Báo cáo giao dịch trên 300 triệu đồng: Không khả thi, phi thực tế

(ĐTTCO)-Thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố đã có văn bản yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý, môi giới và sàn giao dịch bất động sản (BĐS) về việc thực hiện công tác phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh BĐS theo quy định. Liệu yêu cầu này có khả thi, ĐTTC đã trao đổi với LS. TRẦN ĐỨC PHƯỢNG, Đoàn Luật sư TPHCM, xung quanh vấn đề này.

Với giá trị căn hộ chung cư hiện nay lên đến tiền tỷ, nếu giao dịch từ 300 triệu đồng phải đưa vào diện đáng ngờ và báo cáo xem ra không khả thi, phi thực tế. Ảnh: LONG THANH

Với giá trị căn hộ chung cư hiện nay lên đến tiền tỷ, nếu giao dịch từ 300 triệu đồng phải đưa vào diện đáng ngờ và báo cáo xem ra không khả thi, phi thực tế. Ảnh: LONG THANH

PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, việc yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý, môi giới và sàn giao dịch BĐS lập và báo cáo các giao dịch đáng ngờ, tức giao dịch tiền mặt có giá trị lớn từ 300 triệu đồng trở lên liệu có khả thi? 
LS. TRẦN ĐỨC PHƯỢNG: - Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 và Nghị định 116/2013/NĐ-CP, quy định tổ chức tài chính và tổ chức, cá nhân kinh doanh ngành nghề phi tài chính có liên quan phải thực hiện quy định về phòng, chống rửa tiền, gồm xây dựng quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền, báo cáo giao dịch có giá trị lớn và báo cáo giao dịch đáng ngờ.
Đối với lĩnh vực BĐS, doanh nghiệp hoạt động như kinh doanh dịch vụ quản lý, môi giới và sàn giao dịch BĐS cũng thuộc đối tượng phải thực hiện quy định trên của Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012. Tuy nhiên, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS như chủ đầu tư dự án nhà ở không phải là đối tượng thực hiện hoạt động báo cáo theo quy định này (theo Khoản 5 Điều 4 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012).
Theo Quyết định 20/2013/QĐ-TTg ngày 18-4-2013 của Thủ tướng Chính phủ, mức giá trị của giao dịch có giá trị lớn phải báo cáo là 300 triệu đồng được giao dịch bằng tiền mặt, bằng vàng hoặc ngoại tệ tiền mặt và được thực hiện 1 hoặc nhiều lần trong 1 ngày.
Theo đó, Bộ Xây dựng yêu cầu các công ty môi giới, quản lý BĐS thực hiện theo kế hoạch hành động đã đề ra, theo Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 và Nghị định 116/2013/NĐ-CP. Tuy nhiên, đã có rất nhiều đánh giá về các quy định của Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 không khả thi, không hiệu quả so với tình hình thực tế. 
Mặt khác, thực hiện theo các quy định này tạo quá nhiều thủ tục, thời gian và công sức cho chính các công ty là đối tượng phải thực hiện báo cáo, cơ quan nhà nước về phòng chống rửa tiền, để sàng lọc phát hiện ra đối tượng cần xác minh.
Nhiều ý kiến góp ý để quy định Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 mang tính hiệu quả và khả thi hơn khi thực hiện trên thực tế. Và hiện nay cơ quan nhà nước đang dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 116/2013/NĐ-CP và tiếp thu các ý kiến này.
- Như vậy, vẫn có cách để các công ty môi giới bỏ qua việc lập và báo cáo các giao dịch đáng ngờ?
- Hoạt động của ngành nghề môi giới là làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS. Do vậy họ có thể né bằng cách để khách hàng thanh toán mức dưới 300 triệu đồng/ngày, hoặc thỏa thuận trong mức đó để không phải tiến hành thủ tục báo cáo. 
Còn hoạt động quản lý BĐS là thực hiện quản lý, khai thác và định đoạt BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất. Có thể thấy các hoạt động chủ yếu là quản lý vận hành nhà chung cư, hoặc quản lý chăm sóc nhà ở riêng lẻ. Như vậy việc ủy quyền để công ty quản lý BĐS đứng ra chuyển nhượng không được thực hiện trên thực tế, vì nhiều lo ngại khi ủy quyền cho một pháp nhân.
Với quy định của Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012, các công ty môi giới, quản lý BĐS sẽ không có nhiều giao dịch phải báo cáo. Tuy nhiên họ phải chuẩn bị guồng máy, hệ thống quy định nội bộ để không bị vi phạm, nên khá tốn chi phí nhân sự và chi phí hoạt động.
