Tín dụng BĐS: Tăng ưu đãi, không tăng giải ngân

Không phải đến thời điểm này mà trong 2 năm qua, các NHTM đã và đang tiếp tục đẩy mạnh ra thị trường rất nhiều gói tín dụng ưu đãi lãi suất cho vay mua bất động sản (BĐS). Trong đó, nhắm đến đối tượng cá nhân có nhu cầu về nhà ở, lãi suất được NH chào mời khá hấp dẫn, thậm chí còn về 0%. Nhưng thực tế hiệu quả giải ngân rất ít.

Lãi suất giảm vẫn chưa thông

Cùng với sự đi xuống của thị trường BĐS, khó khăn về tăng trưởng tín dụng trong 2 năm gần đây, nhất là khi sức khỏe doanh nghiệp yếu dần, các NH đã đẩy mạnh cho vay tiêu dùng nhỏ, lẻ, trong đó tập trung nhiều nhất cho cá nhân vay mua nhà.

Ngoài chính sách hỗ trợ vốn giá rẻ cho khách hàng nằm trong diện được mua nhà ở xã hội với gói vốn 30.000 tỷ đồng, lãi suất cho vay ưu đãi, kể từ đầu năm 2013 NHNN đã mở “van” cho các nhà băng trong việc phát triển tín dụng BĐS. Đặc biệt là khi “room” tín dụng lĩnh vực BĐS không còn bị khống chế mức trần 16%/năm như trước đây.

Thông qua việc liên kết với các chủ đầu tư dự án, các NH rầm rộ quảng cáo các gói tín dụng mua nhà ưu đãi lãi suất. Chẳng hạn TPBank lãi suất cho vay chỉ 6,6%/năm cố định trong 6 tháng đầu, 8,8%/năm trong 8 tháng đầu giải ngân, hoặc 0%/năm trong tháng đầu và cố định 8,8%/năm 5 tháng tiếp theo. TPBank còn áp dụng ưu đãi ân hạn gốc năm đầu đối với khoản vay xây, sửa nhà từ nay đến hết 31-5-2014.

Để có thể kích được cầu về tín dụng cá nhân mua nhà, ngoài giá BĐS giảm dần về mức hợp lý lãi suất cần giảm thêm. Vì trên thực tế các gói tín dụng lãi suất ưu đãi không phải khách hàng nào cũng tiếp cận được. Nói ưu đãi nhưng chỉ được trong 1-3 tháng đầu, sau đó NH tăng lãi suất lên cao để bù trừ lại chi phí thì không dễ thu hút được khách hàng vay vốn mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Ở một số NH khác lãi suất cho vay mua nhà còn được ưu đãi đến 0% trong thời gian đầu giải ngân khoảng 1-3 tháng. OceanBank hay Vietcombank cũng đưa ra gói vốn 5.000 tỷ đồng dành cho khách hàng cá nhân và hộ gia đình vay mua nhà dự án, mua nhà, đất, xây sửa nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê; lãi suất cho vay được áp dụng mức tối thiểu 8%/năm trong 6 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên, hoặc tối thiểu 9,99%/năm trong tối đa 12 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên.

Không chỉ với NH trong nước, các NH nước ngoài cũng đánh mạnh vào tâm lý khách hàng bằng chiêu trò ưu đãi lãi suất, nhưng cũng chỉ được trong thời gian ngắn giải ngân ban đầu. Chẳng hạn ANZ, lãi suất cho vay mua nhà được chào cho khách hàng 8-9%/năm, nhưng khi vay lãi suất vay thực tế được các NH ngoại tính lên đến 13-15%/năm, thậm chí cao hơn.

Song thực tế, số vốn đã giải ngân cho khách hàng cá nhân vay mua nhà rất hạn chế. Tại Sacombank, dư nợ cho vay mua nhà cũng chỉ chiếm khoảng 15-20% trong tổng dư nợ của khối cá nhân, cho dù năm qua tín dụng Sacombank tăng trưởng tương đối tốt ở mức gần 13%. Lãnh đạo NamABank cũng cho hay, mặc dù đã có chính sách ưu đãi lãi suất 7-8%/năm (trong giai đoạn đầu) cho khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn mua nhà và cố định khoảng 12-13%/năm trong thời gian tiếp theo.

Tuy nhiên, tăng trưởng dư nợ tín dụng nhà ở của NH vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Một phần, do thu nhập của người dân sụt giảm trước tình hình khó khăn chung của nền kinh tế nên chưa thể nghĩ đến việc vay mua nhà. Đồng thời tâm lý của khách hàng vẫn kỳ vọng lãi suất và giá BĐS giảm thêm mới vay. Đó cũng chính là lý do vì sao các gói ưu đãi lãi suất dành cho cá nhân vay mua nhà trong thời gian qua vẫn khó tiêu thụ và tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với phân khúc cho vay mua nhà ở vẫn chưa như kỳ vọng.

Chưa đủ sức kích tín dụng nhà ở

Lãnh đạo các NH thừa nhận không dễ kích thích được tăng trưởng dư nợ tín dụng nhà ở trong bối cảnh thị trường hiện nay, cho dù điều kiện cho vay đã phần nào được nới lỏng hơn trước và lãi suất giảm. Do vậy xu hướng lãi suất cho vay trong thời gian tới chắc chắn sẽ giảm thêm, nhưng sẽ không nhiều. Bởi nếu lãi suất giảm nhiều sẽ kích thích tín dụng tăng trưởng nhanh, ảnh hưởng đến mục tiêu kiểm soát lạm phát ở mức kỳ vọng như mục tiêu đề ra.

Theo đánh giá của lãnh đạo một NH, chủ trương và định hướng của các NH là đi vào phân khúc bán lẻ nên việc đẩy mạnh tín dụng cá nhân, trong đó tập trung vào cho vay mua nhà đang được NH quan tâm. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường khó khăn, nợ xấu vẫn chưa dễ kiểm soát, việc cho vay ra luôn được NH kiểm soát kỹ chất lượng tín dụng. Vì thế, dù đẩy mạnh cho vay nhưng NH cũng chỉ tìm kiếm các khách hàng tốt, có khả năng trả nợ cao nhằm hạn chế tối đa rủi ro nợ xấu tăng.

Tín dụng BĐS: Tăng ưu đãi, không tăng giải ngân ảnh 1

Khách hàng chọn gói vay vốn tại VPBank. Ảnh: LONG THANH

Lãi suất đã được điều chỉnh giảm và thanh khoản dôi dư, nhưng các NH cũng luôn cẩn trọng cho vay. Tại OCB, lãnh đạo NH này cho biết có hạn mức tín dụng tối đa cho một danh mục cho vay (mua nhà, tiêu dùng…), nhưng khi dư nợ tín dụng vượt ngưỡng cho phép NH sẽ dừng lại để xem xét, đánh giá nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động cũng như hạn chế tối đa rủi ro về nợ khó đòi.

So với khách hàng doanh nghiệp, các NH cho rằng rủi ro đối với khách hàng cá nhân thấp hơn, nhưng ngược lại chi phí cho một khoản vay cá nhân và xử lý hồ sơ sẽ tốn kém nhiều hơn nên phải quản lý chặt chẽ. Do vậy OCB đẩy mạnh cho vay dự án BĐS, song cũng chỉ nhắm đến các dự án có đầu ra tốt và đối tượng khách hàng có khả năng trả nợ cao.

Để có thể có mức lãi suất cho vay 2-3%/năm và dài hạn như các nước trên thế giới đòi hỏi lạm phát của Việt Nam phải thấp. Nhưng đây là một thách thức không dễ thực hiện trong bối cảnh hiện nay. Mức lãi suất 5%/năm cho người thu nhập thấp vay mua nhà xã hội nhìn thì thấp so với mặt bằng lãi suất hiện nay, nhưng vẫn cao so với thế giới. Nhiều nước trên thế giới áp dụng lãi suất cho vay mua nhà chỉ 2-3%/năm, trong khi ở Việt Nam lãi suất mua nhà  là 14-16%/năm.

BẢO LÂM

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất