Doanh nghiệp BĐS - Tìm lối ra trong cửa hẹp

Hiện nay nhiều dự án bất động sản đã khởi công từ đầu năm rồi để đó, một số công trình đang thi công phải tạm dừng hoặc giãn tiến độ. Lý giải hiện tượng này những người trong cuộc cho rằng một phần vì giá cả vật liệu xây dựng tăng cao khiến chủ đầu tư phải tính toán lại, nhưng nguyên nhân chính do yếu tố thị trường, cùng với đó là dòng vốn bị siết lại nên cửa đã hẹp càng hẹp hơn.

Nhiều kế hoạch bị phá sản

Ngay từ đầu năm thép tăng giá liên tục, mỗi lần tăng thêm vài trăm ngàn đồng/tấn, cao hơn 2 triệu đồng/tấn so với cuối năm ngoái. Bên cạnh đó, giá xi măng bán lẻ cũng tăng từ 10.000-20.000 đồng/tấn. Hàng loạt loại vật liệu xây dựng khác như gạch ngói, cát, đá, sơn, các thiết bị lắp đặt nhà bếp, phòng tắm... đều tăng giá 10-30%; chi phí nhân công cũng tăng thêm 20-25%... khiến nhiều công trình xây dựng đang phải xoay xở với các khoản chi vượt xa dự tính.

Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ chung cư Hoàng Ngân trên đường TTN8, phường Tân Thới Nhất, quận 12, TPHCM do Công ty TNHH H.X làm chủ đầu tư được khởi công từ cuối năm 2010, theo kế hoạch đầu năm 2011 sẽ bắt tay vào triển khai xây dựng.

Doanh nghiệp BĐS - Tìm lối ra trong cửa hẹp ảnh 1

Nhiều dự án BĐS đang thi công, hoàn thiện phải giãn tiến độ,
chờ tín hiệu tốt hơn từ thị trường. Ảnh: LÃ ANH

Thế nhưng sau lễ động thổ, dự án đã bị xếp xó. Đại diện chủ đầu tư cho biết tính toán sau 3 năm (2008-2010) khó khăn, theo quy luật thị trường sẽ phục hồi vào năm 2011. Tuy nhiên bước vào đầu năm nay, giá điện, xăng tăng cao kéo theo hàng loạt mặt hàng cung cấp cho dự án tăng theo buộc chủ đầu tư phải dừng dự án lại để tính toán.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết chi phí đầu tư cho 1 dự án tăng khoảng 15% so với cuối năm 2010, vì thế các dự án đang thi công theo giá cũ buộc chủ thầu phải tạm ngưng để đàm phán lại với chủ đầu tư.

Dự án Giadinh Plaza nằm trên trục đường Trường Chinh do CTCP Đầu tư phát triển Gia Định làm chủ đầu tư, có tổng mức đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, khởi công vào đầu tháng 12-2010 nhưng đến nay vẫn là bãi đất trống. Một dự án nhà ở riêng lẻ ở quận Tân Bình đang trong giai đoạn xây dựng phần thô nhưng chủ thầu phải “bỏ chạy”. Dự án này được chủ thầu nhận thi công phần thô, dự kiến hoàn thành trong tháng 4-2011.

Chỉ các nhà thầu lớn đã ký hợp đồng có điều chỉnh giá theo biến động của thị trường mới không bị thiệt hại nhiều. Các công trình nhỏ và vừa do các nhà thầu nhỏ thực hiện sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Hiện nay rất nhiều dự án đang trong giai đoạn thi công hoặc hoàn thiện phải giãn tiến độ để chờ tín hiệu tốt hơn từ thị trường.

Ông Vũ Gia Quỳnh,
Phó Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng VN

Nhưng khi công trình đang dở dang, giá vật liệu xây dựng leo thang, thương lượng với chủ đầu tư không xong, chủ thầu phải bỏ dự án để cắt lỗ.

