Khung giá đất mới: Nửa vời, sớm lạc hậu

Những băn khoăn quanh nhược điểm, thiếu sót của khung giá đất từ nhiều năm trước lại một lần nữa được đặt ra khi Nghị định 104 quy định khung giá đối với từng loại đất vừa được Chính phủ ban hành. Theo đó ở một số khu vực, khung giá đất đã được tăng gấp đôi. Nhiều người đã lo ngại giá đất tăng cao sẽ đẩy gánh nặng càng thêm lớn lên vai người dân, doanh nghiệp.

Tăng thu ngân sách: chưa triệt để

Theo khung giá đất được Chính phủ ban hành, giá đất ở cao nhất sẽ áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam bộ, cao nhất lên tới 162 triệu đồng/m2. Khung giá đất ở các đô thị hiện hành, giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2, tối đa 67,5 triệu đồng/m2, đất thương mại, dịch vụ có giá trần 129,6 triệu đồng/ m2.

Như vậy, mức giá đất ở theo khung giá mới sẽ cao gấp 2 lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và TPHCM, cao gấp 2,4 lần so với khung giá đất hiện hành. Căn cứ vào khung giá này, UBND các tỉnh, thành sẽ xây dựng bảng giá đất cho địa phương mình để áp dụng từ đầu năm 2015. Hiện tại ở TP Hà Nội và TPHCM, giá đất ở áp dụng cho năm 2014 cao nhất 81 triệu đồng/m², thấp nhất 40.000 đồng/m².

Không có chuyện thị trường BĐS bị tác động xấu như giá nhà sẽ tăng đột biến sau khi khung giá đất tăng gấp đôi. Nghị định có hiệu lực từ ngày 29-12-2014, có nghĩa chỉ những dự án mới sau thời điểm này mới bị tác động. Trong khi đó, theo định hướng Nhà nước không khuyến khích phát triển các dự án BĐS mới, bởi lượng BĐS tồn kho và số dự án hoang hóa dang dở còn quá lớn. Dự án BĐS mới sắp tới chủ yếu khởi động lại dự án cũ, dự án đã hoàn thành các thủ tục.

Ông Nguyễn Trần Nam,
Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Trên thực tế, khung giá đất là cơ sở để Nhà nước thu thuế, phí, đồng thời là căn cứ để doanh nghiệp đền bù trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB). Và điều này những năm qua đã có sự cập kênh, thậm chí nghịch lý gây nhiều bức xúc trong dư luận. Cụ thể, trong đền bù GPMB, khung giá đất hầu như không có ý nghĩa khi giá đền bù thực tế cao gấp nhiều lần so với giá được quy định trong khung.

Thí dụ, tuyến phố Hàng Ngang, Hàng Đào ở Hà Nội, giá đất thực tế 500-600 triệu đồng/m2, có khi lên đến gần 1 tỷ đồng/m2, trong khi khung giá kịch trần cũng chỉ 81 triệu đồng/m2,  dẫn đến khiếu kiện kéo dài, trong khi Nhà nước chỉ thu được khoản thuế, phí rất khiêm tốn, gây thất thu ngân sách.

Tuy nhiên, điều vướng mắc lại nằm ở chỗ ngay cả khi khung giá đất mới tăng lên gấp đôi, nghịch lý này cũng không được giải quyết khi khung vẫn chạy theo đuôi giá thị trường, cái được duy nhất là Nhà nước bớt thất thoát một khoản tiền từ đất. Chưa kể thời gian áp dụng lên tới 5 năm, càng khiến khung giá đất mới dễ dàng rơi vào tình trạng lạc hậu so với thị trường.

Theo nhiều chuyên gia, tăng khung giá đất là giải pháp tốt để quản lý đất đai hiệu quả hơn, đồng thời làm tăng nguồn thu cho ngân sách. Thí dụ, trước đây khung giá đất ở mức 60 triệu đồng/m2 đã gây thiệt thòi lớn cho ngân sách nhà nước qua thuế khi chuyển nhượng.

