THU TỪ ĐẤT - NGUỒN LỰC CHÍNH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

Đổi mới cách thức xác định giá đất

(ĐTTCO)-4 vấn đề về nguồn thu từ đất tại Việt Nam cần xem xét để tiếp tục đổi mới, bao gồm: (1) hoàn thiện hệ thống định giá đất; (2) phân loại và cụ thể hóa các cơ chế thu giá trị đất công khi đưa vào thị trường; (3) cải cách hệ thống thuế và phí liên quan đến đất đai; (4) xác định rõ cơ chế thu giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất tạo nên.

Thuế sử dụng đất cần mức lũy tiến cao để ngăn ngừa có đất nhưng không đưa vào sử dụng, bỏ hoang hóa. Ảnh: LONG THANH

Thuế sử dụng đất cần mức lũy tiến cao để ngăn ngừa có đất nhưng không đưa vào sử dụng, bỏ hoang hóa. Ảnh: LONG THANH

Hoàn thiện hệ thống định giá đất
Quản lý giá đất và định giá đất là yếu tố được đổi mới khá chậm trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai ở Việt Nam. Trước hết, việc ít sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập vẫn được cho rằng làm cho chi phí cao hơn trong quản lý đất đai.
Đây chính là quan niệm không đúng, vì tốn kém hơn 1 đồng hôm nay nhưng thu về 10 đồng nhiều hơn vào ngày mai, kinh nghiệm quốc tế đã chỉ ra như vậy.
Tiếp theo, nhiều cán bộ nhà nước có tư duy không tin vào hoạt động của khu vực ngoài nhà nước, nên muốn thu lại quyền quyết định độc lập cho mình. Tư duy này có hậu quả là những rủi ro tham nhũng khá cao trong việc nhà nước quy định và quyết định về giá đất.
Luật Đất đai 2013 đã đạt được bước tiến mới trong quản lý giá đất, trong đó Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ được sử dụng để tính thuế, phí về đất đai và một số trường hợp cần ưu đãi về giá đất.
Các trường hợp khác đều phải định giá đất cho từng trường hợp cụ thể với quy trình quyết định giá đất, gồm 3 bước: Bước 1: Sở Tài nguyên - Môi trường đề xuất giá đất, có thể thuê các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá độc lập thực hiện; Bước 2: Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thực hiện thẩm định.
Hội đồng do Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập, với vai trò thường trực của Sở Tài chính và phải có thành viên là chuyên gia định giá độc lập. Bước 3: Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. 
Đây là mô hình dựa theo kinh nghiệm của Đài Loan (Trung Quốc), nhưng có 2 điều quan trọng nhất lại chưa được áp dụng. Theo mô hình gốc của Đài Loan, việc đề xuất giá đất ở bước 1 chỉ do tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện, và Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh phải có trên 50% số lượng thành viên là các chuyên gia định giá ngoài khu vực nhà nước. Với sự khác biệt này, mô hình của Đài Loan mang tính độc lập và khách quan hơn nhiều so với mô hình của Việt Nam. 
Do vậy sửa đổi Luật Đất đai cần quy định bước 1 là đề xuất giá đất do tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện, có trên 50% số lượng thành viên Hội đồng thẩm định giá đất là các chuyên gia định giá đất độc lập (các thành viên là quan chức nhà nước không vượt quá 50%). 

Nhà nước quy định, quyết định giá đất  
 Giải pháp ở đây là cần hoàn thiện các quy định về định giá đất để xác định giá đất trong các trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất sao cho phù hợp giá đất trung bình trên thị trường để thu đủ cho ngân sách nhà nước. 
Một trong những khó khăn nhất hiện nay là không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 đã quy định thuế đất được xác định theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Theo cách thức này, chúng ta khó có thể xây dựng được hệ thống quản lý giá đất chuyên nghiệp, không khắc phục được rủi ro do giá đất không thực ghi trên các hợp đồng giao dịch.
Sửa đổi Luật Đất đai cần quy định rõ các loại thuế liên quan đến đất đai được tính theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên các hợp đồng giao dịch, giao Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện. Các cơ quan quản lý, báo chí cần nâng cao nhận thức của người dân về việc ghi đúng giá trị đất đai trên hợp đồng để không gặp phải các rủi ro pháp lý.
Thí dụ, khi hợp đồng bị tòa án tuyên là vô hiệu và bên đã nhận tiền chỉ trả lại bên đã trả tiền theo giá trị ghi trên hợp đồng, hoặc cơ quan quản lý lấy giá đất theo hợp đồng làm căn cứ để tính giá trị bồi thường khi đất đai bị Nhà nước thu hồi.    
Mặt khác, Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá đất trên thị trường ở mức đáng kể (chỉ bằng khoảng 30%), dù Luật Đất đai luôn quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp với giá đất trên thị trường.
Nguyên nhân chủ yếu do các địa phương vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của dân. Cách tiếp cận này cần thay đổi để mọi quy định pháp luật trở nên chân thực hơn. Nếu thực sự mức thuế, phí về đất đai cao, thì giảm tỷ suất thuế không phải giảm giá đất. 
Khung giá đất của Chính phủ thực chất không có vai trò tích cực trong quản lý giá đất trong suốt thời gian qua. Vai trò của Khung giá đất cần được thay thế bằng Cơ quan định giá đất quốc gia hoặc Hội đồng thẩm định giá đất quốc gia.
Cơ quan trung ương này có chức năng ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất và quản lý giá đất, như giải quyết các xung đột về giá đất, quyết định về các phương pháp định giá đất. Đề xuất ở đây là Luật Đất đai bãi bỏ Khung giá đất của Chính phủ, thay thế bằng Cơ quan định giá đất quốc gia hoặc Hội đồng thẩm định giá đất quốc gia.
Quy định chế tài xử lý mạnh đối với các địa phương quy định giá đất trên Bảng giá đất thấp hơn giá đất trung bình trên thị trường. Kiểm soát chặt chẽ việc ban hành Bảng giá đất của các địa phương và Bộ Tài nguyên - Môi trường hướng dẫn cụ thể về các phương pháp định giá hàng loạt trong xây dựng Bảng giá đất. 
Xem xét lại 5 phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định, phương pháp định giá đất thứ 5 không phù hợp. Phương pháp này có nội dung định giá cụ thể một thửa đất bằng cách nhân giá đất theo Bảng giá đất với một hệ số được lựa chọn.
Phương pháp này không có cơ sở khoa học, vì không thể định giá đất cụ thể dựa vào kết quả định giá đất hàng loạt. Phương pháp này cũng không xuất hiện trong bất kỳ cuốn sách nào viết về các phương pháp định giá đất, cũng không có trong quy chuẩn kỹ thuật định giá của thế giới, khu vực và Việt Nam.
Hơn nữa, cách định giá này đang kéo chúng ta quay về quá khứ 20 năm trước, khi thực hiện Luật Đất đai 1993. 

