Lách cho vay bất động sản

(ĐTTCO) - Dù tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như kinh doanh BĐS, chứng khoán đã được kiểm soát tăng với tốc độ chậm lại, nhưng NHNN vẫn liên tục nhắc nhở các NHTM phải hạn chế tập trung vốn vào các lĩnh vực này, đặc biệt là BĐS. 
Tuy nhiên, thực tế diễn biến lại không như vậy. ĐTTC đã trao đổi với TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU, chuyên gia tài chính NH xung quanh vấn đề này.
PHÓNG VIÊN: -  Thưa ông, theo số liệu của NHNN hiện tín dụng tập trung chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh với khoảng 80% tổng dư nợ, còn tín dụng BĐS có tốc độ tăng chậm lại, ông nhận định như thế nào về điều này?
TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU: - Đúng là theo con số thống kê tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ không nhiều, dưới 10%. Nhưng thực chất có rất nhiều khoản vay thuộc tín dụng BĐS nhưng được phân loại qua tiêu dùng. Theo quy định của NHNN, cho vay mua nhà, sửa nhà là tín dụng tiêu dùng.
Theo tôi quy định này không thích hợp vì tín dụng với mục đích để mua nhà, sửa nhà đã dùng chính tài sản đó thế chấp, nên cần phải phân loại mảng tín dụng BĐS. Bởi nếu cộng tất cả tín dụng kinh doanh BĐS, tín dụng với mục đích mua BĐS và dùng BĐS thế chấp, con số có thể lên đến 20%. Đây là một tỷ lệ rất lớn. 
 Hiện nay, nguồn vốn tín dụng BĐS thông qua vốn cho vay tiêu dùng để mua nhà, mua đất khá lớn, gây ra rủi ro cho nền kinh tế. Vấn đề này cần phải chú ý. Hiện tại ở một số TP lớn, người mua đất nền rất nhiều, cơn sốt đất nền đang rất nóng và rất nhiều tiền đổ vào mua đất nền hiện nay xuất phát từ phía NH. Các NH phân loại đó là tín dụng tiêu dùng và cho vay theo dạng tín dụng tiêu dùng.
Do phân loại tín dụng BĐS hiện nay không hợp lý khiến tỷ trọng tín dụng BĐS quá thấp, nếu dựa vào đó làm thước đo là không đúng. 
- Các NH nói họ đang siết tín dụng vào BĐS, nhưng theo ông, có vẻ các NH vẫn chuộng cho vay BĐS?
- Cho vay BĐS luôn hấp dẫn đối với các NH. Thứ nhất, người vay có tài sản đảm bảo, nếu có rủi ro xảy ra, NH vẫn có “tóc để nắm”. Thứ hai, lãi suất cho vay BĐS rất cao. Các yếu tố này là nguyên nhân khiến NH rất mặn mà trong việc cho vay BĐS. Thế nhưng hậu quả xấu sẽ xảy ra khi thị trường suy thoái.
Khi giá BĐS đi xuống, nhiều người mua BĐS chờ giá lên bán ra nhưng không bán được, trong khi vẫn tiếp tục phải trả lãi vay và trả gốc cho NH, sẽ dẫn đến tình trạng vỡ nợ. Lúc khách hàng vỡ nợ, các NH tìm cách thu hồi tài sản thế chấp, nhưng giá tài sản thế chấp lúc đó cũng giảm. Điều này tạo ra vòng luẩn quẩn, người vay và người cho vay đều thiệt hại khi thị trường BĐS đi xuống.
Lách cho vay bất động sản ảnh 1 Dòng vốn nhà đầu tư đổ vào bất động sản hiện nay rất lớn. 
- NHNN đã có văn bản nhắc nhở các NH hạn chế tập trung tín dụng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng, nhưng thực chất khi vay để đầu tư, họ lại kinh doanh BĐS. Liệu những chính sách này có giảm được dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS trong thời gian tới, thưa ông?
- Đúng là khuyến cáo của NHNN về siết chặt cho vay BĐS đang có tác dụng đối với vấn đề này. Thế nhưng khuyến cáo này cũng chỉ mang tính nhắc nhở. NH nào quản lý rủi ro tốt sẽ thực hiện theo khuyến cáo của NHNN, còn những NH lãi không nhiều, tăng tín dụng khó khăn có thể bỏ qua khuyến cáo của NHNN. Bởi văn bản này chỉ mang tính chất kêu gọi, nên nếu các NH không tuân thủ cũng không thể chế tài được. Việc cho vay như thế nào do các NH tự cân nhắc.
Còn việc hệ số rủi ro tăng từ 150% lên 200% cũng hạn chế phần nào tín dụng BĐS, nhưng hệ số này lại chỉ áp dụng cho những món vay kinh doanh BĐS. Trong khi đó, những món vay thực chất là vay BĐS nhưng lại là vay tiêu dùng như mua nhà, sửa nhà, lại không áp dụng hệ số rủi ro đó. 
Theo quy định của NHNN, các khoản vay BĐS được xem là cho vay kinh doanh BĐS chỉ khi nào nguồn thu để trả lãi và trả gốc cho NH phải từ chính BĐS đó. Chẳng hạn, khách hàng vay NH 10 tỷ đồng để mua BĐS và cho thuê lại BĐS đó, họ dùng tiền thuê BĐS để trả lãi cho NH, bấy giờ tín dụng đó mới được xem là tín dụng cho vay kinh doanh BĐS.
Nếu quy định như thế, có rất nhiều món vay mua BĐS để kinh doanh BĐS, nhưng họ lấy nguồn thu chỗ khác như lương hoặc từ hoạt động kinh doanh khác để trả lãi và gốc cho NH, nên tín dụng đó không phải thuộc loại kinh doanh BĐS, và không áp dụng hệ số rủi ro 200%.
Chính những điều này khiến hệ số rủi ro dù có tác động tích cực, nhưng không được thực hiện một cách hoàn hảo. Riêng về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn 45% và từ năm tới còn 40%, tôi cho rằng quy định này sẽ có tác động giúp thắt chặt tín dụng BĐS. Đó là điều tốt.
- Theo ông cần có giải pháp gì để hoạt động cho vay BĐS tại Việt Nam không gánh chịu rủi ro?
- Trước nhất bản thân các NH phải có chính sách quản lý rủi ro chặt chẽ. Các NH phải quan tâm đến nguồn trả nợ. NH thường thoải mái cho vay BĐS vì họ có thế chấp, nhưng rủi ro cao khi cho vay lĩnh vực này rất cao. Do đó, các NH phải bảo đảm có chính sách quản lý rủi ro, chính sách tín dụng tốt tập trung vào nguồn hoàn trả, không chỉ chú trọng vào tài sản thế chấp. 
Về phía NHNN, việc định nghĩa lại, phân loại lại cho chính xác để NHNN và cả nền kinh tế có thể theo dõi tỷ trọng cho vay BĐS chặt chẽ và đúng thực tế, là điều rất quan trọng. Tại thời điểm này, nếu NHNN nhận thấy tín dụng BĐS tăng cao có thể có một giới hạn cho tín dụng BĐS (sau khi định nghĩa lại), chẳng hạn không quá 10% trên tổng dư nợ của một NH. Đó cũng là cách để cho tín dụng BĐS không tăng quá mạnh.
- Xin cảm ơn ông.

Yên Lam (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Ảnh minh họa: LONG THANH

Đầu tư vàng trong ảo ảnh của những lời khuyên vàng ngọc

(ĐTTCO)-Vì sao giá vàng tăng vượt mọi kỷ lục thời đại đang là chủ đề nóng được báo chí quốc tế và trong nước bình luận nhiều suốt cả tuần qua. Trên thế giới bình luận với nhiều góc cạnh khác nhau. Còn trong nước, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng nhanh chóng vào cuộc truyền thông với hàm ý sẵn sàng can thiệp thị trường vàng;  các chuyên gia thì nói “chưa thấy lý do gì vàng ngừng tăng giá”.