này để dẫn đến nợ xấu.

Thực tế, nhu cầu về nhà ở của thị trường hiện nay rất lớn, nhất là ở những trung tâm thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội, các dự án có mức giá phù hợp trên dưới 1,5 tỷ đồng vẫn bán chạy. Tuy nhiên, do thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2007-2009 đã được thổi giá lên quá cao.

Nguồn cung BĐS của thị trường không thiếu, nhưng các chủ đầu tư chỉ nhắm đến phân khúc cao cấp, bỏ qua phân khúc có nhu cầu về nhà ở thực sự, với mức giá căn hộ phù hợp. Chính điều này đã làm thị trường BĐS Việt Nam bị méo mó. Vì vậy, để thị trường có thể ấm dần lên, các chủ đầu tư dự án phải hướng đến phân khúc khách hàng có nhu cầu nhà ở đầu tiên. Đồng thời, lãi suất NH cho vay cũng cần phải ưu đãi hơn cho người mua nhà, thay vì lại nhắm đến các chủ đầu tư. Bởi người mua nhà mới là nhân tố quyết định đầu ra của các dự án BĐS.

Các dự án BĐS đòi hỏi phải có sự bảo lãnh của các NH trong việc hình thành nhà ở trong tương lai theo Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực kể từ ngày 1-7-2015. Việc đòi hỏi các dự án phải có NH bảo lãnh cũng đồng nghĩa với việc sàng lọc, lành mạnh hóa các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS. Chính việc bảo lãnh dự án sẽ làm cho thị trường lành mạnh hóa, minh bạch.

Vì các NH không thể bảo lãnh cho những dự án mà chủ đầu tư đã đem dự án đó thế chấp ở NH khác. Các NH sẽ phải thận trọng khi bảo lãnh dự án. Mặt khác, với thị trường BĐS hiện nay không chỉ có mỗi phân khúc nhà ở dành cho khách hàng cá nhân có nhu cầu nhà ở mà còn có BĐS nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ cao cấp… hiện nay vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. Ngoài ra, còn có một số dự án cơ sở hạ tầng hiện nay cũng được chuyển nhượng, mua lại quyền khai thác.

Tuy nhiên, để kiểm soát được dòng tiền vào BĐS cũng như tránh tình trạng BĐS xì hơi, không nên dùng nguồn tiền từ NH bơm ra để mua lại những dự án này mà đòi hỏi phải có vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp. Còn nếu Nhà nước tiếp tục chuyển giao những công trình hạ tầng và cho doanh nghiệp sử dụng bài toán dùng tiền của NH để hoàn thiện những dự án này sẽ như “đánh bùn sang ao”, khó tránh BĐS xì hơi lần nữa. Nếu lúc này, thị trường BĐS gặp khó khăn, một lần nữa Nhà nước sẽ phải gánh chịu. Vì vậy, NHNN kiểm soát khá chặt tín dụng vào thị trường BĐS để tránh rủi ro nợ xấu.

TS. Trần Du Lịch, Phó trưởng Đoàn  ĐBQH TPHCM

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Chủ trương của Chính phủ Việt Nam là  sẽ đưa những công dân Việt Nam ở nước ngoài về nước nếu có nhu cầu.

“Sức mạnh mềm” của Việt Nam

(ĐTTCO)-Trả lời ĐTTC, ông NGUYỄN PHÚ BÌNH, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, nhận xét việc đón công dân về nước để đảm bảo an toàn tính mạng cùng với việc phòng chống dịch Covid-19 hiệu quả nhờ cách làm đúng, có thể xem là cách xây dựng “sức mạnh mềm” của Việt Nam, không phải quốc gia nào cũng làm được.