Để phù hợp, giá đất trong thực tế phải cao hơn, tối đa 500 triệu đồng/m2 mới tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, khung giá mới chỉ mang tính nửa vời, cao hơn so với mức cũ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Trong khi đó, theo Luật Đất đai 2013 chúng ta phải định giá đất tương đương với giá thị trường.

Không ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Trên thực tế, đối tượng lo lắng nhất khi khung giá đất tăng đột biến chính là doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Khung giá đất tăng đồng nghĩa các khoản tiền về đất như thuế, phí của doanh nghiệp phải tăng thêm, dẫn đến tiền sử dụng đất cũng tăng cao. Trong khi đó, theo thống kê của nhiều doanh nghiệp, tiền sử dụng đất phải đóng chiếm 10-20% tổng chi phí dự án.

Sức ảnh hưởng của khung giá đất mới sẽ không lớn như suy nghĩ nhiều người. Bảng giá đất theo đúng quy định của pháp luật phải phù hợp với thị trường, cho phép chênh lệch với thị trường tối đa 20%. Vì thế, với khung giá đất này, thiệt thòi vẫn là Nhà nước. Bởi lẽ giao dịch thực tế ngoài thị trường cao gấp 4-5 lần, nhưng Nhà nước vẫn chỉ thu thuế ở mức thấp theo khung.

GS. Đặng Hùng Võ,
chuyên gia BĐS

Khi khung giá đất tăng gấp đôi, chắc chắn số tiền sử dụng đất cũng tăng tương ứng. Chưa kể chi phí đền bù GPMB cũng sẽ tăng theo khung. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, việc tăng khung giá đất gấp đôi khiến doanh nghiệp BĐS càng chồng chất khó khăn trong bối cảnh thị trường hiện nay khi tiền sử dụng đất, chi phí GPMT tăng cao. Nghị định này càng thêm gánh nặng khi doanh nghiệp đang phải đối mặt với một loạt quy định mới như ký quỹ, phí bảo lãnh…

Ý kiến này nhận được sự đồng tình của nhiều doanh nghiệp BĐS. Bởi lẽ sau khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được thông qua, sự khó khăn dành cho doanh nghiệp từ thời điểm 2015 về sau càng trở nên nặng nề. Nhiều chủ đầu tư cho rằng để bù đắp vào phần phải nộp tăng thêm này, doanh nghiệp phải tính vào giá bán căn hộ, từ đó giá nhà sẽ tăng lên, khó khăn sẽ chia cho cả người dân.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, khung giá đất chỉ để tính thuế và tính phí. Đối với các trường hợp thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất các dự án đầu tư; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… đều phải định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể,  tức không áp dụng bảng giá đất cho các trường hợp này.

Vì vậy không thể có chuyện tăng giá BĐS. Chưa kể thị trường đang được điều tiết theo quy luật cung cầu, muốn tăng giá vào thời điểm này cũng không dễ bởi sẽ không có người mua. Đúng là doanh nghiệp sẽ khó khăn hơn, nhưng khi bình tĩnh nhìn nhận nếu phát triển dự án nhà ở mới, vị trí của dự án đa phần sẽ phải nằm ở xa trung tâm, nơi không phải thuộc nhóm kịch trần khung giá đất.

Ở những khu vực này, đặc biệt là đất lúa, mức đền bù vẫn được xem chưa tương xứng. Chưa kể từ trước đến nay, khi doanh nghiệp thỏa thuận để đền bù GPMB, khung giá đất hầu như không có vai trò. Chính vì vậy, nếu nói khung giá đất có thể đẩy doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản hay phải ngừng kinh doanh là không chính xác.

Linh hoạt từng khu vực?

Trên thực tế, cách đây vài năm, trước thềm sửa đổi Luật Đất đai, vấn đề bỏ khung giá đất đã được nêu ra và nhận được sự đồng tình của các bộ, ngành lẫn chuyên gia về địa ốc.

Trong dự thảo Đề án khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020, Bộ Tài chính đã nêu rõ cần phải bãi bỏ khung giá đất trước thực trạng khung giá đất nhanh chóng lạc hậu so với thị trường. Thậm chí, ý tưởng này đã được Chính phủ chấp thuận.

Thời điểm đó, ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài chính), cho hay khung giá đất áp dụng thời gian đầu tốt nhưng càng về sau càng thấy rõ những khiếm khuyết, giá đất theo cơ chế thị trường khác xa so với khung giá đất ban hành.

Ông Cường đưa dẫn chứng, 1m2 đất ở Hà Nội có thể mua hàng ngàn m2 đất ở Cao Bằng hay Hà Giang, nếu đem một khung giá mà áp cho cả nước sẽ xảy ra tình trạng đúng chỗ này nhưng không hợp lý chỗ khác. Chính phủ chỉ nên quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND các tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, kiến nghị này đã không thành khi Luật Đất đai 2013 vẫn giữ quy định Nhà nước phải ban hành một khung giá đất làm chuẩn. Điều này khiến nhiều tỉnh, thành phố phải tìm phương án phù hợp với địa phương mình, trên cơ sở điều chỉnh vượt khung không quá 20%.

Đơn cử, HĐND TP Hà Nội vừa thông qua bảng giá đất năm 2015 trên cơ sở đệ trình của UBND TP. Theo đó, mức giá đất ở cao nhất 162 triệu đồng/m2, áp dụng tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ thuộc quận Hoàn Kiếm; thấp nhất 480.000 đồng/m2, áp dụng tại khu vực nông thôn một số huyện ngoại thành. Như vậy, giá đất ở tại Hà Nội đã được điều chỉnh tăng gấp đôi, đạt mức trần so với khung do Chính phủ quy định.

Tuy nhiên, vẫn chưa thể tiệm cận giá thị trường khi mức giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường vẫn cao hơn 5-7 lần so với khung giá đất, không kể đến các tuyến phố đặc biệt như Hàng Ngang, Hàng Đào, các tuyến phố chính khác trong 4 quận nội thành cũng đang có giá giao dịch trong khoảng 150-300 triệu đồng/m2...

Khung giá đất mới: Nửa vời, sớm lạc hậu ảnh 1

Giá đất tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào Hà Nội lên đến 162 triệu đồng/m2, 
tăng gấp 2 lần so với khung giá năm 2014.

Còn tại TPHCM, theo lý giải của Sở tài nguyên - Môi trường do không kịp xây dựng và áp dụng khung giá đất mới, nên Sở vẫn trình TP theo khung giá đất cũ (tối đa 81 triệu đồng/m2, tối thiểu 110.000 đồng/m2). Đặc biệt, bảng giá đất của TP HCM năm nay chủ yếu điều chỉnh, bổ sung, cập nhật một số tuyến đường mới, điều chỉnh tăng tập trung tại các khu vực mới được đầu tư cơ sở hạ tầng nên không tạo nhiều biến động mới.

Trong bối cảnh khung giá đất chưa thể là cột mốc chuẩn, tiếp tục bộc lộ những nhược điểm đã được nhận ra từ nhiều năm trước, cách làm linh hoạt như TPHCM có thể coi là phương án đúng đắn. Bởi thực tế cho thấy việc tăng, giảm khung giá đất cần được điều tiết thường xuyên nếu muốn bám sát theo giá thị trường. Về lâu dài, chính các đô thị này phải tìm cách để cân bằng dựa trên khung giá đất có sẵn của Nhà nước.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, với các hoạt động như khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… dù không áp theo bảng giá cũng phải thông qua tổ chức thẩm định giá độc lập.

Có vậy mới tháo gỡ được những hạn chế về đất đai mà khung giá đất dù được coi là chuẩn cũng không thể điều tiết được.

Khôi Nguyên

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất