Thị trường bất động sản

Nhà giá rẻ vẫn còn xa

(ĐTTCO) - Mặc dù đã có chủ trương từ lâu, nhưng việc phát triển các dự án nhà ở cho người thu nhập trung bình tại TPHCM vẫn chưa đi tới đâu. Các căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng rất ít, trong khi đó nhà ở cao cấp có giá 2-3 tỷ đồng/căn lại đang bùng nổ nguồn cung. Điều này cho thấy  giải bài toán nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp không hề đơn giản.

Cầu lớn, cung khan hiếm

Để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Chính phủ nên có những chính sách cởi mở hơn với doanh nghiệp. Hiện nay, xin làm một dự án nhà giá rẻ rất vất vả. Nhà nước cần giảm bớt các thủ tục không cần thiết. Bên cạnh đó cần có những chính sách hỗ trợ như miễn tiền sử dụng đất, cho phép xây căn hộ có diện tích nhỏ, miễn tiền kéo điện nước vào trong dự án để doanh nghiệp thực hiện dự án dễ dàng hơn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

TPHCM là một trong những TP lớn của cả nước, với khoảng 10 triệu dân sinh sống, trong đó chiếm phần lớn là những người trẻ, người lao động có thu nhập trung bình. Đi cùng với sự gia tăng dân số là nhu cầu lớn về nhà ở. Không chỉ những cư dân TP, những lao động trẻ nhập cư cũng mong muốn có một căn nhà an cư để lập nghiệp. Song với mức thu nhập như hiện nay, những đối tượng này rất khó có khả năng mua được nhà tại TP. Trong một báo cáo được Ngân hàng Thế giới (WB) đưa ra vào đầu tháng 12-2015, cho thấy hơn 40% hộ gia đình tại Việt Nam có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng, với mức thu nhập này họ không đủ khả năng để mua nhà.

TS. Huỳnh Thế Du, Giám đốc đào tạo Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, cho rằng người dân chỉ có thể tích lũy ở mức 30-40% tổng thu nhập của mình để dành cho việc mua nhà. Tuy nhiên, hiện nay đang xảy ra nghịch lý giữa giá nhà và thu nhập của người dân khiến cơ hội có nhà ở của người dân rất thấp. Theo tính toán của ông Du, với giá nhà ở mức 9,7 triệu đồng/m2, những người có thu nhập 5-7,7 triệu đồng/tháng gần như không thể mua được nhà. Người có thu nhập 10,2-14,3 triệu đồng/tháng chỉ mua được nhà với diện tích 39-55m2. Muốn có một căn nhà rộng tương đối, những người này phải có mức thu nhập khoảng 32 triệu đồng/tháng, mức thu nhập này phần lớn người dân hiện nay chưa thể đáp ứng.

Nhìn lại năm 2015, phân khúc nhà ở có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2 dẫn dắt thị trường bất động sản (BĐS). Hàng loạt dự án được giới thiệu ra thị trường, trong đó có dự án 12 View và chuỗi dự án 8X của Công ty Hưng Thịnh, dự án Hưng Ngân Garden của Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, dự án TDH Phước Long của Công ty Thuduc House và một số dự án của Công ty Nam Long. Những dự án này nhanh chóng gây sốt trên thị trường vì đã đánh đúng vào nhu cầu ở thực của người dân. Tuy nhiên, bước sang năm 2015, trong khi số lượng dự án nhà ở có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng dần khan hiếm, thị trường lại bùng nổ nguồn cung các dự án trung và cao cấp. Theo số liệu thống kê từ nay đến năm 2017, thị trường TPHCM sẽ chào đón 50.000-60.000 căn hộ, chiếm phần lớn trong số này là phân khúc trung và cao cấp. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, cho biết công ty vẫn đi theo nhiều phân khúc, nhưng việc phát triển căn hộ bình dân hay trung và cao cấp phải nằm trong chiến lược phát triển của công ty. Tùy thuộc vào vị trí dự án và quy hoạch cho phép để thực hiện chứ không phải làm phân khúc nào cũng được.

Theo nhiều chuyên gia, xu hướng bùng nổ nguồn cung cao cấp sẽ tiếp tục trong năm 2017. Điều này đặt ra nhiều lo ngại về sự lệch pha của cung cầu, vì hiện nay phần lớn người mua nhà để ở đang tập trung ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, có giá trên dưới 15 triệu đồng/m2, nhưng nguồn cung của phân khúc này ngày càng khan hiếm. Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam, hết năm 2016 và đầu năm 2017, cung cầu trên thị trường khá cân đối. Số hộ gia đình tăng nhanh cho thấy nhu cầu nhà ở trung và dài hạn rất lớn. Tuy nhiên hiện nay, chủ đầu tư BĐS đang quá tập trung cho phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và nhà giá rẻ không tăng trưởng mạnh.

Loay hoay với cơ chế

Quy định dành 20% diện tích dự án làm nhà cho người thu nhập thấp, nhưng có chủ đầu tư chuyển đổi làm lớp học, trường học để thay thế. Lý do rất thực tế là những người có thu nhập thấp không "kham nổi" các dịch vụ, phí chung với những người thu nhập cao hơn, trong khi đó dịch vụ thang máy, điện đều chung giá. Chính vì vậy, ngay ở TPHCM, đã từng có hiện tượng chủ đầu tư xây đúng theo như quy định xong không thể bán được căn hộ thu nhập thấp cho người dân, cũng không thể bán căn hộ thương mại cho đúng đối tượng

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân

Đây là câu hỏi được rất nhiều người đặt ra, đặc biệt là trong bối cảnh khái niệm dân nghèo thành thị cần những căn nhà có diện tích tối thiểu 45m2 với giá 10-15 triệu đồng/m2 không còn sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc giải ngân. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, nhà giá rẻ dành cho người thu nhập thấp tại Hà Nội, TPHCM đang có nhu cầu rất cao. Trong đó, riêng mức giá nhà cho người thu nhập thấp ở Hà Nội đã lên đến 600-700 triệu đồng/căn, diện tích tối thiểu 45m2. Tại TPHCM, mức giá có thấp hơn, chừng 450-500 triệu đồng đã có căn hộ diện tích tối thiểu. Tuy nhiên, do quỹ đất cho nhà ở giá rẻ tại 2 TP lớn này rất thiếu, các dự án mới đều là chung cư cao cấp, nhà thương mại, liền kề.

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS chuyên đi xin đất để làm dự án nhà giá rẻ đã thốt lên: Hiện quỹ đất dành cho nhà ở giá rẻ ở khu vực quận nội thành cũng như ngoại thành không còn và cũng không thể xin được. Những khu đất vàng đều đã có chủ từ 5-10 năm trước. Nếu có chỉ là những chỗ đất xen, kẹt không thể đền bù. Để xin được dự án nhà ở giá rẻ, doanh nghiệp phải đi huyện ngoại thành, nhưng điều trái khoáy là không có khách hàng mua, bởi giao thông chưa phát triển, muốn xin dự án phải chờ nhiều năm nữa mới huy động được vốn của khách hàng, trong khi nếu sau 24 tháng dự án không triển khai sẽ bị thu hồi.

Hiện quy định của Luật Nhà ở, nhà đầu tư phải dành 20% quỹ đất dự án, khu chung cư thương mại để làm nhà ở xã hội (NoXH). Tuy nhiên, trên thực tế các khu chung cư thường không làm phương án trên, thường họ thay đổi diện tích để chuyển mục đích khiến quỹ NoXH chỉ trông chờ duy nhất vào các dự án NoXH. Theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân, việc dành 20% quỹ đất cho xây nhà ở giá rẻ tại dự án lâu nay vẫn quy định, song thực tế vấn đề này chỉ hình thức "đánh trống, bỏ dùi".

Theo ông Lê Hoàng Châu, vướng mắc lớn nhất cho doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ chính là cơ chế vốn, quỹ đất và công tác đền bù. Vốn doanh nghiệp có thể huy động của khách hàng, nhưng không thể phụ thuộc mà vẫn phải đi vay ngân hàng. Trong khi nhà giá rẻ với lãi suất vay dưới lãi suất thương mại, chắc chắn không ngân hàng nào cấp tín dụng, nhất là khi gói 30.000 tỷ đồng hết hiệu lực giải ngân.

Nhà giá rẻ vẫn còn xa ảnh 1

Một khu nhà thương mại giá rẻ tại TPHCM.

Quay lưng với nhà giá rẻ

Tổng giám đốc một công ty chuyên xây dựng nhà giá rẻ tại TPHCM cho rằng nhu cầu rất lớn, thị trường rộng mênh mông. Chỉ có điều lợi nhuận ở phân khúc này thấp, nên chỉ doanh nghiệp nào chấp nhận mức lợi nhuận như vậy mới có thể làm được. Hiện nay, việc phát triển nhà ở có giá bình dân tập trung nhiều tại các quận vùng ven, nơi quỹ đất còn nhiều, giá đất còn rẻ và là nơi tập trung sinh sống của người thu nhập thấp. Trong tương lai, khi cơ sở hạ tầng, đường sá phát triển sẽ rút ngắn khoảng cách với thời gian di chuyển vào khu trung tâm TP. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, chỉ tính riêng ở TPHCM mỗi năm có khoảng 50.000 cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Thế nhưng, việc phát triển nhà ở có giá hợp túi tiền cho người thu nhập thấp đang gặp nhiều bế tắc.

Về lý thuyết, NoXH và nhà ở giá rẻ mang lại nhiều cơ hội an cư cho người dân có thu nhập thấp, đồng thời cũng là giải pháp cho nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn. Song, thực tế cho thấy chương trình này đã thất bại. Cho đến nay, số lượng các dự án nhà ở giá rẻ rất ít, lại thường dính với những thông tin dự án không có tiện ích, chất lượng không đảm bảo khiến người dân lo lắng. Hơn nữa, thủ tục để mua được một căn nhà giá rẻ không hề đơn giản. Việc hạn chế đối tượng, giới hạn diện tích căn hộ cùng những rối rắm trong thủ tục xét duyệt khiến không mấy người mua được nhà này. Trước đây, lúc thị trường gặp khó khăn, NoXH, nhà ở giá rẻ như một lối thoát cho nhiều doanh nghiệp, một làn sóng ồ ạt các dự án nhà ở thương mại (NoTM) xin được chuyển sang làm NoXH hoặc NoTM giá rẻ. Nay nhiều doanh nghiệp quay lưng với NoXH, một phần vì đầu tư lợi nhuận quá thấp, một phần do những quy định rườm rà, cứng nhắc trong quá trình xin làm dự án.

Đại diện một doanh nghiệp BĐS cho biết, đã làm một dự án nhà ở giá rẻ tại quận 6, TPHCM. Công trình xây xong vào năm 2010 nhưng phải chờ đến tháng 6-2015 mới có thể bàn giao. Lý do vì vướng mắc các thủ tục, thanh quyết toán bàn giao. “Đáng ra chỉ cần trong một buổi sáng, các cơ quan tới kiểm tra chúng tôi đã có thể bàn giao nhà. Thế nhưng chúng tôi đã phải chờ đến 5 năm. Thời gian kéo dài khiến công ty gặp rất nhiều khó khăn, trong đó có gánh nặng lãi suất vay ngân hàng” - vị này than thở.

Trà Giang - Văn Thanh

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Vietnam Airlines khuyến cáo hành khách đến sớm làm thủ tục trước 2 tiếng

Vietnam Airlines khuyến cáo hành khách đến sớm làm thủ tục trước 2 tiếng

(ĐTTCO) – Để đảm bảo kế hoạch và sự thuận lợi đi lại, Vietnam Airlines Group (gồm Vietnam Airlines, Pacific Airlines, Vasco) khuyến cáo hành khách đi tàu bay cần theo dõi chặt chẽ thông tin từ các hãng hãng không, chủ động đến sân bay trước giờ khởi hành dự kiến ít nhất 2 tiếng để hoàn thành thủ tục hàng không.