Hiện nay các công ty này phải tự xây dựng quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền, chống tài trợ khủng bố và vận hành thực hiện, nhưng thiếu nhân sự hiểu biết để triển khai. Còn các hoạt động thu tiền tại nhiều công ty môi giới làm đại lý bán hàng từ chủ đầu tư trong việc nhận tiền thỏa thuận, giữ chỗ, đặt cọc… như hiện nay là vượt qua phạm vi hoạt động môi giới, chỉ “đại diện theo ủy quyền để thực hiện công việc liên quan đến các thủ tục” theo quy định Điều 63 Luật Kinh doanh BĐS 2014.
Trên thực tế, nhiều công ty kinh doanh BĐS cho biết đã từng được hỏi về việc thực thiện lập quy định nội bộ, báo cáo theo Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012, nhưng họ không thuộc đối tượng phải thực hiện. Điều đó cho thấy ngay cả người có nhiệm vụ thẩm quyền đã hiểu chưa đúng những quy định này.
Việc phòng chống là trách nhiệm chung, nhưng nếu quy định không phù hợp dẫn đến thiếu tính khả thi. Với Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 cần hoạt động tuyên truyền để hiểu đúng về quy định, hướng dẫn đúng cho đối tượng áp dụng và nâng cao nhận biết, ý thức chung phòng chống tội phạm của mọi tổ chức, cá nhân.
- Thưa luật sư, trên thực tế khâu tổ chức thực hiện có vẻ thiếu sự đồng bộ, mang tính hình thức? 
 Hiện có rất nhiều đánh giá về các quy định của Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 không khả thi, không hiệu quả so với tình hình thực tế. 
- Có thể thấy, khi quy định pháp luật thiếu tính khả thi, việc cố gắng triển khai cũng không mang lại hiệu quả. Bởi đối tượng phải áp dụng chỉ thực hiện mang tính hình thức và không để ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của họ. 
Xét chung đối với phòng ngừa, phát hiện, ngăn chặn, xử lý tổ chức, cá nhân có hành vi rửa tiền cũng giống như các loại tội phạm khác, mọi công dân đều có quyền tố giác tội phạm, trình báo các vấn đề vi phạm pháp luật.
Tuy nhiên, quy định tại Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 có phần cao hơn, khi ràng buộc nhiều đối tượng với các chế độ báo cáo. Trong khi đó, việc triển khai thực hiện không đồng bộ. Chẳng hạn cùng là đối tượng kinh doanh ngành nghề phi tài chính, nhưng công ty môi giới và công ty quản lý BĐS phải triển khai, trong khi đối tượng khác (tổ chức luật sư, công ty dịch vụ thành lập doanh nghiệp...) chưa thấy tổ chức triển khai.
Theo Quyết định 474/QĐ-TTg, Việt Nam sử dụng bộ công cụ đánh giá rủi ro về rửa tiền do Ngân hàng Thế giới xây dựng, nhằm đánh giá rủi ro về rửa tiền và tài trợ khủng bố. Trong đó lĩnh vực ngân hàng, BĐS, hệ thống chuyển tiền ngầm có nguy cơ rửa tiền cao, còn các lĩnh vực khác như hiệu cầm đồ, luật sư, kim loại đá quý thuộc nguy cơ rửa tiền ở mức thấp… về mặt “kỹ thuật”.
Vì thế, trên thực tế việc triển khai có mức độ khác nhau cũng dẫn đến nhiều ý kiến so sánh và tâm lý của công ty môi giới BĐS trong việc thực hiện.
- Theo ông, chỉ từ những báo cáo kiểu hành chính thì có thể phòng, chống rửa tiền hiệu quả? 
- Hành vi rửa tiền của đối tượng rất tinh vi vì đã có sự nghiên cứu, chuẩn bị từ trước, thực hiện qua nhiều khâu trung gian (thành lập công ty, nhờ người thân trong gia đình giao dịch…). Do vậy rất khó phát hiện vì thiếu thông tin, phải sàng lọc trong nhiều giao dịch và phải điều tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có đủ thông tin, đủ chứng cứ để xác định.
Vì thế, quy định mang tính báo cáo theo thủ tục hành chính thực hiện bằng thao tác thủ công khó xử lý được từ các dữ liệu báo cáo này. Cơ quan nhà nước cần áp dụng các biện pháp sàng lọc đối tượng, giao dịch theo ứng dụng các công nghệ tự động, như đối với ngân hàng hoặc các ứng dụng xử lý dữ liệu lớn của nhiều ngành quản lý đất đai, thành lập doanh nghiệp, thuế thu nhập… để chủ động nhận diện đối tượng, khoanh vùng theo dõi, không phải chờ có điều tra chính thức về tội phạm mới xác minh việc rửa tiền như hiện nay. 
- Xin cảm ơn ông.
Ông Lê Hòa Bình, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM:

