Quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đô thị (B3): Bất cập nguồn thu đất công

(ĐTTCO)-Giao đất công có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất công trả tiền thuê đất 1 lần đang chiếm tới trên 80% nguồn thu từ đất, nên có ý nghĩa rất quan trọng đối với thu ngân sách địa phương. Dù vậy, hệ thống thu từ giá trị đất công hiện rất nhiều nhược điểm.

Hãng phim truyện Việt Nam là thí dụ điển hình trong việc săn đất vàng thông qua CPH DNNN.

Hãng phim truyện Việt Nam là thí dụ điển hình trong việc săn đất vàng thông qua CPH DNNN.

Kẽ hở luật và tham nhũng
Đưa đất công vào thị trường để đầu tư phát triển kinh tế là một hình thức vốn hóa đất đai quan trọng và phổ biến nhất. Trong nền kinh tế do Nhà nước bao cấp, đất đai và mọi nguồn lực chính đều là của Nhà nước. Khi chuyển đổi nền kinh tế từ bao cấp sang thị trường, tất cả các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều đứng trước cơ hội rất lớn để vốn hóa các nguồn lực công nhằm tích lũy vốn tài chính mạnh.
Hình thức vốn hóa chủ yếu ở đây là chuyển các nguồn lực công vào sử dụng cho mục đích tư để thu lại nguồn tài chính cho Nhà nước. Đáng tiếc, quá trình vốn hóa này ít thành công do tham nhũng khá phổ biến. Tham nhũng về đất luôn đứng ở nhóm đầu và các đại gia đều phất lên từ giá trị đất công.
Để đưa đất công vào thị trường nhằm mục đích đầu tư phát triển kinh tế, cần quan tâm tới 2 việc: quy hoạch sử dụng đất hợp lý và thực thi đúng nhằm tạo giá trị tăng thêm cho đất công; phương thức đưa vào thị trường để thu đủ giá trị đất công và tạo công bằng trong môi trường tiếp cận đất công.
Song thực tế việc quy hoạch sử dụng đất chưa bao giờ tạo ra được giá trị tăng thêm trên đất trong phạm vi quy hoạch. Cũng dễ hiểu, Luật Đất đai 2013 không có quy định về đấu thầu dự án đầu tư công có sử dụng đất. Nghị định 30/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu 2013 về lựa chọn nhà đầu tư, lại điều chỉnh cả dự án đầu tư tư có sử dụng đất công quá phạm vi áp dụng. 
Có một thực tế là cơ chế đấu giá đất để giao đất công, cho thuê đất công đối với các dự án đầu tư đang vướng phải khó khăn rất lớn, đó là quỹ đất không có kinh phí để giải phóng mặt bằng theo quy hoạch. Dù Luật Đất đai 2013 có quy định về Quỹ phát triển đất và nguồn lực cho quỹ này (10% tiền thu từ đất đưa vào quỹ), nhưng cách thức đó là giải pháp không khả thi, nhất là tại các địa phương kém phát triển cần đẩy mạnh đầu tư.
Mặt khác, pháp luật đất đai cũng quy định nhiều trường hợp giao đất, cho thuê đất cho các dự án đầu tư không phải đấu giá đất. Các nhà đầu tư được lựa chọn theo các tiêu chí nào cũng là khoảng trống pháp luật khá lớn.
 Săn đất vàng từ CPH DNNN và dự án BT
 Tham nhũng đất đai luôn gắn với việc giao hoặc cho thuê đất công đối với nhà đầu tư tư nhân đã được chỉ định, trong khi tham nhũng vặt luôn gắn với việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. 
Cổ phần hóa (CPH) doanh nghiệp nhà nước (DNNN) là một dạng vốn hóa đất công do các DNNN sử dụng, đang là điểm nóng trên thực tế. Nhiều nhà đầu tư chiến lược chỉ nhằm vào quỹ đất DNNN đang sử dụng, không hướng tới trách nhiệm cấu trúc lại để phát triển DN. CPH Hãng phim truyện Việt Nam là thí dụ cụ thể và sinh động.
Một số DN tư nhân lấy việc lùng săn "đất vàng" bằng cách mua lại cổ phiếu của các DN CPH, sao cho nắm được cổ phần chi phối để nắm quyền quyết định về đất đai rồi "bức tử" DN. Từ một chủ trương quan trọng về CPH DNNN đã chuyển sang quá trình "săn đất" của nhiều DN ngoài nhà nước. Khá nhiều DN CPH đã biến mất, chỉ có đất đai đang được sử dụng vào mục đích mang lại lợi nhuận cao hơn cho người nắm cổ phần chi phối.
  Kể từ năm 1996 tới nay, Chính phủ đã ban hành tới 9 Nghị định về CPH DNNN, nhưng vấn đề xác định giá trị đất đai trong CPH vẫn chưa có lời giải thỏa đáng. Luật Đất đai 2013 cũng chỉ quy định việc xác định giá trị đất đai trong CPH phải thông qua định giá đất cho từng trường hợp cụ thể. Trên thực tế, quy trình định giá đất hiện nay chưa bảo đảm giá trị đất đai phù hợp thị trường.
Mặt khác, đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm được xác định không cấu thành giá trị DN. Nhưng trên thực tế, nhiều DNNN vẫn nắm giữ nhiều diện tích đất ở các vị trí "vàng" nhưng chưa làm thủ tục đăng ký đất đai, đều được coi là thuê đất của Nhà nước. Đây chính là khoảng trống pháp luật cần lấp đầy để tránh lạc định hướng trong CPH DNNN.
Phương thức đổi đất lấy hạ tầng thông qua các dự án xây dựng - chuyển giao (BT) cũng là dạng vốn hóa đất đai đang gây nhiều tranh luận. Các ý kiến chính vẫn cho rằng giá trị đất đai đem đổi cao hơn nhiều so với giá trị hạ tầng, Nhà nước thất thoát giá trị đất công đem đổi. Trong khi đó, lãnh đạo nhiều địa phương khẳng định đây là giải pháp rất tốt để phát triển nhanh hạ tầng. 
Tất cả dự án BT đã được thanh tra hoặc kiểm toán đều có sai phạm. Sự thất thoát giá trị đất công đem đổi lấy hạ tầng còn thể hiện ở chỗ hạ tầng đã hoàn thành nhưng đất đai đem đổi không được định giá. Giá trị đem đổi chỉ dựa vào dự toán của dự án BT, được sử dụng làm căn cứ để ký kết hợp đồng BT giữa cơ quan nhà nước với nhà đầu tư tư nhân. Sự thiếu minh bạch này gắn với nguy cơ tham nhũng rất cao. 
Về khung pháp luật, Luật Đất đai 2013 chỉ có 1 điều quy định về đất đai giao cho các dự án BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao) và BT, trong đó chỉ đề cập tới việc Nhà nước giao đất cho dự án BT (Khoản 3 Điều 155). Quy định như vậy là thừa trong khi điều cần quy định là cách thức xác định giá trị đất đai đem đổi lại không có.

Một số kiến nghị
 Phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 dựa trên áp dụng kinh nghiệm quốc tế và trong nước để lấp đi khoảng trống pháp luật về vốn hóa đất đai, phù hợp với hoàn cảnh đất đai đô thị tại Việt Nam.
Các bất cập về nguồn thu đất công cần được đề cập trong sửa đổi Luật Đất đai 2013, sao cho Nhà nước thu được đủ giá trị khi đưa vào thị trường, bảo đảm nhu cầu đất đai cho cả đầu tư công thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho cả đầu tư tư thông qua đấu giá đất.
Cơ chế đấu thầu dự án đầu tư công có sử dụng đất cần được bổ sung sớm nhất vào Luật Đất đai gắn với quy trình chấm thầu hợp lý, trong đó có vòng chấm thầu về sử dụng đất công tiết kiệm và hiệu quả để lựa chọn nhà đầu tư. Cơ chế đấu giá đất cũng cần được nâng cấp, nhất là quy định rõ các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư tư nhân đối với các trường hợp không phải đấu giá đất. 
Việc xác định giá trị đất đai trong CPH DNNN đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền, Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất 1 lần, phải được kiểm soát chặt chẽ theo đúng yêu cầu định giá đất đối với các trường hợp cụ thể. Giá trị đất này phải được thẩm định chi tiết và đủ tin cậy.
Đối với đất do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, hoặc đang sử dụng chưa làm thủ tục thuê đất, cần rà soát nhu cầu sử dụng đất để xác định diện tích cần thiết. Đối với đất đang sử dụng đúng mục đích và phù hợp nhu cần sử dụng, cần xác định giá trị lợi thế kinh doanh của thửa đất, coi đó là giá trị quyền sử dụng đất thuê. Đặc biệt, DN CPH không được thay đổi công năng sử dụng đất so với hiện trạng, trừ trường hợp kế hoạch sử dụng đất đưa vào diện Nhà nước thu hồi đất. 
Đối với đất công do khu vực nhà nước được giao không thu tiền để sử dụng, cần áp dụng 3 nguyên tắc quản trị. Thứ nhất, công khai danh sách đất công đã giao cho các cơ quan nhà nước sử dụng, với địa chỉ thửa đất, diện tích đất sử dụng, mục đích sử dụng, hiện trạng sử dụng trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh.
Thứ hai, tổ chức hệ thống tiếp nhận ý kiến giám sát của tổ chức, công dân, chuyển tới tổ chức đang sử dụng kèm theo yêu cầu giải trình. Thứ ba, các cơ quan nhà nước đang sử dụng phải thực hiện trách nhiệm giải trình trước các ý kiến giám sát của dân. Các trường hợp vi phạm pháp luật phải được xử lý nghiêm, mức xử lý cao nhất là Nhà nước thu hồi lại phần đất công sử dụng trái pháp luật.
Về quản lý giá trị đất công sử dụng cho các dự án BT, quy định cụ thể về đấu thầu gắn với yêu cầu xác định giá trị đất công đem đổi trong lập dự án, ký kết hợp đồng và trong thanh toán bằng giá trị đất công trả cho nhà đầu tư hạ tầng khi quyết toán hợp đồng BT. Trong trường hợp pháp luật cho phép chỉ định thầu, các tiêu chí lựa chọn nhà thầu phải được quy định rõ ràng, trong đó có các tiêu chí liên quan đến sử dụng đất.
Cụ thể, trong sửa đổi Luật Đất đai 2013 liên quan tới các dự án BT, cần bổ sung quy định riêng về chế độ sử dụng đất cho loại hình dự án này. Theo đó, phương thức BT chỉ được áp dụng khi mang lại lợi ích sau khi trừ chi phí lớn hơn so với phương thức giải phóng mặt bằng, đấu giá đất để lấy tiền xây dựng hạ tầng. 

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Tin liên quan

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Một dự án đầu tư condotel.

“Bom” Condotel dưới góc nhìn đầu tư tài chính

(ĐTTCO)-Nhà đầu tư (NĐT) thứ cấp góp vốn vào dự án condotel Cocobay chọn hình thức xử lý nào cũng thiệt, ra tòa sẽ khó thắng, còn chấp nhận các phương án do Công ty Thành Đô đưa ra như “uống thuốc đắng chưa chắc dã tật”. 

Dự án - đầu tư

An Gia chọn “lối đi riêng” với bất động sản tầm trung

(ĐTTCO) - Theo báo cáo thị trường căn hộ quý III của CBRE Việt Nam, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 87% nguồn cung chào bán. Mức giá căn hộ phổ biến trên thị trường khoảng 31- 40 triệu đồng/m2, tương đương 2,2-2,8 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.

Quy hoạch - Đô thị

Không gian sống

Cuốn hút thị giác cùng Fly Box

(ĐTTCO) - Để tạo điểm hút độc đáo về thị giác và gây sự chú ý cho mọi người đến trung tâm trưng bày về quy hoạch tại một khu đất ở trung tâm mới của thị trấn Vôi, tỉnh Bắc Giang, các KTS đã thiết kế theo hình dạng Fly Box (những khối hộp bay).  Trung tâm tạo ra với mong muốn là một hình mẫu thúc đẩy sự xanh hóa đô thị cho các dự án tiếp theo.