NoXH: Nghị định 49 có cải thiện Nghị định 100?

(ĐTTCO)-Nghị định 49 của Chính phủ quy định cụ thể về quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội (NoXH) đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (NoTM), khu đô thị. Theo đó, đối với dự án có quy mô từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III, phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NoXH. Liệu những quy định mới này có khắc phục những điểm nghẽn của quy định cũ để khơi thông phân khúc NoXH?

Một khu NoXH.

Một khu NoXH.

Phục hồi quỹ đất cho NoXH?
Chính phủ vừa ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NoXH, có hiệu lực từ ngày 1-4 vừa qua. Một trong những thay đổi tại Nghị định 49 là tránh được tình trạng chủ đầu tư lách luật để né việc phải dành quỹ đất 20% tại dự án cho phát triển NoXH. 
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển NoTM, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại III trở lên, phải dành quỹ đất để xây dựng NoXH. Trong khi đó lại quy định cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NoTM, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà, hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NoXH.
Do vậy thực tế khi thực hiện quy định này có nhiều bất cập, bởi hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương cũng cho phép dự án dưới 10ha được thực hiện nghĩa vụ NoXH bằng hình thức nộp tiền, trong khi các địa phương lại không sử dụng khoản tiền này để đầu tư phát triển NoXH theo quy định, dẫn tới tình trạng thiếu NoXH trầm trọng.
Do đó, tại Nghị định 49 ban hành quy định rất cụ thể về quỹ đất để phát triển NoXH đối với các dự án đầu tư xây dựng NoTM, khu đô thị. Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng NoTM, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III, phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, để xây dựng NoXH.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng NoTM, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III, chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%, nhưng có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai. 
Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NoXH theo quy định, nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương, dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp, UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
Đối với dự án đầu tư xây dựng NoTM, khu đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định 49 có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng NoXH, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao chủ đầu tư khác, chủ đầu tư dự án mới cũng phải có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch nhằm bố trí bổ sung quỹ đất 20% xây dựng NoXH. 
Trong trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng NoXH bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NoTM, khu đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước.
Khi chủ đầu tư bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng NoXH cho Nhà nước, số tiền đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với quỹ đất 20% này (nếu có), sẽ được trừ vào nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) chủ đầu tư phải nộp của dự án đầu tư xây dựng NoTM, khu đô thị đó...

Vẫn khó kích thích doanh nghiệp tham gia
Quy định mới nhằm “tăng thu” quỹ đất cho NoXH, chưa chú ý đến cơ chế chính sách để thu hút doanh nghiệp. Các bước thủ tục cho dự án NoXH giống NoTM nhưng bị khống chế mức lợi nhuận, đã không kích thích doanh nghiệp tham gia.
Nhu cầu NoXH tại TPHCM rất lớn, nhưng nhiều năm qua nguồn cung vẫn không đáp ứng nhu cầu, đặc biệt các cơ chế chưa thu hút được doanh nghiệp. Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho biết giai đoạn 2021-2025 TP dự kiến phát triển 2,27 triệu m2 sàn NoXH, tương ứng 25.000 căn hộ đáp ứng một phần nhu cầu của người dân.
Để thực hiện được chỉ tiêu này, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục theo dõi đôn đốc thực hiện 19 dự án NoXH (trong danh mục NoXH dự kiến hoàn thành sau năm 2020) với quy mô 26.983 căn hộ, 2.128.660m2. Cập nhật, rà soát các dự án NoTM có quy mô lớn 10ha, đã xác định quỹ đất 20% để thực hiện NoXH, sở này sẽ đôn đốc thực hiện để đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu trên.
Hiện Sở Xây dựng đang cập nhật và theo dõi 65 dự án phát triển NoTM có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên, phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NoXH, với tổng diện tích đất hơn 197ha, quy mô khoảng 146.550 căn hộ NoXH, đây là các dự án đang thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư. 
Song theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - một trong những doanh nghiệp thực hiện khá nhiều dự án NoXH, những quy định mới của Nghị định 49 có thể làm “manh mún” các dự án. Trước kia những dự án NoTM 10ha trở lên mới giành đất cho NoXH, nay 2ha trở lên phải giành quỹ đất nhà sẽ làm manh mún không chỉ cho các dự án NoTM mà cả quỹ đất để phát triển NoXH. Điều quan trọng là làm sao để có cơ chế thu hút doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này. 

Bình Minh

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Quy hoạch - Đô thị

Không gian sống