Cải cách hệ thống thuế đất
 Thuế sử dụng đất cần có mức lũy tiến cao đủ gây tác động tích cực đối với các trường hợp có đất nhưng không đưa vào sử dụng, sử dụng đất không đúng tiến độ và sử dụng đất không hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. 
Hệ thống thuế về đất đai và bất động sản (BĐS) Việt Nam đang được đánh giá không hiệu quả, nguồn thu từ thuế đất quá thấp và thuế không trở thành công cụ điều tiết thị trường.
Theo kinh nghiệm các nước công nghiệp, thuế sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất cao trong nguồn thu ngân sách địa phương và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng, phải thu ở mức khá cao. Ngược lại, thuế về chuyển quyền BĐS lại phải thu ở mức thấp để khuyến khích các giao dịch chính thức. 
Thuế về đất đai và BĐS cần được đổi mới theo xu hướng này. Ngoài ra, hệ thống thuế còn phải đóng vai trò các chính sách điều tiết quá trình phát triển, bao gồm ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ BĐS (gồm cả đất đai) dưới dạng có đất nhưng không sử dụng, để hoang hóa đất đai, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả…
Phân bố hợp lý dân cư theo thu nhập phù hợp với mức thuế phải nộp, điều tiết được dòng lao động di cư vào các đô thị. 
Thuế BĐS ở mức cao sẽ làm giảm giá BĐS, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Bên cạnh đó, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải đảm bảo chức năng thu giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại, thông qua thuế đánh vào phần giá trị đất đai tăng thêm.
Ngoài ra, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đảm bảo chức năng ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận… thông qua cách đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn. Khi đã đánh thuế vào mua bán BĐS gắn với chuyển quyền sử dụng đất, cần xem xét miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng đối với hàng hóa BĐS để loại bỏ tình trạng thuế chồng thuế. 
Cùng với đó, xem xét giảm mức thuế và phí đối với mọi giao dịch BĐS tại khu vực nông thôn, nhất là thuế và phí gắn với chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhằm tăng tỷ trọng giao dịch chính thức đối với BĐS tại nông thôn và khuyến khích quá trình tích tụ, tập trung đất đai nông nghiệp.  
Vần đề nữa là tạo điều kiện thuận lợi để tăng thu ngân sách làm cho các đô thị tự nâng cấp đô thị mình bằng nguồn lực tại chỗ và định hướng đô thị hóa nhanh hơn, hiệu quả hơn.
Theo đó, đổi mới toàn diện Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo định hướng nâng dần tỷ suất thuế cơ bản từ mức hiện hành 0,03% lên mức khoảng 1% trên giá trị đất, tính theo giá đất của Nhà nước phù hợp giá thị trường theo lộ trình xác định trên nguyên tắc đảm bảo sự đồng thuận xã hội. Có sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại dựa trên nguyên tắc đánh thuế thu nhập của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.
(Còn tiếp)

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Một dự án đầu tư condotel.

“Bom” Condotel dưới góc nhìn đầu tư tài chính

(ĐTTCO)-Nhà đầu tư (NĐT) thứ cấp góp vốn vào dự án condotel Cocobay chọn hình thức xử lý nào cũng thiệt, ra tòa sẽ khó thắng, còn chấp nhận các phương án do Công ty Thành Đô đưa ra như “uống thuốc đắng chưa chắc dã tật”. 

Dự án - đầu tư

An Gia chọn “lối đi riêng” với bất động sản tầm trung

(ĐTTCO) - Theo báo cáo thị trường căn hộ quý III của CBRE Việt Nam, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 87% nguồn cung chào bán. Mức giá căn hộ phổ biến trên thị trường khoảng 31- 40 triệu đồng/m2, tương đương 2,2-2,8 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.

Quy hoạch - Đô thị

Không gian sống

Cuốn hút thị giác cùng Fly Box

(ĐTTCO) - Để tạo điểm hút độc đáo về thị giác và gây sự chú ý cho mọi người đến trung tâm trưng bày về quy hoạch tại một khu đất ở trung tâm mới của thị trấn Vôi, tỉnh Bắc Giang, các KTS đã thiết kế theo hình dạng Fly Box (những khối hộp bay).  Trung tâm tạo ra với mong muốn là một hình mẫu thúc đẩy sự xanh hóa đô thị cho các dự án tiếp theo.