Doanh nghiệp nặng gánh đất đai

Đối với DN, bên cạnh các nguồn lực hiện hữu như tài chính, công nghệ, con người…, đất đai là một nguồn lực rất đặc thù, không chỉ là tài sản mà còn là đầu vào quan trọng cho sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, tiền thuê đất ngày một tăng đang khiến DN nặng gánh.

Tăng quá cao và liên tục

Doanh nghiệp nặng gánh đất đai ảnh 1 
Trước năm 2011, tiền thuê đất của DN tương đối ổn định và được xác định theo thời hạn 5 năm. Nhưng từ năm 2011 đến 2014, giá thuê đất tăng liên tục, thường tăng ít nhất 2 lần so với năm trước, thậm chí tăng đột biến lên tới 5 hoặc 20 lần so với năm trước, trong khi diện tích sử dụng đất không thay đổi và DN hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính đất đai các năm trước.

Chẳng hạn, một số DN tại Hà Nội cho biết tiền thuê đất tăng từ 5,16 lần lên tối đa 24,78 lần. Trong bản kiến nghị gửi VCCI chi nhánh Hải Phòng, các DN tại Hải Phòng cho rằng tiền thuê đất năm 2015 đã tăng 2-4,5 lần so với năm 2014 và tăng 10 lần so với năm 2010.

Ở phía Nam, gần đây tại Hội nghị Ban Thường trực Ủy ban MTTQ Việt Nam lắng nghe ý kiến DN tại TPHCM, đa số DN đầu tư hạ tầng khu chế xuất đều thống nhất đề nghị thực hiện chuyển từ hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm sang hình thức trả 1 lần.

Theo các DN, cách xác định đơn giá theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi 2013 đã tăng 3-4 lần, thậm chí nhiều nơi tăng 5-7 lần so với quy định cũ, trở thành gánh nặng của DN đầu tư hạ tầng. Kiến nghị của Hội đồng tư vấn du lịch tháng 6-2015 cũng cho thấy những khó khăn của ngành này.

Theo đó, DN ngành du lịch khách sạn diện tích đất thuê lớn, trong đó diện tích dành cho công viên và cây xanh chiếm tỷ lệ cao, phần đất xây dựng chiếm tỷ lệ nhỏ. Nhưng quy định thuế đất lại tính cho toàn bộ khuôn viên các dự án khiến chi phí thuê đất cao, làm giảm tính cạnh tranh của ngành này so với các nước trong khu vực.

Thực tế, Chính phủ đã có Nghị quyết 02/NQ-CP và Thông tư 16/2013/TT-BTC về việc thực hiện một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu. Theo đó giảm tiền thuê đất cho các DN nộp bằng 2 lần mức nộp của năm 2010, được giảm trong 2 năm 2013 và 2014.

Tuy nhiên DN vẫn phải mất thời gian để hoàn thiện các thủ tục hồ sơ xin miễn giảm và thời gian giải quyết kéo dài, gây khó khăn và không mang tính ổn định. Mặt khác, nhiều DN mới được thuê đất từ năm 2012, có tư cách pháp nhân mới và chưa hoàn thành thủ tục hợp thức hóa việc sử dụng đất sẽ không được miễn giảm tiền thuê đất, cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Đền bù chưa sát giá

Nên cân nhắc việc giảm thuế, phí có liên quan đến thuê, mua, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất phải nộp đối với một số DN có khó khăn về trả tiền thuê đất do những điều chỉnh về giá thuê đất; xây dựng gói ưu đãi về giá sử dụng đất ưu đãi cho các dự án du lịch; nhanh chóng cập nhật và ban hành khung giá đất tối thiểu theo sát giá thị trường nhằm tạo sự công bằng trong định giá cho thuê sử dụng đất hàng năm.

Hiện nay đất của cơ sở sản xuất kinh doanh đang hoạt động, khi Nhà nước có nhu cầu thu hồi để thực hiện mục tiêu đầu tư khác nhưng bồi thường chưa thỏa đáng theo giá thị trường, gây thiệt hại lớn cho DN. Thí dụ, kiến nghị của Hiệp hội DN tỉnh An Giang về trường hợp đất của một DN đang làm cơ sở sản xuất kinh doanh tại TP Long Xuyên bị thu hồi đất để đầu tư khu dân cư đô thị, đất đền bù của DN tính theo giá đất nông nghiệp và diện tích đền bù thấp hơn thực tế.

Điều đáng nói, nguồn gốc đất do DN tự mua và đã sử dụng trên 20 năm, trong khi các hộ lân cận được đền bù giá cao hơn. Mặc dù UBND tỉnh An Giang đã có văn bản chỉ đạo xử lý trong cuộc họp đối thoại DN từ năm 2013, nhưng cả năm sau vẫn chưa được giải quyết.

Bên cạnh đó, hiện các DN phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất đầu tư xây dựng nhà cho công nhân. Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp (KCN) mang đến lợi ích cho DN được tiếp cận hạ tầng tốt, nhưng kéo theo vấn đề chỗ ở cho công nhân làm việc trong các KCN. Nhiều DN mong muốn được xây dựng nhà cho công nhân ở nhưng DN phải nộp phí chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất DN đầu tư xây dựng nhà cho công nhân.

Việc miễn thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất DN đầu tư xây dựng nhà cho công nhân hiện tại đã được một số tỉnh, thành áp dụng nhưng chưa phổ biến. Chẳng hạn, TPHCM và Đồng Tháp đã thực hiện, trong khi một số tỉnh khác như tỉnh Tiền Giang vẫn chưa thực hiện. Điều này cho thấy tính thiếu nhất quán trong khâu thực hiện chính sách tài chính đất đai, gây khó khăn cho DN.

Thực ra, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Giai đoạn 2005-2010 khi áp dụng Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 5 năm. Nhưng sau ngày 1-3-2011, Nghị định 121/2010/NĐ-CP có hiệu lực theo đó đơn giá thuê đất 1 năm tính bằng 1,5% giá đất - gấp 3 lần mức 0,5% trước đó dẫn tới giá thuê đất tăng đột biến.

Hay như việc Nhà nước quy định mức thu tiền thuê đất cao nhằm giảm tình trạng lãng phí đất, hạn chế các dự án xin đất nhưng không triển khai dự án, tuy nhiên quy định này lại ảnh hưởng trực tiếp tới các DN đang hoạt động thực sự. Ngoài ra, hoạt động xác định giá đất, tư vấn giá đất có nhiều bất cập, khó triển khai, cách phân loại vị trí tính tiền thuê đất từ năm 2015 đã thay đổi (từ 4 mức thành 3 mức) dẫn tới tăng chi phí thuê đất.

Thực tế trên cho thấy các chính sách về tài chính đối với đất đai đang có nhiều bất cập, vì vậy cộng đồng DN cho rằng khi thực hiện việc tăng giá thuê đất cần có lộ trình cụ thể và có mức trần không vượt quá 2 lần so với mức giá năm 2010, như tinh thần của Nghị quyết 02/2013/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.

Cần miễn thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất các DN có trụ sở nằm trong KCN, cụm công nghiệp… phải mua đất nằm ngoài KCN, cụm công nghiệp để đầu tư xây nhà cho công nhân trong KCN, cụm công nghiệp nếu không còn đất trống.

ThS. Lê Thanh Hải, Viện Phát triển DN (VCCI)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất