Để chủ trương mới hanh thông

(ĐTTCO) - UBND TPHCM vừa phê duyệt đề án mới do Sở Tài nguyên - Môi trường đề xuất: mở rộng biên thu hồi đất 2 bên đường để đưa vào đấu giá nhằm có thêm kinh phí thực hiện dự án và có nguồn ngân sách cho phát triển cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị. Chủ trương mới đưa ra ngay lập tức thu hút sự chú ý của người dân, nhà đầu tư và cả truyền thông. 

Nhà siêu mỏng là vấn nạn đô thị đông dân cư như TPHCM, việc giải tỏa bồi thường theo giá thị trường hoặc tái định cư không hề dễ.

Nhà siêu mỏng là vấn nạn đô thị đông dân cư như TPHCM, việc giải tỏa bồi thường theo giá thị trường hoặc tái định cư không hề dễ.

Không dễ với đô thị đông dân, nhà san sát
Hiểu một cách đơn giản, khi thực hiện dự án phải mở rộng đường nội thị để làm metro, đường sắt trên cao, tăng làn cho giao thông đường bộ, hay giải tỏa nhà lấn chiếm kênh rạch. Song thay vì chỉ giải tỏa phần phục vụ cho dự án, sẽ mở rộng thêm nhằm hướng đến nhiều mục đích khác, trong đó tính đến bài toán có thêm tài chính đáng kể.
Bàn về chủ trương này, nhiều người rất lạc quan cao hứng cho rằng người dân sẽ đón nhận tích cực, vì khi mở đường những nhà và phần nhà còn lại sẽ tăng giá trị, người bị giải tỏa trắng sẽ được định cư vào chung cư và được đền bù bằng hay cao hơn giá thị trường. 
Về cảm nhận, mọi chuyện có vẻ êm xuôi, nhưng thực tế rất khó. Ý tưởng này không mới, Trung Quốc, Hàn Quốc, Philippines đã thực hiện, thành công có và thất bại cũng rất nhiều. Những dự án thành công chủ yếu thực hiện nơi có mật độ nhà ở thấp và dân cư thưa, quỹ đất tái định tại cư tại chỗ dồi dào.
Còn những nơi là đô thị có tuổi đời hàng trăm năm như các quận nội thành Hà Nội, TPHCM, khả năng thành công thấp. Thực tế cho thấy các dự án mở đường Nguyễn Hữu Thọ, TPHCM và ở các xã ngoại thành Đà Nẵng thành công đều đi qua những nơi dân cư thưa thớt. 
Câu chuyện mở rộng thêm đường bắt đầu từ Hà Nội. Khi mở rộng một số tuyến đường các nhà quản lý nhận thấy bề mặt của tuyến đường không đẹp, một phần vì các nhà bị cắt có trang trí thế nào cũng không đẹp bằng nhà thiết kế nguyên thủy, sau nữa có quá nhiều nhà siêu mỏng.
Vì thế có đề xuất sao không dấn thêm vài chục mét nữa để bỏ  hẳn các nhà bị cắt và không còn có nhà siêu mỏng. Nhưng xem ra không ổn vì các dãy phố ở Hà Nội, TPHCM không vuông vức, bằng nhau và xếp ngay hàng thẳng lối, mà cái to cái nhỏ, cái dài cái ngắn, thò ra thụt vào, thậm chí cả những dãy phố dài bị méo, cắt kiểu gì cũng còn nhà siêu mỏng.
Các nhà xây dựng chính sách TPHCM đề xuất cắt vào thật sâu, có thể vài chục đến vài trăm mét để đủ đất dành cho tái định cư tại chỗ cho người dân vào các chung cư hiện đại, có các công trình công cộng như công viên, trường học, bãi xe, siêu thị, bệnh viện… và đất phải lớn mới hấp dẫn nhà đầu tư tham gia đấu giá với niềm tin sẽ sinh lời cao.
Nhưng như thế diện tích cắt vào và kéo dài rất lớn có thể vào sâu hàng trăm mét. Loại dự án này thuộc nhóm A, tức không thuộc cấp quản lý của TPHCM và TP Thủ Đức. Những dự án như thế rất phức tạp, kéo dài hàng chục năm chưa tới đích.

Cần rõ ràng, minh bạch ngay từ đầu
Điều người dân băn khoăn nhất là giá đền bù ra sao; thế nào là đền bù bằng giá, hay cao hơn thị trường; đền bù tính vào thời điểm nào... Thí dụ, trong dự án một con đường vành đai của TPHCM là đường cao tốc loại A, có chiều dài chừng 70km, quy mô 6 làn xe, mặt đường rộng 35m.
Để thực hiện dự án, nhà dân 2 bên đường đã bị lấy vào 8-10m, nay theo chủ trương mới sẽ lấy thêm tối thiểu 30m nữa (giả định). Khi đó sẽ có rất nhiều nhà bị mất trắng, nhiều nhà bị xén, nên phần còn lại không còn bao nhiêu. Vậy phần đất mở rộng thêm này người dân sẽ được hưởng lợi như thế nào?
Một số chuyên gia cho rằng người dân được hưởng lợi vì được bồi thường bằng với giá thị trường, nhà nào còn sẽ trở thành mặt tiền đưa vào kinh doanh sinh lời. Vấn đề cần được làm rõ là khái niệm và định nghĩa rõ ràng, minh bạch (tất cả dự án khi thiết lập đều phải có phần định nghĩa các khái niệm này). 
Ở đây có 2 phần đất là đất của dự án và đất dự án lấy thêm. Giá đền bù của phần đất thuộc dự án lâu nay cao lắm cũng chỉ bằng 70% giá bất động sản trên thị trường, người dân dù không muốn cũng phải chấp nhận, bởi sự hy sinh đó là cho công trình công cộng mang lại lợi ích cho xã hội, trong đó có gia đình mình (như tuyến metro số 2).
Nhưng phần đất nới biên rộng thêm ra không phải để phục vụ trực tiếp cho dự án, mà là đất thương mại sẽ được đưa vào đấu giá để sinh lời, người hưởng lợi nhiều nhất là người trúng đấu giá, sau đó là Nhà nước. Trong trường hợp này không phải là bồi thường, đền bù mà mua của dân trên tinh thần sòng phẳng, thuận mua vừa bán. 
Thí dụ trường hợp gia đình bà Lê Thị Xuân (phường Tam Bình, TP Thủ Đức) có một phần đất bị thu hồi trong dự án đường vành đai 2 đoạn cầu vượt Gò Dưa - Phạm Văn Đồng. Bà Xuân nói: "Nếu thu hồi thêm đất mà giá bồi thường bằng giá đất đã thu hồi làm đường thời gian qua, tôi chắc chắn dân sẽ không đồng thuận".
Ở các nước, trong một số dự án, chủ đầu tư không mua đứt đất của dân, mà người dân góp vốn vào dự án bằng đất trong thời hạn nhất định (có thể 20-50 năm), trở thành cổ đông và cùng khai thác hưởng lợi dự án đem lại. Còn nếu mua hay bồi thường, số tiền bỏ ra không phải bằng giá của đất trong ranh của dự án mà cao hơn rất nhiều lần, kể cả việc tính đến giá trị gia tăng của phần đất đó trong tương lai. 
Thật ra ai cũng biết ngay sau khi giải tỏa, có đất sạch, mảnh đất đã gia tăng giá trị, chưa nói khi có dự án thành phần như chung cư, trung tâm thương mại, đất còn có giá cao ngất ngưởng hơn.
Thực tế này ở các TP lớn như Hà Nội, TPHCM những năm qua cho thấy rõ điều đó. Chưa kể phải tính đến trường hợp người dân có thể bị thiệt vì không nhận được tiền bồi thường (hay mua) ở ngay giai đoạn đầu của dự án, mà đợi dự án hoàn thành chủ đầu tư bắt đầu bán được sản phẩm, có tiền mới thanh toán cho dân. Bởi dự án theo kiểu “lấy mỡ rán mỡ” phải đợi có “mỡ” đã mới nói chuyện với nhau được. 
Chủ trương lấy dự án nuôi dự án giảm lấy tiền ngân sách, và có thêm tài chính cho các bên tham gia (người dân, nhà đầu tư, Nhà nước) bằng cách mở rộng biên giải tỏa, đưa đất vào đấu giá là ý tưởng mới.
Nhưng cần nghiên cứu thật kỹ, thảo luận rộng rãi và cần sự đồng thuận của người dân, đừng “lạc quan tếu” để tránh không rơi vào tình cảnh “kê cân” (gân gà) nuốt cũng khó, nhả ra cũng không dễ.  

PGS.TS Nguyễn Minh Hòa

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Các nguyên tắc vàng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng

(ĐTTCO)-Với những biến động trong 2 năm qua, dù luôn được đánh giá là kênh đầu tư sinh lời bền vững, nhưng nhà đầu tư cần “nằm lòng” những yếu tố then chốt để đầu tư an toàn thị trường BĐS nghỉ dưỡng. 

Quy hoạch - Đô thị

Không gian sống