Rất khó áp dụng hiệu quả

TPHCM là địa phương có thị trường BĐS phát triển rất phong phú, giao dịch nhiều, giá trị cao. Do đó nếu căn cứ vào giao dịch 300 triệu đồng trở lên phải báo cáo rất khó khả thi. Hơn nữa căn cứ vào đâu để có dữ liệu nói trên mà báo cáo? Nếu với mục đích chống rửa tiền, các cơ quan chuyên trách thực hiện sẽ hiệu quả hơn. 
Theo tôi vấn đề này rất khó thực hiện. Nếu đối tượng phải báo cáo là các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý, môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS, cũng mới chỉ phản ánh được một phần giao dịch trên thị trường.
Trong khi hiện nay, các nhà đầu tư cũng có thể bán trực tiếp cho người mua theo quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Thực ra quy định cũng chưa bao quát được hết tất cả giao dịch BĐS khác, như giao dịch nhà lẻ trong dân, nhất là nhà mặt tiền có giá trị rất lớn từ vài tỷ đến hàng trăm tỷ đồng.
Tuy nhiên, vì là chỉ đạo của Bộ Xây dựng nên Sở Xây dựng TPHCM sẽ giao phó giám đốc phụ trách rà soát để triển khai trong thời gian sắp tới. 
Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Vietnam:

Dễ gây hoang mang khách hàng

Báo cáo khi giao dịch tiền mặt trên 300 triệu đồng là tiến tới minh bạch hóa thị trường BĐS. Tuy nhiên lâu nay người Việt thường có thói quen dùng tiền mặt khi giao dịch, nên việc báo cáo này sẽ gây hoang mang cho khách hàng, do thông tin của họ phải được nêu ra. Chưa kể, không có quy định chế tài nào bắt họ phải khai tiền ở đâu, bởi họ đã phải đóng thuế qua mã số thuế khi giao dịch. 
Bên cạnh đó, việc triển khai quy định này cần được hướng dẫn cụ thể và chi tiết. Bởi mua bán, giao dịch BĐS hiện nay có rất nhiều đối tượng tham gia, không chỉ riêng sàn giao dịch.
Mặt khác, BĐS chỉ là một trong số rất nhiều những kênh đầu tư, vậy liệu rằng những kênh đầu tư khác sẽ như thế nào khi phát sinh giao dịch bằng tiền mặt? Do đó, tình hình thủ tục và các quy định báo cáo như hiện nay sẽ gây bỡ ngỡ và bối rối cho tất cả các bên trong quá trình thực hiện.
Thanh Vy - Trà Giang (ghi)

Minh Tuấn (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Nhu cầu về nhà ở diện tích nhỏ đối với người dân TPHCM rất lớn. Ảnh: M.TUẤN

Lại nóng căn hộ 25m2

(ĐTTCO)-Giới chuyên gia từng cảnh báo việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ sẽ tạo ra những khu nhà ổ chuột trên cao, gây áp lực lên hạ tầng đô thị.  Thế nhưng, khi lấy ý kiến dự thảo Tiêu chuẩn Quốc gia Việt Nam, Bộ Xây dựng vẫn bổ sung hạng mục cho phép diện tích tối thiểu căn hộ chung cư từ 45m2 giảm xuống còn 25m2.

Dự án - đầu tư

Choáng ngợp tổ hợp 12 phân khu đẳng cấp 5 sao tại Thanh Long Bay

(ĐTTCO) - Không quá khó để giải mã lý do Thanh Long Bay là một trong những siêu dự án chủ chốt giúp Bình Thuận trở thành trung tâm thể thao biển quốc gia theo chiến lược của tỉnh. Tích hợp 12 phân khu đẳng cấp chuẩn 5 sao, Thanh Long Bay mang đến những trải nghiệm bất tận và đáng nhớ cho tất cả đối tượng du khách trong nước lẫn quốc tế. 

Quy hoạch - Đô thị

Xây dựng nhà máy xử lý nước thải hiện đại tại quận Bình Tân

(ĐTTCO) - UBND TP vừa giao Sở Xây dựng và Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị phối hợp với đơn vị tư vấn bổ sung vào đồ án điều chinh quy hoạch cục bộ hạng mục xây dựng nhà máy nước cấp cạnh khu vực nhà máy xử lý nước thải trên cơ sở tận dụng toàn bộ lượng nước thải sau xử lý (650.000 m3/ngày) làm nguyên liệu đầu vào cho nhà máy nước cấp, triển khai trong giai đoạn 2 của dự án (năm 2030).

Không gian sống

Cuốn hút thị giác cùng Fly Box

(ĐTTCO) - Để tạo điểm hút độc đáo về thị giác và gây sự chú ý cho mọi người đến trung tâm trưng bày về quy hoạch tại một khu đất ở trung tâm mới của thị trấn Vôi, tỉnh Bắc Giang, các KTS đã thiết kế theo hình dạng Fly Box (những khối hộp bay).  Trung tâm tạo ra với mong muốn là một hình mẫu thúc đẩy sự xanh hóa đô thị cho các dự án tiếp theo. 

BÁO XUÂN KỶ HỢI 2019