Luật pháp về quản lý đất đai

Luật pháp về quản lý đất đai: Rối rắm, chồng chéo

Sự rối rắm, chồng chéo của các văn bản đang khiến quá trình thực thi luật pháp về quản lý đất đai gặp rất nhiều khó khăn.

Chồng chéo văn bản dưới luật

Hiện nay, việc quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai được thực hiện theo Luật Đất đai 2003 và hệ thống văn bản dưới luật khá “đồ sộ”, với 13 nghị định, hơn 200 văn bản của các bộ - ngành liên quan. Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) Phạm Đình Cường thừa nhận nhiều khi chính ông cũng không cập nhật kịp văn bản nào còn hiệu lực, văn bản nào hết hiệu lực. Theo Bộ trưởng Bộ TN-MT Phạm Khôi Nguyên, việc Luật Đất đai 2003 có quá nhiều văn bản dưới luật cũng là một nhược điểm, đã làm các doanh nghiệp BĐS lúng túng, “làm khó” trong việc thực thi luật.

Thủ tục hành chính, tức các văn bản dưới luật và các luật khác liên quan đến đất đai là nỗi ám ảnh không chỉ của người dân, doanh nghiệp mà của cả những người quản lý. Ông Đào Anh Kiết, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, nhận xét: “Một số quy định pháp luật về đất đai có nội dung chênh nhau, từ ngữ mơ hồ. Có hàng loạt quy định chỏi nhau giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và cả Nghị định Chính phủ”. Nhiều văn bản không rõ, dễ gây hiểu nhầm. Chẳng hạn, Luật Đất đai quy định đối với đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, phải tự thương lượng với người sử dụng đất, không áp giá bồi thường. Trong khi đó, Nghị định 181 năm 2004 quy định nhiều loại dự án kinh doanh thuộc loại Nhà nước thu hồi đất. Thực tế trong khu đất thu hồi để thực hiện dự án đều có đan xen các chủ sử dụng khác nhau, vừa có tổ chức, vừa có cá nhân, vừa thuộc thẩm quyền thu hồi của TP vừa thuộc thẩm quyền thu hồi của quận - huyện, nên rất phức tạp khi thu hồi. Do đó cần bổ sung thẩm quyền thu hồi đất của các cấp trong trường hợp này; tách nội dung bồi thường thành một dự án riêng đối với một số dự án lớn để tiến hành nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Theo Phó Giám đốc Sở TN-MT TP Hà Nội Nguyễn Hữu Nghĩa, thực tế đang đòi hỏi bổ sung các quy định cụ thể về quyền của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai, theo hướng tăng quyền và cụ thể hóa “quyền định đoạt” gồm những nội dung gì. Việc điều tiết giá trị gia tăng của những chủ sử dụng đất còn lại sau thu hồi chưa được quy định, nên chưa tạo được sự công bằng giữa người bị giải tỏa di dời và người sử dụng phần đất còn lại được tăng thêm giá trị khi đất ra vị trí mặt tiền đường. Vì vậy, nên bổ sung quy định về nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai: thu tiền chênh lệch địa tô sau khi mở đường và xây dựng các khu đô thị, để điều tiết giá trị gia tăng cho những người sử dụng đất bị thu hồi và bổ sung lại nguồn tiền từ ngân sách đã bỏ ra để xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

 Nhiều vấn đề “nóng” cần được sửa đổi

Luật pháp về quản lý đất đai: Rối rắm, chồng chéo ảnh 1

Giá trị nhiều BĐS trên đại lộ Võ Văn Kiệt tăng thêm nhờ ra mặt tiền khi xây dựng đường.

Ảnh: Lã Anh.

Tại các hội thảo về việc thực thi pháp luật trên lĩnh vực quản lý đất đai, đã có nhiều ý kiến lưu ý: Có nhiều vấn đề “nóng” trên lĩnh vực đất đai cần được sửa đổi như vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu về đất đai trong việc quản lý, sử dụng đất đai; vấn đề điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư của Nhà nước; vấn đề cổ phần hóa doanh nghiệp liên quan đến quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa doanh nghiệp 100% vốn nhà nước…

Có một sơ hở quan trọng liên quan đến việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN). Không ít trường hợp khi cổ phần hóa DNNNõ chưa xác định lợi thế vị trí địa lý của lô đất, do đó chưa tính đúng, tính đủ giá trị. DNNN khi cổ phần hóa chỉ áp dụng một hình thức duy nhất là thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm. Mặt khác, cũng cần xem xét, điều chỉnh các quy định về thế chấp, bảo lãnh và góp vốn kinh doanh. Khi doanh nghiệp vay vốn bằng hình thức thế chấp, các đơn vị cho vay tài chính chỉ được cho vay với phần giá trị không vượt quá giá trị tài sản trên đất thuê; trường hợp đất thuê có tính lợi thế vị trí địa lý, phải bổ sung giá trị này.

Việc quy định giao các loại đất (trừ đất thổ cư) có thời hạn khiến người sử dụng đất không yên tâm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản cũng chỉ có thời hạn sử dụng 20 năm. Nên tăng thời hạn giao đất nông nghiệp dài hơn, chẳng hạn 50 năm để người dân yên tâm, Nhà nước cũng đỡ tốn kém và lãng phí công sức khi phải làm lại hàng triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hết thời hạn.

ANH THƯ - TRÀ GIANG

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Các đại gia địa ốc chen chân Bình Thuận

(ĐTTCO) - Thời gian qua, hàng loạt dự án hạ tầng được UBND tỉnh Bình Thuận đầu tư, phát triển đã tạo cú hích thu hút các ông lớn trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng đầu tư.

Quy hoạch - Đô thị

Không gian sống