Tại Hà Nội, ông Nguyễn Khắc Đạo, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng công trình Gia Bảo, đã ký một lúc 4 hợp đồng xây dựng nhà vào cuối năm 2010 theo kiểu trọn gói “chìa khóa trao tay”.

Với giá thành xây dựng tăng cao như hiện nay, ông Bảo đang đối mặt với nguy cơ thua lỗ khi không thể đàm phán điều chỉnh giá với khách hàng. Hiện nay các công trình của công ty hoặc đang thi công cầm chừng hoặc “đắp chiếu”.

Ông Phạm Huy Nam, chủ đầu tư dự án chung cư mini tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, cho biết: “Khi khởi công xây dựng công trình, chúng tôi tính toán giá xây dựng hoàn thành chỉ khoảng 4,2 triệu đồng/m2, nay giá tăng lên hơn 5 triệu đồng/m2. Để không lỗ, phải tăng giá 40-60 triệu đồng/căn cho diện tích 35-55m2. Nhưng tăng giá trong lúc này đồng nghĩa tìm vào “cửa tử””.

Nguy cơ ngân hàng siết nợ

Giá cả vật liệu tăng cao và đầu ra ế ẩm đã làm cho chủ đầu tư điên đảo, tuy nhiên yếu tố thị trường đang là nguyên nhân chính làm cho nhiều công trình chậm tiến độ, ngưng thi công. Ông Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Phúc Đức, cho biết thông thường một dự án khi khởi công, hệ số an toàn tối thiếu là chủ đầu tư phải bán 50-70% số lượng căn hộ khi dự án đã xây xong phần thô. Nhưng với thị trường hiện nay chỉ với một nửa con số ấy cũng khó có.

2011 là năm quan trọng, có tính  chất quyết định đối với doanh nghiệp bất động sản để “tồn tại hay không tồn tại?”. Đặc biệt thời gian tới, hàng loạt dự án, nhất là dự án căn hộ cao cấp với giá bán trên dưới 30 triệu đồng/m2, sẽ bị ngân hàng siết nợ do đầu ra bế tắc trong một thời gian dài, sẽ là một bài toán rất khó khăn buộc các doanh nghiệp phải hóa giải.

Ông Lê Hoàng Châu,
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển nhà Thủ Đức, cho biết trước áp lực trả nợ của ngân hàng, nhiều chủ đầu tư buộc phải hạ giá bán, thậm chí bán dưới giá thành để nhanh thu hồi vốn, trả nợ vay và các chi phí khác.

Ông Trương Thái Sơn, Phó Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Quân, cho biết số hồ sơ công ty nhận thẩm định tăng lên đến 500 hồ sơ/tháng, trong đó phần lớn là hồ sơ vay vốn của các ngân hàng chuyển qua. Trong 500 hồ sơ nói trên, tài sản thế chấp hầu hết là bất động sản, trong đó 80% của cá nhân và 20% của doanh nghiệp.

Trong số hồ sơ của doanh nghiệp, mục đích thẩm định để mua bán trước đây ở mức 40% nay giảm xuống 20%, còn mục đích vay vốn của cá nhân từ 30% tăng lên 50%.

Với nhà đầu tư thứ cấp, hay nói cách khác là những người mua nhà để bán hay cho thuê, hầu hết đều vay ngân hàng để kinh doanh và hiện nay đã đến kỳ đáo hạn. Ở thời điểm hiện tại, đa số đều… lỗ nặng bởi bán ra không có lời, còn cho thuê thì tiền thuê không bằng với lãi suất ngân hàng.

Cách đây chưa lâu, một “đại gia” bất động sản đã bán toàn bộ dự án chung cư có quy mô gần 1.000 căn hộ cho một ngân hàng thương mại cổ phần. Ngân hàng này nói mua dự án trên để tạo quỹ nhà ở cho cán bộ, công nhân viên của mình. Tuy nhiên theo các chuyên gia trong ngành, thực chất của việc “mua-bán” kia chỉ là hình thức siết nợ của ngân hàng khi “đại gia” không còn khả năng trả nợ.

