Mặc dù là một trong những Chương trình quan trọng của TPHCM từ hơn 5 năm trước, nhưng Chương trình tháo dỡ, xây mới lại từ các chung cư cũ xuống cấp tại TPHCM vẫn không đạt kết quả như kế hoạch.
Trong giai đoạn 2015-2020, TPHCM đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 nhà chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng), gắn liền với việc giải quyết tái định cư cho người dân có chỗ ở và không gian sống tốt hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, thành phố mới chỉ di dời được 6 nhà chung cư, phá dỡ 4 nhà chung cư cấp D và chỉ có 2 nhà chung cư được xây dựng mới.
Kết quả không như mong đợi là do có nhiều bất cập, vướng mắc về cơ chế chính sách. Cụ thể, theo quy định, với chung cư cấp D, phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ. Nhưng cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận.
Chưa thực hiện được cơ chế “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng)”, do ngành tài chính chưa đồng thuận. Chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái….
Bên cạnh đó, việc cải tạo chung cư cũ còn vướng về thủ tục, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các chủ sở hữu nhà chung cư, hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.
Từ ngày 1-1-2021, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) lại quy định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT”, cũng làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Một trong những chung cư cũ cần cải tạo ở Quận 5. Trong văn bản góp ý về cơ chế chính sách cải tạo chung cư cũ gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu cho rằng, Dự thảo Nghị định 101 về cải tạo, sửa chữa chung cư cũ đã bổ sung nhiều cơ chế mới có tính khả thi hơn, nhưng có một số cơ chế chưa thật phù hợp, hoặc cần phải được bổ sung hoàn thiện lại.
Ông Châu nói rằng đây là Nghị định được hàng chục ngàn hộ gia đình sống thấp thỏm tại hàng ngàn căn hộ trong chung cư cũ mong chờ, để sớm được tái định cư trong các khu nhà xây dựng mới có nhiều tiện ích và dịch vụ, an toàn. Chủ tịch HoREA kiến nghị cần cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 (hoặc 3/4 hoặc 80%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ, là quyết định có hiệu lực để đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ.
Ngoài ra, Horea kiến nghị hiểu khái niệm “tái định cư tại chỗ” là được tái định cư trên địa bàn cấp quân huyện nơi có nhà chung cư đó. Vì có nhiều nhà chung cư có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ, nên sẽ có chủ sở hữu được tái định cư tại địa điểm cũ, sẽ có chủ sở hữu không tái định cư tại địa điểm cũ.
Đơn cử, tại quận 5 có đến 408 nhà chung cư cũ mà khoảng 90% trong số đó có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ.
