Chồng chéo quy định cho dự án NoTM

(ĐTTCO)-Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, quy định các dự án nhà ở thương mại (NoTM) được cơ quan nhà nước phê duyệt, thực hiện theo 2 quy trình đăng ký thủ tục khác nhau theo Luật Đầu tư, hoặc Luật Nhà ở. 

Chồng chéo quy định cho dự án NoTM

Nếu dự án đăng ký thủ tục theo Luật Nhà ở 2005, trừ những dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, được thực hiện theo 2 bước, lựa chọn chủ đầu tư (CĐT) và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở. Trước hết, UBND tỉnh thực hiện bước lựa chọn CĐT, chỉ định nếu có 1 nhà đầu tư (NĐT), hoặc đấu thầu khi có 2 NĐT.
Sau đó, tùy theo sự phân cấp, cơ quan nhà nước có văn bản chấp thuận đầu tư dự án được xây dựng dựa trên biểu mẫu “phê duyệt dự án” (của dự án đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước) và biểu mẫu của các Nghị định quản lý dự án xây dựng. 
Tuy nhiên có sự điều chỉnh thêm tại các mẫu biểu này. Theo đó, có những dự án NoTM phải thực hiện 2 lần thủ tục: phải có văn bản “chấp thuận chủ trương” theo Nghị định 90/2006, sau đó tiếp tục thực hiện thủ tục “Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng” theo Nghị định 12/2009.
Một số dự án tại một số địa phương còn chấp thuận đầu tư cho “liên danh NĐT”, “đồng CĐT” theo pháp luật quản lý đầu tư xây dựng (tương ứng: liên danh nhà thầu), dẫn đến tình trạng liên quan đến giao đất, cấp giấy phép xây dựng và việc tranh chấp khi nhiều NĐT trong liên danh cùng lúc đứng ra giao dịch bán nhà cho người dân.
Nếu đăng ký dự án NoTM theo Luật Đầu tư 2005, các dự án thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, NĐT được cấp “Giấy chứng nhận đầu tư” theo các biểu mẫu của Quyết định 1088/2006/QĐ-BKH. Tuy nhiên, do số lượng dự án NoTM thực hiện theo thủ tục cấp “Giấy chứng nhận đầu tư” không nhiều, chủ yếu là dự án có vốn đầu tư nước ngoài nên các vướng mắc có tồn tại nhưng ít được phản ánh, bộc lộ.
Đến Luật Nhà ở 2014 lại đưa ra quy định việc lựa chọn CĐT dự án NoTM theo 3 phương thức: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu và chỉ định. Luật Nhà ở 2014 thay đổi tên gọi “phê duyệt dự án” sang “chấp thuận chủ trương” dự án.
Tùy theo tính chất từng dự án, có dự án thực hiện theo thủ tục Luật Nhà ở 2014 và có dự án thực hiện theo thủ tục Luật Đầu tư 2014 (dù thực hiện theo thủ tục Luật Đầu tư 2014 nhưng vẫn phải thêm vào những nội dung theo Điều 11 Luật Nhà ở).
Theo đó, tại Điều 170 Luật Nhà ở và tại Khoản 3 Điều 9 Nghị định 99/2015, quy định việc “chấp thuận chủ trương” được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư bao gồm dự án xây dựng nhà ở là trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. 
Có thể thấy, nếu các dự án NoTM được “chấp thuận chủ trương” theo “đúng” thủ tục của Luật Đầu tư 2014 (thủ tục chung của các loại dự án ở các ngành nghề), vẫn còn phải áp dụng thêm nhiều quy định pháp luật xây dựng (Nghị định 59/2015, Nghị định 42/2017 về quản lý dự án xây dựng) và phải áp dụng nội dung quy định tại Điều 11 Luật Nhà ở.
Những vấn đề phát sinh từ “chấp thuận chủ trương” theo thủ tục của Luật Đầu tư 2014, gồm: (i) Các dự án này có nội dung dự án nhà ở nhưng lại không có phần căn cứ vào Luật Nhà ở 2014. (ii) Sự khác nhau giữa tên gọi “NĐT” và “CĐT” giữa 2 mẫu quyết định “chấp thuận chủ trương” với các văn bản pháp luật khác. Như Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định CĐT dự án đầu tư xây dựng lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư, nên không nhận hồ sơ của "NĐT".
Như vậy, các dự án NoTM đang chịu sự điều chỉnh của những quy định pháp luật liên quan đến các lĩnh vực đất đai, quy hoạch, chuyển nhượng nhà ở… Trong khi đó, một số quy định của pháp luật xây dựng không có sự thống nhất về thuật ngữ pháp lý, nhiều trình tự thủ tục có sự xung đột, chồng lấn, lặp lại và việc áp dụng tại nhiều địa phương cũng có sự khác nhau. Đặc biệt, sự không rõ ràng trong các văn bản luật đã tạo ra cách hiểu khác nhau.
Thí dụ, do hiểu “NĐT” chưa phải là “CĐT”, vì chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận "CĐT", nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án.  
 Ông NGUYỄN THANH BÌNH, Cục trưởng Cục Công tác phía Nam, Bộ Tư pháp:

Cần cơ chế đủ quyền, đủ lực, đủ sức

Chồng chéo quy định cho dự án NoTM ảnh 1
Cùng với hoàn thiện thể chế, Bộ Tư pháp đang cố gắng tạo ra khuôn khổ pháp lý nâng cao chất lượng. Việc xây dựng và ban hành luật và ban hành văn bản quy phạm luật 2015 Nghị định 84 là bước tiến liên quan đến công tác lập pháp.
Trước đây có 2 luật 1 của Trung ương 1 của địa phương, sau đó thống nhất 2 luật này vào Luật Ban hành văn bản 2015. Luật này có nhiều tiến bộ, trong đó có nội dung đánh giá chính sách tham khảo những đối tượng. Tuy nhiên, thực tế thời gian qua chưa thực hiện được.
Những vướng mắc, bất cập các đại biểu nêu ra tại tọa đàm này đòi hỏi cơ chế lập pháp ở mức độ cao hơn, trong khi điều kiện nước ta hiện nay chưa thể giải quyết một sớm một chiều. 
Ở các nước Quốc hội là cơ quan lập pháp, gồm những đại biểu chuyên trách hoạt động quanh năm. Trong khi ở nước ta Quốc hội hầu như biểu quyết thông qua luật, phần lớn luật chuyên ngành giao cho các bộ chuyên ngành chủ trì đương nhiên qua nhiều khâu.
Hiện nay tỷ lệ đại biểu Quốc hội chuyên trách đã được 25% và có nhiều cơ chế tiến bộ hơn rất nhiều. Tuy nhiên để đáp ứng và để giải quyết những vướng mắc bất cập trong các quy định, văn bản luật, trong điều kiện hiện nay sẽ rất khó giải quyết được. 
Bộ Tư pháp được giao sửa đổi Luật Ban hành văn bản 2015 Nghị định 84, theo hướng xác định cụ thể và trách nhiệm hơn đối với các ban soạn thảo. Bởi thực tế hiện nay chúng ta vẫn còn nể tình nhau thông qua luật. Nhiều bộ luật chuẩn bị chất lượng chưa cao, trong khi chúng ta chưa có được đội ngũ chuyên gia am hiểu để làm vấn đề này.
Có nhiều vấn đề thực tiễn đặt ra, như một vấn đề nhưng cách hiểu khác nhau, thí dụ “CĐT” với “NĐT” phải hiểu như thế nào, đến nay vẫn chưa được giải thích, hoặc quy định rõ ràng trong văn bản luật. Đó là câu chuyện vì lợi ích cũng chính là vấn đề xung đột. Để giải quyết xung đột đó trên bình diện cộng đồng, quốc gia đòi hỏi phải có cơ chế gọi là đủ quyền đủ lực đủ sức để làm.
GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT:

Tinh gọn quy định, lấp khoảng trống pháp lý


Chồng chéo quy định cho dự án NoTM ảnh 2
Xung đột pháp lý, nhất là trong đầu tư xây dựng là câu chuyện rất quan trọng hiện nay chúng ta phải loại bỏ, bởi nó đi ngược lại đổi mới mô hình tăng trưởng. Một trong những nguyên tắc là nâng cao hiệu suất tăng trưởng, chất lượng tăng trưởng, trong khi xung đột pháp lý làm giảm thiểu tăng trưởng.
Nên phải sớm nhất loại bỏ, không phải chờ đến sửa luật mới loại bỏ, mà ngay lập tức chúng ta có nhiều cách để loại bỏ nó. Điều đầu tiên ta phải tư duy sớm việc này. Thí dụ, TPHCM đang vướng chuyện này vì chúng ta cứ nghĩ một luật vướng với một nghị định chắc chắn do sử dụng quy định của luật.
Suy nghĩ này không đúng, vì Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa ra nguyên tắc sẽ thực thi văn bản quy phạm pháp luật mà thẩm quyền ban hành cao hơn, tức nghị định vướng luật thì “vứt nghị định thực thi luật”. 
Điều thứ 2, văn bản cùng thẩm quyền cái sau sẽ có hiệu lực thi hành cao hơn cái trước. Chúng ta cứ theo đúng thế mà làm. Như vậy trong tất cả quy định pháp luật dài hàng ngàn trang, chúng ta cần tinh gọn lại, thực thi cái nào, loại bỏ cái nào, hoàn toàn làm được.
Khi khoảng trống pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành vẫn còn khoảng trống, nghị định, thông tư hướng dẫn cũng để trống, cấp địa phương có thể ban hành quy định cụ thể lấp vào chỗ trống đó, là đúng thẩm quyền. Khi chúng ta tuân thủ nguyên tắc này sẽ giảm thiểu sự xung đột pháp lý.
Ông PHAN ĐỨC HIẾU, Phó Viện trưởng CIEM:

Tiến tới luật “hài hòa hóa” các thủ tục

Chồng chéo quy định cho dự án NoTM ảnh 3
Nhìn vào từng luật chẳng có vấn đề, nhưng khi triển khai dự án đầu tư lại thấy bị rối trong các quy định của rất nhiều luật. Khi chúng ta tiếp cận từ phía NĐT và vẽ ra sơ đồ ghi nhận thực tế ở vài địa phương, sẽ thấy việc triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng phức tạp hơn rất nhiều. Tôi rất chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp và tin rằng với sự xung đột, chồng chéo của các văn bản pháp luật, NĐT sẽ không tham gia đầu tư, mang tiền gửi tiết kiệm cho an toàn. 
Để giải quyết ngọn ngành vấn đề chồng chéo, xung đột thủ tục pháp lý, tôi cho rằng cần phải có giải pháp hoàn toàn mới, thí dụ quy định hài hòa như ở các nước đã làm, nếu không cứ sửa quy định này lại xuất hiện quy định khác. Vì vậy cần có 1 quy định tạm gọi là luật để “hài hòa hóa” các quy định của nhiều luật mới giải quyết được xung đột giữa các luật hiện nay. Nhưng quan trọng là Quốc hội có đồng ý hay không. Tôi cho rằng nếu có mới giải quyết được tận gốc tất cả vấn đề.
Trên thực tế, vấn đề cần có luật để “hài hòa hóa” nhiều luật chưa có tiền lệ, nhưng đã manh nha từ năm 2016-2017. Khi đó, Quốc hội đã có ý kiến giao cho CIEM xây dựng 1 điều luật, mà bản chất của nó là hài hòa hóa các vấn đề còn chưa tháo gỡ. Đầu tiên là tiến hành làm dự thảo, ghi là Luật Hài hòa hóa các thủ tục về đất đai đầu tư xây dựng nhà ở.
Cá nhân tôi và CIEM được giao thực hiện xây dựng nghị định hài hòa hóa này, với mục tiêu nhìn tất cả luật để vẽ lên sơ đồ và đặt nó ở các nước đã làm thế nào, hồ sơ ra sao, ai có thẩm quyền giải quyết để tránh trường hợp các nơi giải quyết khác nhau, sao cho cho thủ tục hài hòa nhất. Vấn đề ở chỗ, nghị định không thể tháo gỡ được nhưng đẩy lên thành luật và đã gặp sự phản đối.
Hiện nay đang trong tiến trình sửa đổi một số luật liên quan đến xây dựng, đầu tư, nhà ở… nếu không giải quyết được tận gốc những xung đột, chồng chéo, khi các luật này có hiệu lực thi hành, chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện. Vì thế, nếu có luật “hài hòa hóa” các thủ tục về đất đai đầu tư xây dựng nhà ở, mới giải quyết, tháo gỡ được các vấn đề chồng chéo, xung đột. 
----
Hoài Nam - Duy Phương (ghi)

LS. TRẦN ĐỨC PHƯỢNG, Đoàn Luật sư TPHCM

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

San lấp mặt bằng  khi chưa bồi thường cho dân

San lấp mặt bằng khi chưa bồi thường cho dân

(ĐTTCO) - Mấy ngày qua, Công ty CP Xây dựng thương mại Công Thanh đã ngang nhiên cho bơm cát san lấp 1,4ha đất vườn nhà của bà Nguyễn Thị Lệ Thu (65 tuổi, ở ấp 6, xã Nhựt Chánh, huyện Bến Lức, Long An), gây bất bình cho người dân. 

Dự án - đầu tư

Choáng ngợp tổ hợp 12 phân khu đẳng cấp 5 sao tại thanh long bay

(ĐTTCO) - Không quá khó để giải mã lý do Thanh Long Bay là một trong những siêu dự án chủ chốt giúp Bình Thuận trở thành trung tâm thể thao biển quốc gia theo chiến lược của tỉnh. Tích hợp 12 phân khu đẳng cấp chuẩn 5 sao, Thanh Long Bay mang đến những trải nghiệm bất tận và đáng nhớ cho tất cả đối tượng du khách trong nước lẫn quốc tế. 

Quy hoạch - Đô thị

Không gian sống

Cuốn hút thị giác cùng Fly Box

(ĐTTCO) - Để tạo điểm hút độc đáo về thị giác và gây sự chú ý cho mọi người đến trung tâm trưng bày về quy hoạch tại một khu đất ở trung tâm mới của thị trấn Vôi, tỉnh Bắc Giang, các KTS đã thiết kế theo hình dạng Fly Box (những khối hộp bay).  Trung tâm tạo ra với mong muốn là một hình mẫu thúc đẩy sự xanh hóa đô thị cho các dự án tiếp theo. 

BÁO XUÂN KỶ HỢI 2019