Câu hỏi đặt ra trong năm 2020 là ở thời điểm hiện nay nhà đầu tư (NĐT) nên giữ tiền hay tiếp tục đầu tư?
Giữ hay xuống tiền?
Giữ tiền là quy luật đã quá rõ ràng vì bất kỳ giai đoạn suy thoái kinh tế diện rộng nào như khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 hay đại dịch, tiền mặt được xem là "vua". Tuy nhiên, với nguyên lý đầu tư của Warrent Buffet "Hãy tham lam khi người ta sợ hãi", việc đầu tư trong giai đoạn suy thoái sẽ giúp mua được BĐS giá rẻ. Điều này đã được thực chứng về kết quả đầu tư của ông và của nhiều NĐT khác.
Trong đầu tư BĐS ai cũng biết mua lúc thị trường suy, giá xuống thì giữ chờ giá lên (thông thường chu kỳ suy giảm của BĐS có thể kéo dài 5-7 năm). Đơn cử, những NĐT mua BĐS giai đoạn 2008-2009 phải chờ đến 2015 giá đất mới thực sự bắt đầu tăng mạnh trở lại. Do vậy, NĐT vay vốn ngân hàng 30-50% chờ 5-6 năm liệu có khả thi?
Đối với BĐS hiện tại, câu hỏi đặt ra, là năm 2020 có xuống tiền và nên đầu tư vào phân khúc nào. Xét trên các yếu tố nhiều khả năng đất nền ngoài TPHCM có triển vọng nhiều nhất so với căn hộ trung cấp đang cho thuê. Nguyên nhân do giới đầu tư lo ngại đất ở tỉnh quá lớn nên khả năng bật lên sẽ khó hơn, ngay cả vùng động lực như Nhơn Trạch, Long Thành, Châu Đức, Hồ Tràm.
Trong khi đó căn hộ cho thuê vẫn có thu nhập đều và thanh khoản tốt vì có nhu cầu mua. Xét về yếu tố đầu tư an toàn, mua căn hộ cho thuê hiện nay là lựa chọn tốt. Nhưng xét trên yếu tố đầu tư tìm kiếm lợi nhuận cao, đất nền ở những khu vực động lực kinh tế mới sẽ triển khai hạ tầng quy mô lớn nên có cơ hội sinh lời cao hơn.
Theo nhận định trên, khu vực từ Nhơn Trạch kéo dài tới Phú Mỹ và lân cân sân bay Long Thành là hứa hẹn nhất. Nếu giá khu vực này giảm xuống 20-30% so với hiện nay, việc đầu tư là hợp lý vào thời điểm cuối năm 2020 hoặc đầu năm 2021.
Đối với nhà phố và căn hộ cao cấp cho thuê, dự kiến phân khúc này sẽ khó tăng trong thời gian dài vì giá đã lên quá cao. Nguyên nhân là việc cho thuê sẽ không thể tăng giá, thậm chí nhiều khả năng giảm giá do việc thuê mặt bằng để kinh doanh không thể gánh nổi, cũng như thu nhập của người thuê căn hộ cũng khó đáp ứng mức tăng giá thuê.
Xác lập mặt bằng giá mới
Sau dịch Covid-19, dù kinh tế có thể hồi phục nhanh hay chậm cũng mất vài tháng hoặc xa hơn là 1 năm. Nhưng có một thực tế. khi dịch bệnh đi qua nhu cầu thuê mặt bằng, thuê nhà phố kinh doanh sẽ thay đổi nhiều.
Trong giai đoạn hiện tại, nhiều người đang đẩy mạnh mảng kinh doanh online. Có nghĩa, sau dịch nhiều người trong số này sẽ tiếp tục phát triển do có khách hàng quen. Phương thức này lại phù hợp với xu thế kinh doanh mới, giúp giảm rủi ro trong thuê mặt bằng giá cao. Do vậy, nhu cầu về mặt bằng nằm ở mặt tiền sẽ sụt giảm.
Ngoài ra, ở thời điểm trước Tết, các chủ nhà có thói quen mỗi năm lại tăng giá cho thuê. Thông thường, chủ cho thuê đối chiếu giá mua nhà phố với giá cho thuê, thấy giá thuê thấp nên họ yêu cầu tăng giá, trong khi có vẻ họ không tính được giá thuê nhà đã vượt quá sức chịu đựng của người thuê.
Tình hình tương tự với giá các căn hộ trung cao cấp. Trước năm 2018, tỷ suất sinh lời của thuê căn hộ dao động trong khoảng 5-6% tùy theo phân khúc. Tuy nhiên, trong năm 2018-2019 giá căn hộ đã tăng 20-50%, khiến tỷ suất sinh lời chỉ còn 2-4%.
Trong khi đó giá cho thuê không thể tăng thêm vì vượt quá thu nhập người thuê. Điều này sẽ khiến NĐT đang có căn hộ cảm thấy không có lợi. Lúc này, NĐT mới khi tính toán sẽ khó chấp nhận mua giá căn hộ cao hơn và tình hình này sẽ kéo dài vài năm.
Mặc dù dịch Covid-19 đã gây ra khó khăn lớn cho thị trường BĐS nhưng xét về tổng thể, nó giúp kìm cương giá BĐS đã tăng quá cao bất hợp lý so với thu nhập người thuê trong giai đoạn 2016-2019.
Với tình hình hiện nay, giá mặt bằng sẽ giảm phù hợp với người thuê kinh doanh. Các chủ đầu tư sẽ tính toán triển khai các dự án căn hộ với giá hợp lý hơn ở các phân khúc trung cấp, phù hợp với nhu cầu người mua căn hộ để ở và xét trên toàn cục.
Khi đó, các cơn sốt đầu cơ đẩy giá gây xáo trộn dòng vốn đầu tư, không giúp thị trường đồng nhịp với sự phát triển của nền kinh tế trên thị trường BĐS sẽ chấm dứt.
