Hiệu quả gói 30.000 tỷ đồng?

Cho đến nay, gói ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng để trợ giúp vốn cho người có thu nhập thấp vay mua nhà ở và cho cả các doanh nghiệp BĐS có nhu cầu chuyển đổi dự án sang khu vực giá rẻ hoặc nhà ở xã hội xem ra vẫn chưa thông. Nhiều ý kiến hoài nghi về hiệu quả thực hiện gói trợ giúp tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Hiệu quả gói 30.000 tỷ đồng? ảnh 1
Theo NHNN, tính đến ngày 20-9, các ngân hàng đã giải ngân được 159,46 tỷ đồng cho các khách hàng cá nhân và doanh nghiệp từ gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng. Trong đó đã cam kết cho vay 510 khách hàng cá nhân với số tiền 172 tỷ đồng và đã giải ngân cho 494 khách hàng với số tiền 115 tỷ đồng; khách hàng doanh nghiệp có 4 đơn vị được ký hợp đồng tín dụng với số tiền 748 tỷ đồng nhưng chỉ giải ngân được 44,46 tỷ đồng.

Nguyên nhân khiến gói tín dụng hỗ trợ nhà ở giải ngân còn chậm do vướng mắc về thủ tục thế chấp vay vốn ngân hàng và thiếu nguồn cung nhà ở. Việc chậm giải ngân đối với khách hàng cá nhân do vướng mắc về điều kiện yêu cầu xác định thực trạng nhà ở hiện tại và tình trạng thu nhập của người thu nhập thấp.

Nhiều người thu nhập thấp đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vẫn không được vay vì mức thu nhập quá thấp, không đảm bảo yêu cầu của ngân hàng về phương án trả nợ.

Đáng ra, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng phải hướng đến tiêu chí TPHCM và Hà Nội đã thực hiện. Theo đó căn hộ nào dưới 1 tỷ đồng áp dụng theo cơ chế NHTM cho người mua nhà vay, số tiền vay đó NHNN sẽ tái cấp vốn. Đối với các tỉnh, nhà ở giá 500-600 triệu đồng sẽ được áp dụng. Khi thị trường BĐS ấm lên sẽ giải quyết được khó khăn của ngành vật liệu xây dựng và nhiều ngành có liên quan, làm tan dần khối băng BĐS.

TS. Trần Du  Lịch,
Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Với khách hàng doanh nghiệp, hiện Bộ Xây dựng đã gửi danh sách gần 60 dự án thuộc đối tượng được vay vốn theo gói tín dụng hỗ trợ nhà ở, nhưng phần lớn danh mục các dự án này mới đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục xây dựng hoặc đang chuyển đổi công năng từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội.

Trong khi đó, theo các doanh nghiệp có dự án để hoàn tất các thủ tục phải có thời gian, khi đó ngân hàng mới thẩm định và giải ngân.

Thực ra các quy định về mức thu nhập, xác nhận thu nhập và xác nhận tình trạng thiếu nhà cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được vay gói ưu đãi này rất khó khăn. Nhiều cơ quan có trách nhiệm không xác nhận với lý do không biết rõ.

Ách tắc này được Bộ Xây dựng đưa ra những hướng dẫn chi tiết: mức thu nhập thấp là mức thu nhập dưới mức chịu thuế thu nhập; cơ quan sử dụng lao động có trách nhiệm xác nhận thu nhập; diện tích nhà ở hiện tại được xác định chỉ tại nơi đang đăng ký hộ khẩu chính thức.

Tuy nhiên, trong hoàn cảnh hiện nay khi chưa có công cụ quản lý thu nhập của người lao động tại một đất nước tiêu tiền mặt là chủ yếu và hồ sơ địa chính về nhà đất đang được quản lý chia cắt theo địa bàn huyện, xem ra giải pháp của Bộ Xây dựng khó khả thi để người thu nhập thấp vay tiền. Do vậy việc xác định đúng được đối tượng hưởng ưu đãi tín dụng theo thứ tự ưu tiên là một việc bất khả thi ở nước ta hiện nay.

Quá trình "sốt" giá đất đã tạo nên những nghịch lý của thị trường BĐS, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (ở các nước tỷ lệ này là 2-4 lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập phải 100 năm sau mới mua được nhà (đến nay tỷ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội).

Việc bắt người có thu nhập thấp muốn vay tiền phải chứng minh khả năng trả nợ tại các ngân hàng thương mại đang có biểu hiện thiếu khả thi. Bởi đã là người có thu nhập thấp thì khó có thể chứng minh được thu nhập của mình có khả năng dành ra một phần thu nhập cho nhà ở.

Tất nhiên, việc đòi hỏi của các ngân hàng thương mại là chính đáng, vì không thể để khoản tín dụng này rơi vào nợ xấu. Đây là những lý do chính làm cho việc giải ngân đối với 70% trong gói 30.000 tỷ đồng trợ giúp tín dụng cho người có thu nhập thấp mua nhà ở khó thông.

Theo phương thức hiện nay, cho người nghèo vay tiền giống như cho người giàu vay tiền, tức phải có tài sản thế chấp và chứng minh được khả năng trả nợ, việc trợ giúp chỉ có thể đến với nhóm thu nhập tầng trên của những người có thu nhập thấp.

Bộ Xây dựng cũng đã có thống nhất với các ngân hàng thương mại về việc kết hợp cho người mua nhà vay tiền với các dự án thuộc diện được vay tín dụng ưu đãi. Đây cũng là sáng kiến giúp việc đẩy tiến độ giải ngân nhanh hơn và chắc hơn, nhưng những sáng kiến này chưa giải quyết tận gốc bài toán cho người nghèo vay tiền.  

Ở các nước khác, thường sử dụng cộng đồng những người có thu nhập thấp tại một địa phương hoặc tại một nhóm cơ quan làm cơ chế trợ giúp việc xác nhận thu nhập, tình trạng nhà ở và khả năng trả nợ. Bên cạnh cộng đồng này là một tổ chức xã hội hoặc doanh nghiệp xã hội tình nguyện trợ giúp cho họ.

Cách trợ giúp là tìm cơ hội tăng thu nhập, tìm nhiều nguồn trợ giúp xã hội khác và bảo đảm trả nợ từ khoản vay cho cả cộng đồng. Cũng có nước áp dụng cơ chế cộng đồng vay tiền để xây dựng nhà ở cho mình dưới sự bảo trợ của một tổ chức xã hội, cộng đồng này tự thuê nhà thầu xây dựng và đứng ra quản lý quá trình xây dựng.

Ngân hàng Grameen ở Bangladesh (Ấn Độ) cùng với người sáng lập là GS. Muhammad Yunus đã được nhận Giải thưởng Nobel vì hòa bình năm 2006, do có sáng kiến về cơ chế cho người nghèo vay tiền dựa vào cộng đồng mà không cần các cơ chế vay tiền ngân hàng như thông lệ.

Vào năm 1998, ngân hàng này cũng đã được nhận Giải thưởng Môi trường sống Thế giới do vận hành hiệu quả chương trình nhà ở giá thấp.

TRẦN HÙNG

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất