Tín dụng BĐS - Tiếp tục đóng băng

Do tác động của chính sách giảm dư nợ phi sản xuất, từ đầu năm đến nay tín dụng bất động sản (BĐS) hầu như “khép cửa” không chỉ với khách hàng doanh nghiệp mà còn với cả cá nhân có nhu cầu thực mua nhà để ở. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng để kích hoạt thị trường BĐS, NH nên xem xét đối tượng để rót vốn.

Ảm đạm tín dụng BĐS

Số liệu mới nhất từ NHNN chi nhánh TPHCM cho biết đến ngày 31-7, dư nợ phi sản xuất của hệ thống NHTM trên địa bàn là 130.000 tỷ đồng, chiếm 17,1% tổng dư nợ; trong đó dư nợ BĐS khoảng 90.731 tỷ đồng, chiếm 12,7% tổng dư nợ (năm 2010 dư nợ thuộc lĩnh vực này chiếm 14%).

Điều này cho thấy trong lộ trình kéo giảm dư nợ phi sản xuất theo yêu cầu của NHNN, việc giảm dư nợ cho vay BĐS của các NHTM vẫn diễn ra chậm, tỷ lệ giảm chủ yếu ở lĩnh vực cho vay tiêu dùng.

Để kích hoạt thị trường BĐS, NH nên xem xét đối tượng rót vốn. Ảnh: LÃ ANH

Trong khi đó, tại các NHTM còn tỷ trọng dư nợ phi sản xuất cao, từ nay đến cuối năm phải kéo giảm xuống tỷ lệ 16% theo quy định của NHNN. Để làm được điều này, có thể các NHTM sẽ tiếp tục dùng nhiều chiêu “phù phép” như đảo nợ, biến dư nợ BĐS thành dư nợ sản xuất...

Tuy nhiên, có thể thấy tín dụng BĐS từ nay đến cuối năm vẫn tiếp tục bị chặn ở 2 đầu: giảm dư nợ phi sản xuất và tốc độ tăng trưởng tín dụng không quá 20%. Trong cuộc họp mới đây với UBND TPHCM, một lãnh đạo NH cổ phần cho biết rủi ro hiện nay là một số dự án BĐS trước đây có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay chiếm tỷ lệ lớn, quá trình giải ngân thực hiện dự án lại dở dang, nếu ngưng cho vay, những món nợ này chuyển sang nợ xấu và NH khó có thể thanh lý tài sản thế chấp.

Vị này kiến nghị NHNN nên giãn thời gian kéo giảm dư nợ phi sản xuất xuống 16% để NH tiếp tục giải ngân hoàn thành dự án, bán ra thị trường mới tránh được rủi ro nợ không có khả năng thu hồi.

Theo ông Phạm Thiện Long, Phó Tổng giám đốc HDBank, hiện nay người có đủ khả năng mua nhà thực sự để ở rất ít, ngoại trừ người có vốn nhàn rỗi nhưng họ dự đoán khả năng đến cuối năm thị trường BĐS còn giảm nữa (theo lộ trình kéo giảm dư nợ phi sản xuất) nên chưa vội mua. Còn khách hàng là nhà đầu cơ cá nhân cũng không tham gia thị trường vì lãi suất vay quá cao và NH hạn chế cho vay phi sản xuất.

Các NHTM còn “room” cho vay cũng không dám mạo hiểm tiếp tục đầu tư vào các dự án BĐS vì chưa thấy tín hiệu đầu ra khả quan trong trung hạn, mà chủ yếu ưu tiên vốn cho vay sản xuất. “Chính phủ đang khuyến khích xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp nhằm đáp ứng nhu cầu thiết thực của đa số người dân.

Nhưng nếu NHNN không nới “room” phi sản xuất, trong đó có cho vay BĐS, các NHTM sẽ ngại đổ vốn đầu tư vào khu vực nhà ở dành cho người thu nhập thấp” - ông Long nói.

Giải pháp khả thi?

Gần đây, kiến nghị được nhiều chuyên gia và NHTM gửi đến NHNN là xem xét, định nghĩa rõ ràng thế nào là phi sản xuất và sản xuất trong cho vay BĐS để tránh việc siết dư nợ phi sản xuất gây tác động tiêu cực dây chuyền đến các lĩnh vực sản xuất khác. Tuy nhiên, đến nay NHNN vẫn chưa có phản hồi về vấn đề này. Có thể thấy, chủ trương hạn chế cho vay BĐS của NHNN là hợp lý trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế hiện nay.

Bởi lẽ nếu lạm dụng “đòn bẩy tài chính” quá lớn, khả năng thị trường BĐS sẽ bị “bong bóng” và khi đổ vỡ sẽ gây rủi ro lớn cho hệ thống NHTM. Ngoài ra, tín dụng BĐS chủ yếu là trung, dài hạn trong khi trên 90% vốn huy động hiện nay của các NHTM là vốn ngắn hạn, dễ gây rủi ro thanh khoản nếu đẩy mạnh tín dụng BĐS.

Thực tế, trong quá trình thẩm định cho vay, nhiều NHTM đều biết khách hàng vay mua BĐS để đầu cơ nhưng vì mục tiêu lợi nhuận và tăng trưởng vẫn cho vay. Trong khi đó NHNN vẫn chưa tìm ra một “rào cản” pháp lý phù hợp để chặn tín dụng BĐS đầu cơ.

Trước đây, quy định phân biệt của NHNN đối với người vay có 2 căn nhà trở lên vấp phải nhiều sự phản đối. Vì thực tế, trong nhiều trường hợp người có 2 căn nhà trở lên vẫn có nhu cầu mua nhà cho con cái chứ không phải đầu cơ, làm giá.

Theo ông Lê Bá Trực, Giám đốc phòng nghiên cứu sản phẩm của VietABank, để hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS gây “bong bóng” cho thị trường, thay vì đóng cửa không cho vay, Chính phủ nên có giải pháp đánh thuế người mua để tránh tình trạng đầu cơ.

Riêng đối với tín dụng BĐS, thay vì khống chế bằng tỷ lệ, NHNN nên quản lý, giám sát qua hệ số an toàn vốn (CAR) và tỷ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay dài hạn. Theo đó, NHTM nào muốn cho vay BĐS nhiều buộc phải tăng vốn chủ sở hữu để đảm bảo tỷ lệ CAR.

Về phía các NHTM, nếu mở cửa cho vay BĐS trở lại, chắc chắn sẽ rút bài học kinh nghiệm không đổ vốn vào những dự án có thời gian dài, mà tập trung cho vay với những dự án ngắn hạn, có đầu ra khả thi và thời gian hoàn vốn nhanh để hạn chế rủi ro.