Xoay xở vượt khó

Để vượt qua cơn khốn khó hiện nay, các doanh nghiệp phải thực hiện giải pháp tiết kiệm nhằm giảm thiểu tối đa chi phí đầu tư. Nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh giá sản phẩm, đưa ra các hình thức khuyến mại nhằm đẩy mạnh bán ra, điều này nhiều khả năng sẽ tạo ra “cơn sốt” điều chỉnh giá.

Song song đó sẽ không ít doanh nghiệp sang nhượng dự án do không còn đủ sức chịu đựng trước áp lực của hàng loạt khó khăn, đặc biệt khó khăn về vốn để triển khai dự án. Dự án cao ốc Thái An 3 do Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành làm chủ đầu tư đang thi công tới tầng 10. Nhưng theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc công ty, để giảm đến mức tối đa chi phí đầu tư, công ty tự tổ chức thi công.

Theo lý giải của ông Đực, thông thường tổng thầu thi công có mức lợi nhuận ít nhất là 10%, khi chủ đầu tư trực tiếp thi công có nghĩa công ty đã tiết giảm được 10% nói trên. Ngoài ra các hạng mục khác như gỗ, inox… nếu phần nào công ty có khả năng sẽ tự làm luôn để đỡ chi phí.

Trong công tác bán hàng, hàng loạt chính sách được doanh nghiệp đưa ra để chia sẻ giá thành với khách hàng nhằm thu hút người mua. Theo phân tích của các chủ đầu tư, nếu đầu ra được khơi thông mọi vấn đề trở nên đơn giản. Giá vật liệu xây dựng cao như hiện nay mà thị trường tốt, chủ đầu tư vẫn xoay xở nguồn vốn và cân đối lợi nhuận được.

Vì thế hiện nay nhiều chủ đầu tư đã tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ, trung bình để đáp ứng nhu cầu thực và khả năng tài chính của người mua. Điển hình đầu tháng 4 vừa qua, CTCP Phát triển nhà Thủ Đức đưa ra thị trường dự án TDH-Phước Bình với tiêu chí căn hộ chất lượng cao, giá cả trung bình hướng đến nhu cầu nhà ở của các chuyên gia, giảng viên đang làm việc tại khu công nghệ cao, các trường đại học trên địa bàn quận 9 và Thủ Đức.

Chính sách bán hàng cộng với hỗ trợ vay từ ngân hàng, nên sau hơn 10 ngày chủ đầu tư và nhà phân phối đã bán được hơn 50% trong số 86 căn hộ của dự án.

Những dự án đã triển khai và thuộc phân khúc giá trung bình (15-20 triệu đồng/m2) sẽ được thúc đẩy để hoàn thành đúng tiến độ, giao nhà đúng hẹn cho khách hàng (huy động vốn từ cổ đông, khách hàng, vay từ các nguồn khác...).

Những dự án thuộc loại cao cấp sẽ được “chẻ nhỏ” (hoàn thành từng khối thay vì nhiều khối một lúc) hoặc giãn tiến độ, trên cơ sở thương lượng giữa chủ đầu tư và khách hàng. Những dự án đang ở giai đoạn đầu như hoàn tất thủ tục pháp lý, đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng, thử tải… sẽ được hoãn lại để chờ thị trường “ấm” lên mới tiếp tục.

Theo nhận định của các chuyên gia địa ốc, hiện nay nhu cầu nhà ở vẫn còn rất lớn, do đó các chủ đầu tư biết khai thác và chọn đúng “điểm rơi” vẫn thu hút tốt khách hàng.

----------

> Áp lực ngành xi măng, sắt thép

TRÀ GIANG - HOÀI THANH

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất