Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước vừa được ban hành theo hướng tiếp tục siết mạnh với cho vay bất động sản (bất động sản) khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.
Nhiều người lo ngại, với việc thắt chặt tín dụng như hiện nay thì thị trường bất động sản sẽ ngày càng khó khăn, tuy nhiên theo các chuyên gia kinh tế, quy định này không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Bên cạnh đó, khách hàng mua nhà ở mà số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại hợp đồng tín dụng dưới 1,5 tỷ đồng cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của khách hàng (hệ số rủi ro không thay đổi 50%) vẫn được vay mua nhà.
Người dân không bị ảnh hưởng
Theo quy định tại Thông tư 22, hệ số rủi ro 50% là khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và là khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở mà số tiền vay dưới 1,5 tỷ đồng. Mỗi khách hàng chỉ được áp dụng hệ số rủi ro này cho 1 khoản vay.
Đối với hệ số rủi ro 100% áp dụng với các khoản cho vay phục vụ đời sống dưới 4 tỷ đồng (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đã áp dụng hệ số rủi ro 50% nêu trên); khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở không có tài sản bảo đảm là chính nhà ở đó.
Đối với hệ số rủi ro 150% áp dụng với các khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà tổng số tiền từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đã áp dụng hệ số rủi ro 50% nêu trên).
Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết, quy định này không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để phục vụ nhu cầu thiết yếu về nhà ở của người có thu nhập thấp, cũng như các chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. Theo đó, các khoản cho vay được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất của bên vay để phục vụ mục đích mua nhà ở xã hội, cho vay cá nhân để mua nhà với số tiền dưới 1,5 tỷ đồng có hệ số rủi ro là 50%.
"Như vậy, cùng với số vốn tự có 30% thì khách hàng có thể mua được nhà ở có giá trị khoảng 2,1 tỷ đồng, đồng thời, hệ số rủi ro 100% vẫn được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có vay dưới 4 tỷ đồng. Đây là mức dư nợ là hợp lý đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân," lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh.
Đồng tình với các quy định của Ngân hàng Nhà nước, tiến sỹ Cấn Văn Lực phân tích, trong Thông tư 22 có quy định rõ hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay khách hàng cá nhân vay mua nhà, xây dựng, sửa nhà để ở dưới 1,5 tỷ đồng mức chỉ 50%, thay vì 150% trước đây. Do đó, người vay mua nhà để ở không bị ảnh hưởng, thậm chí còn có lợi. Chỉ có cho vay kinh doanh bất động sản đối với các chủ đầu tư thì hệ số rủi ro mới ở mức 150% và sắp tới tăng lên 200% và vẫn ở mức tương đương như thời gian qua.
Các chuyên gia cho rằng, việc điều chỉnh hệ số rủi ro cũng nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Do đó quy định tại Thông tư không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Các quy định này cũng tạo động lực cho các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, phù hợp với xu hướng của quốc tế hiện nay.
Một lãnh đạo ngân hàng thương mại cổ phần nhận định, cơ quan quản lý phân nhóm thị trường bất động sản để kiểm soát rủi ro và khuyến khích những người vay mua nhà, xây nhà, sửa nhà có nhu cầu ở thực. Lãi suất cho vay với nhóm khách hàng này vì vậy cũng không bị ảnh hưởng.
Hạn chế cho vay đầu cơ
Đối với quy định hệ số rủi ro 150%, tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu cho hay, đối với khoản vay có giá trị lớn từ 4 tỷ đồng trở lên, việc tăng hệ số rủi ro cao hơn là hoàn toàn hợp lý để giảm thiểu thiệt hại có thể xảy ra. Thậm chí theo vị chuyên gia này, Ngân hàng Nhà nước có thể áp dụng hệ số rủi ro đối với khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên như Dự thảo lấy ý kiến trước đó về vấn đề này.
Có ý kiến cho rằng, Ngân hàng Nhà nước còn khá nhẹ tay đối với phân khúc này khi chưa áp dụng ngay hệ số rủi ro 150% mà áp dụng tạm thời mức 120% trong cả năm 2020 và đến đầu năm 2021 mới áp hệ số rủi ro trên.
Tuy nhiên, theo ông Hiếu, việc Ngân hàng Nhà nước chưa áp dụng ngay hệ số rủi ro 150% được đánh giá là bước đi hợp lý để tránh “sốc” cho thị trường. Việc đưa ra lộ trình thêm một năm của Ngân hàng Nhà nước là phù hợp, giảm bớt áp lực phần nào cho cả người cho vay và đi vay.
Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, tín dụng tiêu dùng có đặc thù rủi ro cao (đặc biệt tín dụng tiêu dùng phục vụ cho lĩnh vực bất động sản có mức độ rủi ro vào nhóm cao nhất) do thời hạn cho vay thường dài hạn, việc sử dụng vốn vay tiêu dùng không tạo ra thu nhập. Bên cạnh đó, nguồn trả nợ chủ yếu từ các nguồn thu nhập khác của khách hàng... nên việc mở rộng tín dụng tiêu dùng cần xem xét thận trọng để đảm bảo an toàn hoạt động của từng ngân hàng thương mại cũng như toàn hệ thống.
"Trong thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã tăng cường công tác thanh tra, giám sát, chỉ đạo các ngân hàng thương mại kiểm soát rủi ro, nâng cao chất lượng tín dụng, đặc biệt đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như cho vay phục vụ nhu cầu đời sống," đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết.
Việc điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với khoản cho vay mua nhà có số tiền từ 4 tỷ đồng trở lên nhằm đưa ra thông điệp về kiểm soát cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.
Ông Nguyễn Thành Đô, Phó Chủ tịch Hội đồng quân trị Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank) chia sẻ, đây là lĩnh vực có nhiều rủi ro, nhất là các khoản vay tiêu dùng từ 4 tỷ trở lên chủ yếu là vay mua nhà cao cấp nên việc tăng hệ số rủi ro đối với mức dư nợ này là cần thiết để hạn chế rủi ro cho ngân hàng cũng như thị trường bất động sản.
Còn theo các chuyên gia bất động sản, quy định mới sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, chỉ dựa vào vốn ngân hàng. Quy định về tăng hệ số rủi ro góp phần giúp ngân hàng thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản, giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn.
