Tháo gỡ phân khúc căn hộ

Trong suốt năm 2011 và dự báo năm 2012, nhiều dự án bất động sản (BĐS) có tổng mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng tiếp tục gặp khó khăn khi sản phẩm làm ra không bán được. Những dự án dang dở cần nguồn tài chính để triển khai dường như bế tắc. Không ít doanh nghiệp phải tìm nhiều cách để tự cứu mình.

Trong suốt năm 2011 và dự báo năm 2012, nhiều dự án bất động sản (BĐS) có tổng mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng tiếp tục gặp khó khăn khi sản phẩm làm ra không bán được. Những dự án dang dở cần nguồn tài chính để triển khai dường như bế tắc. Không ít doanh nghiệp phải tìm nhiều cách để tự cứu mình.

Tắc đầu vào kéo theo đầu ra

Nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực BĐS ở TPHCM từ năm 2008-2010 là 189.130 tỷ đồng, nhưng các doanh nghiệp chỉ có khả năng đáp ứng 12,72% (24.057 tỷ đồng) phần còn lại chủ yếu vay ngân hàng. Sự hạn chế về vốn là một trong những yếu điểm lớn nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước. Khi ngân hàng siết chặt tín dụng, lập tức các doanh nghiệp lao đao. Nguồn huy động từ khách hàng cũng giảm dần do khách hàng vay cũng không được.

Anh Lý Thế Vinh (TPHCM), sau nhiều năm chắt chiu đã quyết định góp 300 triệu đồng vào một dự án căn hộ chung cư trên đường Lê Văn Khương (quận 12), với mong muốn có một căn hộ để an cư. Theo cam kết của chủ đầu tư, sau khi góp số tiền nói trên (tương ứng 30%), những khách hàng như anh Vinh sẽ đóng tiền theo tiến độ dự án và sau 18 tháng sẽ được nhận nhà.

Khi thị trường khó khăn, đầu ra bị tắc, ban đầu chủ đầu tư giãn tiến độ thi công để chờ lượng khách hàng mới, song càng chờ càng vắng và tiền cũng cạn nên dự án buộc phải tạm ngưng. Hơn 1 năm dự án “trùm mền” khi xây dựng dang dở ở tầng thứ 5, những khách hàng như anh Vinh bị “chôn” hàng trăm triệu vào dự án trong tình cảnh tiến thoái lưỡng nan.

Chị Nguyễn Thị Phượng (TPHCM), tháng 11-2010 mua dự án căn hộ tại đường Tạ Quang Bửu - Bông Sao, quận 8 và chờ đợi quý I-2013 nhận nhà.

Khi đã đóng 40% giá trị căn hộ, gần 700 triệu đồng, chị Phượng mới phát hiện 13 tháng qua, dự án chỉ có móng và tầng hầm mà không xây dựng thêm. Chị bức xúc cho biết không hề nhận được bất cứ thông báo nào của chủ đầu tư về tiến độ dự án.

Đó chỉ là 2 trường hợp trong hàng loạt dự án căn hộ lớn tại TPHCM đang trong tình trạng gần như bị tắc. Ông Vũ Anh Tâm, Tổng giám đốc Công ty TNHH Tài Nguyên, chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp Kenton (huyện Nhà Bè), cho biết toàn bộ dự án có hơn 1.600 căn hộ đang trong giai đoạn hoàn thiện nhưng lượng khách đăng ký mua rất ít, nhưng vẫn phải thi công để bàn giao cho khách hàng đúng tiến độ.

“Công ty đã đầu tư vào dự án này hàng ngàn tỷ đồng nhưng đến nay chỉ bán được trên dưới trăm căn hộ, chẳng thấm vào đâu để tiếp tục hoàn thiện” - ông Tâm nói. 

CTCP BĐS Phát Đạt đang triển khai dự án The Everich 2 (quận 7) cũng chung số phận. Báo cáo tài chính quý 4-2011 của Phát Đạt đến 31-12-2011 hàng tồn kho là sản phẩm của dự án lên đến hơn 4.000 tỷ đồng, kéo theo nợ dài hạn cũng đã lên đến  hơn 2.859 tỷ đồng và nợ ngắn hạn hơn 355 tỷ đồng.

Nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án cao ốc Good House với cam kết giao nhà  hoàn thiện lại được chủ đầu tư thông báo về việc chỉ bàn giao căn hộ thô. Khách hàng phản đối thì được chủ đầu tư giải thích doanh nghiệp bàn giao căn hộ thô vì không còn khả năng tài chính thực hiện khâu hoàn thiện.

Phần hoàn thiện bên trong căn hộ sẽ do khách hàng tự thu xếp tài chính để thực hiện trong vòng 1 năm kể từ ngày nhận bàn giao.

Theo giải thích của Công ty Lê Minh M.C, do tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng bị hạn chế nên nguồn vốn chính để thi công dự án là tiền huy động từ khách hàng. Trong khi nhiều khách hàng gặp khó khăn về tài chính nên chưa thanh toán đủ theo hợp đồng, đã làm thiếu hụt nguồn vốn ảnh hưởng đến tiến độ thi công hoàn thiện, dẫn đến kéo dài thời gian bàn giao căn hộ.

Đến giai đoạn này ngân sách của dự án đang bị mất cân đối do tổng chi vượt xa tổng thu. Tổng giám đốc Công ty Lilama SHB Lê Tấn Hòa chia sẻ, trong năm 2011 công ty triển khai 4 dự án tại các quận 9, Tân Phú, Gò Vấp, đang vay vốn giữa chừng thì bị cắt. Bất chấp lãi suất cho vay lên đến 23-24% cũng không thể tiếp cận được.

Tự  cứu trước khi Nhà nước cứu

Tình trạng thiếu vốn kéo dài sẽ dẫn đến nhiều dự án ngưng trệ, số vốn đầu tư của doanh nghiệp và khách hàng chôn vào đó có nguy cơ trở thành “phế liệu”. Thay vì ngồi chờ Nhà nước “cứu”, các doanh nghiệp BĐS phải chủ động, nỗ lực tìm lối thoát riêng cho mình. 

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC,
Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Trước tình hình khó khăn về vốn được dự báo tiếp tục kéo dài, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House), lo lắng nếu Chính phủ không có giải pháp kịp thời, hàng loạt doanh nghiệp sẽ phá sản. Để tồn tại qua giai đoạn khó khăn này, Thuduc House phải mở rộng sang các ngành nghề mà lâu nay được xem là “phụ” như đầu tư xây dựng hạ tầng, tăng cường mua bán nông sản thực phẩm.

Nhiều doanh nghiệp BĐS khác cũng phải thu hẹp quy mô, tiết giảm chi phí, giảm nhân sự… để tồn tại. CTCP Nhà Việt Nam phải giảm một phó giám đốc, một số phòng ban gọn nhẹ hơn.

CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín cũng tái cấu trúc bộ máy để gọn nhẹ hơn, liên doanh với các đối tác nước ngoài để tìm kiếm nguồn vốn triển khai dự án lớn tại quận Tân Phú.

Không ít doanh nghiệp sử dụng quỹ đất của mình sang nhượng cho đối tác khác. Đây là xu hướng đã xuất hiện lâu nay dưới hình thức các doanh nghiệp ký hợp tác đầu tư chiến lược, nhưng thực chất là bán lại một phần hoặc toàn bộ dự án cho đối tác khác.

Chẳng hạn như Công ty địa ốc Capitaland của Singapore đã đầu tư vào dự án của Công ty Khang Điền tại quận 2 và dự án của Quốc Cường tại Bình Chánh. Hoặc Him Lam Land cũng vừa tham gia vào dự án 330 căn hộ The Hyco4 Tower tại quận Bình Thạnh, TPHCM. Giới quan sát thị trường dự đoán xu hướng chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục diễn ra trong năm nay.

Tuy nhiên, không phải dự án đang xây dở nào cũng có thể tìm được người mua, ngoại trừ dự án chưa xây gì, đang còn là khu đất trống có thể liên doanh với các doanh nghiệp khác. Tình hình đang rất bế tắc vì hệ thống tài chính chưa hỗ trợ thị trường, trong khi các quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở vẫn chưa hình thành, mới chỉ dừng ở đề xuất. 

Các tin khác