Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mặc dù vẫn còn hiệu lực áp dụng, nhưng qua hơn 7 năm được ban hành hiện đã bộc lộ không ít điểm bất cập, hạn chế, đơn cử như xác định phần sở hữu chung - riêng, cách quản lý và sử dụng quỹ bảo trì… ĐTTC giới thiệu loạt bài tìm hiểu về vấn đề này ở một số chung cư tại TPHCM.
Dự án chung cư Hưng Phát (đường Nguyễn Văn Lương, Nhà Bè, TPHCM) do CTCP Đầu tư BĐS Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, với quy mô gần 400 căn hộ, đã đưa vào sử dụng và đón toàn bộ cư dân về sinh sống trong năm 2014. Sau hơn 1 năm vận hành, chủ đầu tư đã nhanh chóng bàn giao lại cho Ban quản trị tiếp tục quản lý vận hành. Theo đại diện Ban quản trị, mấu chốt của vấn đề là sự minh bạch để mọi người cùng tham gia, bàn bạc nhằm đem lại hiệu quả cao nhất.
Rõ ràng từ hợp đồng
Hưng Phát 1 là dự án đầu tay của CTCP Hưng Lộc Phát, được xây dựng trong lúc thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch HĐQT CTCP Hưng Lộc Phát, cho biết vì là dự án đầu tay nên ngay từ đầu công ty xác định mọi việc phải hết sức minh bạch, rõ ràng về quyền lợi giữa các bên. Việc xác định những gì thuộc sở hữu chung, sở hữu của cư dân và sở hữu chủ đầu tư được ghi rất rõ ràng trong hợp đồng mua bán.
“Đây là bài học chúng tôi rút ra được sau hàng loạt xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng. Nếu mọi việc thể hiện rõ ràng trong hợp đồng, khách hàng đọc và đồng ý trước khi ký chắc chắn không có chuyện tranh chấp về sau” - ông Lực nói. Thực tế đúng như vậy. Từ lúc vận hành, người dân vào sinh sống đến nay chưa có xung đột nào xảy ra, được sự đồng thuận rất cao từ phía cư dân.
Ông Lực cho biết thêm, chỉ sau một thời gian quản lý, chủ đầu tư đã nhanh chóng bầu Ban quản trị để bàn giao lại việc quản lý, vận hành theo đúng quy định, toàn bộ số tiền 2% phí bảo trì công ty cũng nhanh chóng bàn giao cho Ban quản trị theo quy định. Đặc biệt, đây là một trong số ít dự án được cơ quan chức năng cấp sổ hồng cho người mua nhà chỉ sau 1 năm nhận nhà.
Có lẽ tất cả những việc làm cụ thể đó đã tạo lòng tin nơi khách hàng và được mọi người ủng hộ. Khi chưa bàn giao cho Ban quản trị, phí dịch vụ mỗi tháng chủ đầu tư thu 4.000 đồng/m2, thuộc vào loại thấp nhất hiện nay. Anh Bình, một cư dân tại Hưng Phát 1, cho biết hiện nay tại chung cư có khá nhiều dịch vụ phục vụ cho cư dân, việc quản lý tại đây được công ty phục vụ khá tốt từ dọn dẹp vệ sinh đến an ninh cho toàn khu vực.
 |
Chung cư Hưng Phát 1. Ảnh: TRÀ GIANG |
Minh bạch phí bảo trì
Ông Nguyễn Văn Bình, Phó Ban quản trị chung cư Hưng Phát 1, cho biết sau khi bàn giao cho Ban quản trị chi phí đã tăng lên do phải thuê mướn công ty bên ngoài. Trước đó, với mức giá 4.000 đồng/m2 mỗi tháng công ty phải bù lỗ hơn 100 triệu đồng. Tuy nhiên, việc bàn giao lại cho Ban quản trị là theo quy định và việc chọn một công ty có chức năng quản lý chuyên nghiệp là theo ý nguyện của người dân. Theo ông Bình, trong tình hình hiện nay với mức thu 6.000 đồng/m2 chỉ vừa đủ trả cho đơn vị quản lý. Để tạo sự đồng thuận trong cộng đồng phải có sự minh bạch, thu bao nhiêu, chi bao nhiêu đều phải công khai.
Hiện nay có người hiểu nhầm sử dụng phí bảo trì 2% vào việc vận hành chung cư là chưa đúng. Phí bảo trì chỉ sử dụng cho việc thay thế, sửa chữa các thiết bị khi bị hư hỏng như thang máy, máy bơm nước, sơn mới lại chung cư. Do đó phí bảo trì thường chỉ được sử dụng nhiều năm sau khi chung cư đi vào vận hành. Về tài khoản phí bảo trì, Ban quản trị lập một tài khoản gồm một số đại diện Ban quản trị, chủ đầu tư. Khi cần chi tiền buộc phải có đầy đủ chữ ký của các bên. Tuy nhiên cũng có điểm bất cập trong trường hợp cần rút tiền nhưng lại có một người bận việc đi xa, không ký được phải chờ đợi.
Theo ông Bình, việc lựa chọn những người vào Ban quản trị phải là những người có am hiểu về lĩnh vực xây dựng, luật, kinh tế… để khi có vấn đề gì về sửa chữa, tranh chấp họ có đủ kiến thức để bảo vệ quyền lợi cho cư dân, cũng như thuyết phục cư dân khi có vấn đề cần tranh luận với chủ đầu tư hay các bên liên quan. Ngoài ra, ông Bình cho rằng việc sơn mới chung cư cần luật hóa. Cứ 5 hay 7 năm bắt buộc phải sơn lại, và lúc này chỉ cần lấy ý kiến của người dân về màu sơn hay theo quy định của cơ quan chức năng. Có như vậy chung cư mới luôn được mới, mỹ quan đô thị không xuống cấp.
