Thị trường BĐS qua góc nhìn chuyên gia: Cung giảm, hàng tồn được giải tỏa

(ĐTTCO)-Thị trường BĐS thời gian qua gặp nhiều khó khăn, thủ tục chậm trễ, quỹ đất khan hiếm (do siết chặt đất công, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh…). ĐTTC đã ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia nhận định về một số phân khúc BĐS trong thời gian từ nay đến cuối năm, cũng như một số chia sẻ liên quan đến thị trường.

Ảnh minh họa: Long THANH

Ảnh minh họa: Long THANH

Thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2019 ghi nhận nguồn cung khan hiếm do dự án mới tung ra ít, đã khiến hàng tồn kho giảm và thị trường căn hộ sơ cấp tăng giá 20-25% so năm trước. 
Thống kê từ các công ty BĐS, nguồn cung các phân khúc trên thị trường BĐS đều khan hiếm trong giai đoạn hơn 1 năm trở lại đây. Thể hiện rõ nét nhất ở phân khúc căn hộ với tỷ lệ sụt giảm nguồn cung 30-40%.
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, vấn đề chậm cấp phép từ năm 2018 đến nay đã khiến lượng căn chào bán mới trong quý II giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng cộng 4.124 căn hộ được chào bán từ 10 dự án, giảm 7% theo quý và 34% theo năm.
Quý này CBRE ghi nhận có 2 dự án chào bán đợt 1 là The Marq (quận 1) và The Signial (quận 7), 8 dự án còn lại là các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.
Khảo sát tại một số khu vực đang có nhiều dự án chung cư tại TPHCM như quận Bình Thạnh, quận 2, quận 9… trong thời gian này, nhận thấy hầu hết đều tăng giá ít nhất 10-15% so với cuối năm ngoái, tăng đến 20-25% so cùng kỳ.
Đặc biệt một số dự án có vị trí, tiện ích và giá bán khởi điểm tốt đã tăng đến 100% trong vòng 2-3 năm trở lại. Điển hình, tại dự án Vinhomes Central Park của Tập đoàn Vingroup tăng đến 35% chỉ hơn 1 năm bàn giao.
Bà Phạm Tú Uyên, nhà ở khu vực Landmark 5, cho biết năm trước, bà nhận căn hộ 3 phòng ngủ, có diện tich 100m2, có người đồng ý mua với giá 5,6 tỷ đồng, bà định nhận cọc của khách nhưng tiếc nên đã cho thuê giá 1.400USD/tháng. Đến nay, mỗi ngày nhân viên môi giới đều nài nỉ bán ra với giá 7 tỷ đồng nhưng bà vẫn chưa muốn bán. 
Trong khi đó, hơn 2 năm trước, căn hộ thuộc dự án bình dân là chung cư Phú Cường (đường Trần Não, quận 2) được bán ra với giá chỉ 1,2 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích 68m2, nay giá giao dịch đã lên 2,3-2,4 tỷ đồng tùy theo tầng lầu, tức giá đã tăng 100%. Bà Thúy Hằng, người đang sống ở chung cư này cho biết giá bán tại khu này tăng mạnh trong vòng 2 năm trở lại, nhất là từ đầu năm đến nay, bởi hơn 1 năm trước bà mua căn hộ cũng chỉ 1,55 tỷ đồng. 
Các dự án mở bán trong quý được thị trường đón nhận tốt với tỷ lệ bán cao, trên 80%, dù giá bán tăng 5-10% so đợt trước. Điều đáng nói, tỷ lệ đặt chỗ tại các sự kiện bán hàng, đặc biệt một số dự án có số lượng đặt chỗ nhiều hơn kế hoạch mở bán 50-100%.
Trong quý II, theo CBRE hàng tồn kho tiêu thụ dần với mức trung bình 2.000 căn hộ/năm trong vòng 3 năm vừa qua. Lượng tồn kho hiện tại còn khoảng 15.000 căn, chiếm 5% tổng nguồn cung tích lũy từ năm 1999. Đây là mặt tích cực cho thị trường trong giai đoạn nguồn cung đang khan hiếm. 
Việc tăng giá khi nguồn cung khan hiếm là điều tất yếu. Theo lẽ thường, 1 dự án tung ra đợt sau đã cao hơn đợt trước ít nhất 10%. Vì vậy, khi thị trường hiếm cung, các chủ đầu tư tiếp tục xem xét việc giữ, thậm chí nâng giá bán để phù hợp sức nóng của thị trường.
Ông Ngô Quang Phúc, Phó Chủ tịch HoREA, cho rằng tình trạng lệch pha cung cầu, nhất là phân khúc căn hộ đang tạo ra sự bất ổn trên thị trường, gián tiếp tác động đến phân khúc nhà ở riêng lẻ, biệt thự, đất nền. Hiện các chủ đầu tư căn hộ không có hàng để bán, không có doanh thu để trang trải cho hoạt động của doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp môi giới cũng khó khăn không kém vì không thể nhận tiền cọc hay giữ chỗ cho khách hàng vì dự án không đủ điều kiện mở bán. Đặc biệt, hệ lụy lớn hơn là người tiêu dùng phải bỏ thêm tiền hoặc vay mượn để mua nhà ở hoặc thuê nhà với giá cao, ảnh hưởng tiêu cực đến an sinh xã hội.
Ông PHẠM LÂM, Chủ tịch CTCP DKRA Việt Nam:

Giảm nguồn cung căn hộ 

Số liệu chúng tôi thống kê, trong quý II có 12 dự án cung cấp ra thị trường 2.559 căn hộ, gồm 3 dự án mới và 9 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo. Số dự án này bằng 95% so với quý trước, 29% cùng kỳ năm 2018 và 22% cùng kỳ năm 2017.
Đây là thời điểm nguồn cung mới có mức thấp nhất trong vòng 4 năm gần đây. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới đạt 80% (khoảng 2.047 căn), bằng 88% so với quý I và bằng 28% so với cùng kỳ năm 2018. Phân khúc hạng A và hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới.
Khu vực phía Đông và Nam vẫn dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới. Giao dịch thứ cấp khá tốt, giá bán tăng trung bình 5-7% so với quý I do áp lực từ việc khan hiếm nguồn cung kéo dài. Nhìn chung, thị trường BĐS TPHCM giảm nhiệt liên tục từ giữa năm 2018 về cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ nguồn cung mới. 
Thời điểm hiện tại, thị trường đang diễn biến phức tạp, đan xen những điểm tích cực lẫn chưa tích cực, gây lo ngại cũng như trông đợi thay đổi lạc quan hơn. Về tổng quan thị trường, sức cầu vẫn ở mức cao và tỷ lệ tiêu thụ dự án mới ghi nhận rất tốt. Sức nóng của thị trường TP đã lan tỏa và thúc đẩy các khu vực lân cận sôi động hơn.
Trong nhiều tháng qua, loại hình căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi thiếu vắng căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư. Việc thiếu hụt nguồn cung đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao.
Bên cạnh đó, việc triển khai cơ sở hạ tầng giao thông chưa đáp ứng kịp nhu cầu liên kết vùng và sự phát triển của thị trường. Dự thảo siết tín dụng cho vay BĐS và vấn đề thủ tục pháp lý chưa thuận tiện, đã gây nhiều trở ngại cho chủ đầu tư và người mua. 
Dù vậy, thị trường BĐS đang tự điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn, hướng đến sự minh bạch và bền vững. Theo đó, với chủ đầu tư cần linh hoạt và đa dạng hóa phạm vi hoạt động, phân khúc đầu tư, nguồn vốn và cách thức huy động vốn; minh bạch thông tin dự án và tuân thủ các quy định pháp luật.
Đối với cơ quan chức năng, Nhà nước cần cải thiện quy trình pháp lý, tạo điều kiện phát triển các dự án, từ đó tạo nguồn cung dồi dào, giảm áp lực tăng giá. Có biện pháp xử lý hiệu quả những sai phạm của dự án, chủ đầu tư, môi giới… Điều chỉnh, sửa đổi các quy định, điều luật phù hợp với điều kiện và diễn biến mới của thị trường. 
Với đơn vị môi giới cần nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng cường minh bạch và tính chuyên nghiệp trong hoạt động. Mỗi chuyên viên môi giới phải được trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng, khả năng vận dụng công nghệ và đạo đức nghề nghiệp.
Với người mua cần chuẩn bị tốt điều kiện tài chính; thận trọng tìm hiểu thông tin thị trường, pháp lý dự án. Cần tìm đến những chủ đầu tư, đơn vị môi giới chuyên nghiệp để được đảm bảo quyền lợi trong các hoạt động giao dịch. 
Ông TRẦN KHÁNH QUANG, TGĐ CTCP Đầu tư BĐS Việt An Hòa:

Đất nền vùng ven sẽ nóng 

Trong gần 2 quý đầu năm, thị trường địa ốc TPHCM đối mặt nguồn cung khan hiếm cục bộ vì nhiều dự án đình trệ do việc rà soát, thanh tra pháp lý. Rổ hàng ít nên lượng tiêu thụ BĐS của TP giảm, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc phải đi về các tỉnh giáp ranh, những TP biển để phát triển dự án.
Tuy nhiên, sức hấp dẫn của thị trường BĐS TP vẫn rất lớn. Những địa bàn thuộc ngoại ô hoặc vùng ven giá còn thấp, có tiềm năng phát triển sẽ tiếp tục nóng trong phần còn lại của năm 2019. Các địa bàn thu hút đầu tư đất nền vùng trũng hiện nay gồm Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh... 
Dù vậy, thách thức cho nhà đầu tư là giá đất vùng trũng hiện đã không còn thấp như cách đây 3 năm. Sốt đất trong những năm qua đã khiến đất nền vùng trũng đua nhau thiết lập mặt bằng giá mới.
Tuy nhiên, chỉ cần tăng cường khảo sát địa bàn và kết nối với chính quyền địa phương để nắm rõ quy hoạch, biết giá giao dịch bình quân trên thị trường thực tế, nhà đầu tư vẫn còn nhiều cơ hội sinh lời nếu chọn đúng các vị trí kết nối giao thông tốt với khu vực trung tâm TP.
6 tháng cuối năm biến động về giá được dự báo tái diễn do sự ách tắc nguồn cung cục bộ do độ trễ của chính sách được tính chu kỳ 12 tháng. Hệ quả, thị trường không còn nhiều BĐS bình dân, giá rẻ nữa. Thay vào đó, phân khúc này sẽ xuất hiện ở những tỉnh giáp ranh, đồng thời giá BĐS nội đô sẽ ngày càng đắt đỏ.
Trước tình hình này, người có thu nhập khiêm tốn sống và làm việc tại TP muốn an cư buộc phải dịch chuyển ra xa hơn, trong khi nhà đầu tư phân khúc này cũng phải chấp nhận khoảng cách ly tâm lớn hơn trước.
ĐẶNG PHƯƠNG HẰNG, TGĐ điều hành CBRE (Việt Nam):

Văn phòng cho thuê tăng diện tích… trống

Nhu cầu thuê văn phòng liên tục ghi nhận điểm tích cực, đặc biệt chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã thúc đẩy các công ty sản xuất và logistics nước ngoài tìm kiếm mặt bằng để dịch chuyển văn phòng  từ Trung Quốc sang Việt Nam.
Những động thái này được thể hiện qua sự gia tăng về yêu cầu thuê văn phòng mới được ghi nhận bởi CBRE trong quý II-2019 lên đến 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Gần 40% yêu cầu thuê mới đến từ công ty sản xuất và logistics, 50% trong số đó có văn phòng tại Trung Quốc.
Bên cạnh ngành sản xuất và logistics, các công ty công nghệ thông tin cũng chiếm thị phần đáng kể, với 15% tổng số yêu cầu thuê. Những công ty công nghệ thông tin này mở rộng nhanh chóng nên rất cần mặt bằng lớn để hợp nhất các chi nhánh nhỏ. 
Từ nửa cuối năm 2019 đến hết năm 2021, thị trường văn phòng TPHCM dự kiến chào đón thêm 14 tòa nhà văn phòng mới, với hơn 300.000m2 diện tích sử dụng. Một nửa trong số đó sẽ là phân khúc hạng A.
Với làn sóng nguồn cung mới trong 3 năm tới, thị trường được dự báo gia tăng tỷ lệ trống cho cả 2 phân khúc. Theo đó, tỷ lệ trống hạng A các năm 2019, 2020 và 2021 dự báo đạt lần lượt 10%, 14% và 20%. Trong khi tỷ lệ trống hạng B dự kiến tăng lên 6,6%, 7,4% và giảm xuống 3,9% trong cùng thời gian. 
Về tỷ lệ tăng giá thuê, giá thuê hạng A tiếp tục tăng nhẹ trong 2 năm 2019 và 2020, với tốc độ tăng trưởng trung bình lần lượt 3% và 0,6%. Tuy nhiên, giá trung bình hạng A sẽ có chiều hướng giảm nhẹ 0,6% trong năm 2021, khi tỷ lệ trống của phân khúc này chạm ngưỡng 20% trong cùng năm.
Ngược lại, sở hữu giá thuê cạnh tranh và tiềm năng tăng giá còn nhiều, giá thuê trung bình hạng B dự kiến tiếp tục tăng cao hơn trong 3 năm tới. Cụ thể, từ cuối năm 2019 tới hết năm 2021, giá thuê phân khúc này tăng lần lượt 2,3%, 1,8% và 2,6%. 

Minh Tuấn - Trà Giang

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Nhu cầu về nhà ở diện tích nhỏ đối với người dân TPHCM rất lớn. Ảnh: M.TUẤN

Lại nóng căn hộ 25m2

(ĐTTCO)-Giới chuyên gia từng cảnh báo việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ sẽ tạo ra những khu nhà ổ chuột trên cao, gây áp lực lên hạ tầng đô thị.  Thế nhưng, khi lấy ý kiến dự thảo Tiêu chuẩn Quốc gia Việt Nam, Bộ Xây dựng vẫn bổ sung hạng mục cho phép diện tích tối thiểu căn hộ chung cư từ 45m2 giảm xuống còn 25m2.

Dự án - đầu tư

Choáng ngợp tổ hợp 12 phân khu đẳng cấp 5 sao tại Thanh Long Bay

(ĐTTCO) - Không quá khó để giải mã lý do Thanh Long Bay là một trong những siêu dự án chủ chốt giúp Bình Thuận trở thành trung tâm thể thao biển quốc gia theo chiến lược của tỉnh. Tích hợp 12 phân khu đẳng cấp chuẩn 5 sao, Thanh Long Bay mang đến những trải nghiệm bất tận và đáng nhớ cho tất cả đối tượng du khách trong nước lẫn quốc tế. 

Quy hoạch - Đô thị

Gian nan bảo tồn di sản

(ĐTTCO)-Di tích, di sản là bản sắc, là hồn phố của TPHCM, nhưng việc bảo tồn không hề đơn giản. Cuộc chiến này gian nan, bởi không chỉ thiếu sự ràng buộc của pháp luật mà còn vì chủ sở hữu cũng không mặn mà!

Không gian sống

Cuốn hút thị giác cùng Fly Box

(ĐTTCO) - Để tạo điểm hút độc đáo về thị giác và gây sự chú ý cho mọi người đến trung tâm trưng bày về quy hoạch tại một khu đất ở trung tâm mới của thị trấn Vôi, tỉnh Bắc Giang, các KTS đã thiết kế theo hình dạng Fly Box (những khối hộp bay).  Trung tâm tạo ra với mong muốn là một hình mẫu thúc đẩy sự xanh hóa đô thị cho các dự án tiếp theo. 

BÁO XUÂN KỶ HỢI 2019