Ngay từ đầu năm 2011, tờ Market Watch có bài viết đáng chú ý khi dự báo thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ “bể bong bóng” trong năm nay. Đầu tháng 6, tờ Wall Street Journal lại khiến nhiều người lo lắng khi đưa bài viết “Đại bong bóng nhà đất ở Trung Quốc có lẽ đang nổ” ra trang nhất. Điều gì đang xảy ra?
Có bong bóng
Cùng với đà tăng trưởng thần tốc của kinh tế, một số lớn dân Trung Quốc nhận ra rằng họ không có nhiều lựa chọn đầu tư ngoài kênh bất động sản. Lãi suất tiền gửi ở Trung Quốc hiện chỉ ở mức 3,25%/năm, thấp hơn tốc độ lạm phát. Trong khi đó, đầu tư ra nước ngoài bị Chính phủ hạn chế.
Từ số liệu của Chính phủ, các nhà phân tích tính ra rằng trong giai đoạn 2004-2007, lượng tiền nóng đổ vào thị trường bất động sản Trung Quốc tăng từ 119,5 tỷ USD lên 147 tỷ USD. Nhưng đến năm 2009, con số này đã lên hơn 210 tỷ USD. Luồng tiền nóng này khiến giá nhà đất bình quân ở Trung Quốc tăng gấp 10 lần trong vòng 8 năm và giá bất động sản tại 100 thành phố lớn của Trung Quốc tăng 7,7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Năm 2002, giá 1 căn hộ tại khu thương mại phố Đông, Thượng Hải có diện tích 120m2 chỉ ở mức 200.000NDT (30.920USD) nhưng hiện nay 1 căn hộ tương tự lên tới 2-3 triệu NDT (309.200-463.800USD).
Nhà quản lý quỹ đầu cơ nổi tiếng James S. Chanos cảnh báo bong bóng bất động sản của Trung Quốc to "gấp 1.000 lần của Dubai”. Theo thống kê của Chính phủ Trung Quốc, năm ngoái nhà ở tại nước này đã được bán với số tiền kỷ lục 560 tỷ USD, tăng 80% so với năm trước đó.
So với thời điểm năm 2007, mặt bằng giá nhà bình quân ở Trung Quốc tăng 140%, riêng tại Bắc Kinh tăng đến 800%. Trong một nghiên cứu gửi đến khách hàng ngày 20-6, Citigroup Inc cho biết đầu tư bất động sản dân dụng ở Trung Quốc chiếm đến 6,1% GDP năm ngoái, ngang mức kỷ lục tại Hoa Kỳ năm 2005 - tiền đề dẫn đến cuộc khủng hoảng thứ cấp ở nước này. Nghiên cứu cũng cho rằng hiện Bắc Kinh đang có kế hoạch “hy sinh” 1-1,5% tăng trưởng GDP để điều chỉnh thị trường bất động sản.
Kiềm chế
Cho đến nay, các văn bản chính thức của Chính phủ Trung Quốc vẫn cố tránh từ “bong bóng” khi đề cập đến thị trường bất động sản trong nước. Tuy nhiên, nhìn vào những động thái chính sách họ dùng để kiềm chế sức nóng từ thị trường này, giới phân tích cho rằng khái niệm “bong bóng bất động sản” đã là yếu tố hiển nhiên.
Trong năm 2010, Chính phủ Trung Quốc đã triển khai hàng loạt chính sách để kiềm chế sức nóng của thị trường bất động sản, bao gồm việc tăng lãi suất cho vay, nâng tỷ lệ tiền mặt trả trước khi mua nhà, hạn chế việc mua bán nhà trực tiếp, áp dụng các mục tiêu kiềm giá ở Bắc Kinh và Thượng Hải và hiện đang thử nghiệm thuế nhà đất tại Thượng Hải.
Theo đó, kể từ tháng 11-2010, tại các thành phố lớn ở Trung Quốc, người mua nhà phải trả trước bằng tiền mặt 30% giá trị căn nhà đầu tiên, 60% giá trị căn nhà thứ 2 và không được phép vay ngân hàng để mua ngôi nhà thứ 3 trở đi. Chính quyền thành phố Bắc Kinh đã lệnh cho các ngân hàng lớn phải tiến hành kiểm tra sức ép, với giả định thị trường bất động sản sẽ tăng giá 50%, một dấu hiệu rõ ràng cho thấy nỗi lo lắng của nhà chức trách trước sự tăng trưởng nóng của thị trường này.
Tuy nhiên, hầu như không có chuyên gia nào tin các biện pháp chống bong bóng địa ốc của Trung Quốc sẽ tồn tại lâu, vì Bắc Kinh vốn đề cao nhiệm vụ duy trì tăng trưởng kinh tế nhằm giữ ổn định xã hội.
Hệ lụy
Ngày 15-6, hãng đánh giá tín nhiệm toàn cầu Standard & Poor’s hạ dự báo đối với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc vì lo ngại nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường này trước làn sóng đầu cơ ngày một lớn ở trong nước và cả từ nước ngoài.
Standard Chartered Bank ước tính các “thành phố hạng 2” của Trung Quốc Dalian và Tianjin cũng sẽ tràn ngập các dự án phát triển bất động sản trong vòng 20 tháng tới, trùng khớp với một bài viết của Bloomberg ngày 22-6 cho biết cơn sốt giá nhà đất nay đã lan tới những thành phố nhỏ hơn ở Trung Quốc. Một khi các dự án nhà đất lan ra tới các “khu vực hạng 2”, dĩ nhiên giá bất động sản tại những “khu vực hạng 1” như Bắc Kinh hay Thượng Hải sẽ chịu sức ép rất lớn.
 |
Theo một số nhà phân tích, tỷ lệ vay tiền mua nhà ở Trung Quốc lớn hơn nhiều so với các thống kê của Chính phủ. Ước tính các ngân hàng quốc doanh Trung Quốc đã cấp khoảng 3.000 tỷ USD cho các doanh nghiệp lớn đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng như hệ thống đường sắt cao tốc.
Nhưng theo ông Deng Yongheng, Giám đốc Viện Nghiên cứu bất động sản thuộc Đại học Quốc gia Singapore, một phần không nhỏ số vốn vay trên đã được bơm vào thị trường nhà đất. Tương tự, Charlene Chu, thuộc hãng định mức tín nhiệm Fitch Ratings Service tại Bắc Kinh, cũng cho rằng các doanh nghiệp quốc doanh của Trung Quốc đã dùng một lượng vốn vay lớn để đầu tư bất động sản.
Nhiều người tin rằng khi bong bóng bất động sản Trung Quốc vỡ sẽ là thảm họa cho cả Trung Quốc lẫn thế giới vì nền kinh tế nước này hiện đứng thứ 2 thế giới về tầm mức GDP và có vai trò quan trọng toàn cầu. Thị trường nước này là một cột trụ chống đỡ cho giá hàng hóa thế giới.
Trung Quốc cũng là một đối tác thương mại quan trọng của nhiều nước. Điều may mắn là Trung Quốc không có tình trạng cho vay thứ cấp tràn lan như Hoa Kỳ. Và cho dù có tình trạng đó, các định chế tài chính lớn ở Trung Quốc đều nằm trong tay nhà nước nên có thể dễ dàng “rũ bỏ” các khoản nợ xấu khi cần thiết. Thí dụ khi tỷ lệ nợ xấu ở 4 ngân hàng lớn nhất Trung Quốc chạm mức tối đa 20%, Chính phủ Trung Quốc đã thành lập 4 công ty quản lý tài sản để chuyển các khoản nợ xấu sang, giúp 4 ngân hàng này “trong sạch”.
