Xung quanh kịch bản tốt và rất tốt
Dự báo tình hình thị trường BĐS đến Tết Nguyên đán Mậu Tuất và năm 2018, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), cho rằng kịch bản tự nhiên (kịch bản tốt) là mọi xu thế vẫn giữ nguyên, chính sách vẫn chờ đợi, tình hình kinh tế thế giới ổn định theo hướng không tốt lên cũng không xấu đi. Tình hình kinh tế trong nước vẫn vận hành theo hướng tiệm tiến, ngoại suy.
Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất. Sau một số năm (2014-2017), nền kinh tế Việt Nam đã tích lũy được thế năng động do tăng trưởng kinh tế; tổ chức thành công Hội nghị cấp cao APEC lần thứ 25 năm 2017, tạo cơ hội và triển vọng với luồng tiền lớn vận hành vào nền kinh tế. Nhiều khả năng, nền kinh tế sẽ có chuyển biến tốt.
| Năm 2018, môi trường thuận lợi để các nhà đầu tư phát triển là việc thoái vốn đầu tư ngoài ngành của các tập đoàn, tổng công ty, trong đó có một phần không nhỏ dành cho BĐS. Bên cạnh đó, số doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh, cùng với số lượng dự án xếp hàng thi công và chờ cấp phép rất nhiều. Do đó dự đoán trong năm 2018 thị trường BĐS sẽ cạnh tranh ngày càng gay gắt… Bà Vũ Thị Đào, Viện Kinh tế - Tài chính |
Tiếp đến là kịch bản kỳ vọng (kịch bản rất tốt). Kịch bản này xảy ra khi tất cả yếu tố thuận lợi đều xảy ra. Thứ nhất, Nhà nước ban hành chính sách về condotel, officetel, hometel theo hướng công nhận sản phẩm, cấp giấy chứng nhận (loại hình phụ thuộc vào từng cấp độ tài sản và vị thế pháp lý).
Thứ hai, tình hình kinh tế tiếp tục ổn định và phát triển với tốc độ tăng trưởng GDP 6,7-7,2% năm 2018. Thị trường chứng khoán tiếp tục tăng trưởng (VN Index vượt 1.000 điểm và hơn nữa, sau đó duy trì trong năm 2018). Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vận hành tốt vào nền kinh tế; thế giới đi vào ổn định; các doanh nhân tiếp tục đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam. Kịch bản này dù khó nhưng vẫn có thể xảy ra.
Kịch bản không mong muốn - kịch bản phát triển xấu dù khả năng này ít xảy ra nhưng vẫn có thể nếu có một số đột biến xấu. Thứ nhất, tình hình kinh tế chính trị kinh tế thế giới xấu đi. Hoa Kỳ tiếp tục siết kiểm soát kiều hối ra khỏi đất nước và tiếp tục kiểm soát đầu tư ra nước ngoài. Châu Âu tiếp tục diễn tiến Brexit và các vấn đề đang tiềm tàng phát triển theo chiều hướng không thuận. Thậm chí, tình hình Catalonia (Tây Ban Nha) xấu đi cũng có thể ảnh hưởng đến tình hình kinh tế thế giới.
Đặc biệt, diễn biến sau Đại hội 19 Đảng Cộng sản Trung Quốc nếu có ảnh hưởng không tốt đến khu vực Đông Nam Á, sẽ ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam và thị trường BĐS Việt Nam không là ngoại lệ. Thứ hai, kinh tế trong nước có những biến động xấu về đầu tư nước ngoài, về xuất nhập khẩu và nợ xấu, lạm phát…
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, dưới tác động của 3 xu hướng: chu kỳ kinh tế, tâm lý thị trường và các bên liên quan; bối cảnh kinh tế toàn cầu - khu vực; bối cảnh kinh tế vĩ mô - chính sách nhà nước, có thể thấy thị trường BĐS năm 2018 phát triển theo kịch bản giữa tốt và rất tốt.
Theo nhiều chuyên gia, các yếu tố tác động mạnh đến thị trường BĐS 2018 là GDP 2017 đạt 6,81%, tăng trưởng tín dụng đạt trên 18%, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và tỷ trọng giải ngân vốn đầu tư nước ngoài đều tập trung vào quý IV-2017, sẽ có tác động tích cực, lan tỏa ngay từ đầu năm 2018. Việc Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2018 là 6,7% sẽ tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, giai đoạn 2018-2020, thị trường BĐS tiếp tục có sự điều chỉnh lớn về mặt cơ chế điều tiết và quản lý của Nhà nước để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh hơn. Cùng với đó sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình.
Tăng nguồn cung nhà giá rẻ
Tăng nguồn cung nhà giá rẻ
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ KH-ĐT, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 3 trong tổng nguồn FDI năm 2017 với tổng vốn đăng ký 3,05 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn đầu tư đăng ký. Dự án có vốn đầu tư FDI lớn nhất trong năm qua là Khu phức hợp thông minh tại khu chức năng số 2A trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 (TPHCM), với tổng vốn đầu tư đăng ký 885,85 triệu USD do liên doanh từ Hàn Quốc đầu tư.
Trong năm qua cũng chứng kiến nhiều thương vụ thâu tóm BĐS lớn của nhà đầu tư nước ngoài, như Capitaland (Singapore) mua lại dự án căn hộ có tổng giá trị đầu tư 177 triệu USD tại quận 4, TPHCM; Keppel Land (Singapore) thâu tóm 2 lô đất tại khu Nam Sài Gòn và quận 9, dự kiến chi gần 300 triệu USD để phát triển dự án. Tại Hà Nội, Growing Sun Investment mua lại dự án phức hợp cao cấp Diamond Rice Flower Complex rộng 4,2ha từ Kinh Bắc City Group…
| Trong lĩnh vực quản lý nhà ở, khi nền kinh tế còn khó khăn mà nhu cầu nhà ở lớn, cần có cơ chế, chính sách lâu dài và lộ trình thực hiện. Vừa qua chúng tôi đã có kiến nghị Chính phủ ban hành nghị định về nhà cho thuê, nghị định phát triển nhà ở xã hội theo hướng chuyển toàn bộ sang cơ chế thị trường làm nhà ở giá rẻ, không miễn giảm bất kỳ khoản kinh phí nào cho nhà đầu tư, tránh tình trạng 2 giá, cơ chế xin - cho. Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam |
Còn theo nhận định của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), 2018 sẽ là năm bản lề để thị trường BĐS tăng trưởng vượt bậc. Đặc biệt, thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Căn hộ vừa túi tiền chủ yếu là căn hộ 1-2 phòng ngủ, cung không đủ cầu và vẫn là phân khúc chủ đạo trong thời gian tới. Do đó nhiều doanh nghiệp đang tìm cách hạ giá bán căn hộ cao cấp để tính thanh khoản cao hơn.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam khẳng định thị trường BĐS đang phát triển đúng hướng, ổn định, lành mạnh, thể hiện ở một số yếu tố. Thứ nhất, năm 2017 lượng giao dịch tăng mạnh. Nếu trong năm 2016, Hà Nội và TPHCM chỉ có trên 40.000 giao dịch, năm 2017 tăng lên 64.000 giao dịch.
Thứ hai, giá cả BĐS ổn định, tăng 5% trở lại đối với các phân khúc nói chung, phân khúc giá rẻ, tính thanh khoản tốt. Hiệp hội đã phối hợp với đối tác Thái Lan thực hiện khảo sát, kết quả cho thấy các dự án thương mại giá rẻ tiêu thụ hết trong 6 tháng, đây là con số đáng mong đợi của các nước Đông Nam Á.
Về tín dụng BĐS, hết năm 2017 dư nợ chiếm 6%. Dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng, tín dụng BĐS đã đi đúng hướng, an toàn hơn rất nhiều so với trước đây. Sự thiếu hụt tín dụng BĐS được thay thế một phần bởi dòng vốn FDI.
Về giải pháp phát triển thị trường thời gian tới, ông Nam cho rằng cần áp dụng cơ chế tín dụng tích cực, linh hoạt hơn cho thị trường BĐS; có chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, tạo điều kiện cho ngành nghề khác phát triển theo.
Trong nguồn vốn 2.000 tỷ đồng Quốc hội thông qua cho chương trình nhà ở xã hội, còn 1.200 tỷ đồng chưa giải ngân, theo ông Nam trong số này dành 600 tỷ đồng cho các dự án nhà thu nhập thấp, 600 tỷ đồng còn lại bù lãi suất cho vay dành cho đối tượng mua nhà ở thương mại giá rẻ, để tạo dòng tiền cho các ngân hàng thương mại, đảm bảo đầu ra cho nhà ở thương mại giá rẻ cũng như tiếp tục duy trì sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.
Bộ Xây dựng cho biết sẽ có giải pháp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tăng giá BĐS bất hợp lý. Ảnh Minh Tuấn Các rủi ro tiềm tàng
Theo các chuyên gia, rủi ro tiềm tàng của thị trường BĐS 2018 tập trung vào một số điểm. Đó là các động lực tăng trưởng cơ sở đã được tận dụng và khó có khả năng tạo tăng trưởng bứt phá. Việc khai thác dầu khí, than, đóng góp của Samsung, kiều hối nhìn chung đã đạt đỉnh.
Dư địa cho chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ còn hạn chế do áp lực của nợ công và việc duy trì mức bội chi ngân sách đạt được. Nguồn vốn đầu tư công tiếp tục hạn chế do áp lực của chi thường xuyên cao, trong khi thu ngân sách nhà nước gặp nhiều khó khăn. Nợ công đã gần đạt trần tạo áp lực vay và trả nợ cho nền kinh tế…
Tiếp đến, kinh tế Việt Nam đang ở trong giai đoạn ổn định và tăng trưởng tốt, nhưng một số yếu tố tiềm tàng bất lợi vẫn chưa được loại trừ hết. Chẳng hạn tăng trưởng cao nhưng đi liền với mở rộng tín dụng rất dễ gây nên tình trạng lạm phát. Vì vậy, nếu có những đột biến, kinh tế vĩ mô rất có thể sẽ đảo chiều nhanh chóng. Một rủi ro nữa là về chính sách vẫn có thể xảy ra.
Đơn cử, nếu chính sách về condotel, officetel, hometel được ban hành theo hướng không công nhận thị trường các sản phẩm này; hay Nhà nước sẽ không cấp giấy chủ quyền cho loại sản phẩm này sẽ tác động tiêu cực đến cả thị trường. Tương tự, chính sách về hệ thống tái thế chấp BĐS, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ vẫn đang được nghiên cứu nhưng chưa có dấu hiệu được ban hành, cho thấy rủi ro chính sách vẫn đang tồn tại. Bởi tác động tâm lý của rủi ro chính sách đối với thị trường BĐS thời kỳ 2011-2013 vẫn còn dư âm.
Ngoài ra, rủi ro kinh tế quốc tế vẫn đang tồn tại. Thế giới đang biến động không ngừng với những xu hướng khác nhau, thậm chí trái ngược nhau. Hoa Kỳ đang đi từ hội nhập sâu rộng, mạnh mẽ sang quan hệ song phương. Trung Quốc đang dần chuyển từ hướng nội sang hướng ngoại. Tuy nhiên, các xu thế cực đoan vẫn đang tồn tại và có xu hướng lan rộng… từ đó tác động đến thị trường BĐS.
