Theo số liệu chính thức của NHNN, dư nợ tín dụng hệ thống các tổ chức tín dụng (TCTD) đến cuối tháng 5 đạt 6,7 triệu tỷ đồng. Trong đó,  tỷ lệ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS tăng 3,65% so cuối năm 2017, chiếm tỷ trọng 6,41%; tín dụng đầu tư kinh doanh chứng khoán giảm 9,61% so cuối năm 2017, chiếm tỷ trọng 0,33%; tín dụng cho vay các dự án BOT, BT tăng 3,58% so cuối năm 2017, chiếm tỷ trọng 1,6%.

Nhưng số liệu trên mới là số chính thức theo các chỉ tiêu báo cáo trong hệ thống. Trong khi nhiều khả năng việc cho vay kinh doanh BĐS, chứng khoán còn nằm ẩn trong dư nợ cho vay tiêu dùng mà đến nay chưa bóc tách được.

Với đặc thù vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng NH (tỷ lệ tín dụng/GDP danh nghĩa của Việt Nam khoảng 130% vào cuối năm 2017, dư nợ trung dài hạn chiếm tỷ trọng 50% trong tổng dư nợ cho vay nền kinh tế) trong khi huy động vốn của các TCTD chủ yếu ngắn hạn, đã tạo thách thức và sức ép đến cân đối vốn, cơ cấu kỳ hạn và mức độ an toàn của hệ thống TCTD. Nhận định của NHNN

Theo các cơ quan quản lý, việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với NH, do pháp luật hiện hành đối với lĩnh vực BĐS còn nhiều bất cập, đặc biệt là các quy định điều chỉnh đối với loại hình BĐS mới; đầu tư kinh doanh BĐS là kênh đầu tư có lợi nhuận kỳ vọng cao, dẫn đến hoạt động đầu cơ, thao túng giá thị trường; tình trạng mất cân đối cung cầu tại nhiều phân khúc thị trường BĐS, đặc biệt phân khúc nhà ở cao cấp, biệt thự đang có dấu hiệu thừa cung. Đã vậy tiến độ xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là BĐS còn nhiều hạn chế, vướng mắc liên quan đến nhiều bộ, ngành, địa phương.

Đối với các dự án BOT, BT giao thông, các TCTD có thể gặp rủi ro trong dài hạn, do việc thu hồi vốn vay đối với các dự án giao thông khó khăn, đặc biệt là các rủi ro về chính sách phí của Nhà nước chưa thực sự ổn định, ảnh hưởng đến nguồn thu nợ của NH. Dự án BOT, BT giao thông thường có tổng mức đầu tư lớn, thời gian vay dài, trong khi nguồn vốn của các TCTD chủ yếu ngắn hạn.

Mức cho vay lớn, kỳ hạn dài như vậy ảnh hưởng đến các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của TCTD. Trong khi đó, năng lực tài chính của nhiều chủ dự án BOT, BT giao thông còn hạn chế, khó có khả năng hỗ trợ dự án và trả nợ NH khi có những biến động không như dự kiến (thí dụ dân phản đối thu phí tại các trạm BOT). 

Về tín dụng tiêu dùng, nếu không được kiểm soát theo đúng mục đích và đối tượng vay vốn sẽ tiềm ẩn rủi ro, như vay tiêu dùng để kinh doanh BĐS, chứng khoán…

Kiểm soát bằng các tỷ lệ an toàn 
Trong Nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 8-2018 của Chính phủ vừa ban hành, có  yêu cầu NHNN phải kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Trong định hướng giải pháp điều hành những tháng cuối năm, NHNN vẫn đề ra trọng tâm kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống; tập trung tín dụng  vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt tín dụng và các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán, BOT, BT giao thông… để đảm bảo an toàn hệ thống NH.

Những tín hiệu trên cho thấy, nếu cần thiết NHNN sẽ kiểm soát cho vay BĐS bằng các tỷ lệ an toàn, và trước hết sẽ không trì hoãn việc giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống mức 40% vào năm 2019. Theo Công ty Chứng khoán VNDIRECT (VNDS), một số NH đã chủ động cắt dần hoặc ngừng tăng tín dụng BĐS, dẫn đến xu hướng giảm hoặc duy trì mức độ cho vay BĐS, bằng cách tăng độ nghiêm ngặt trong quá trình xét duyệt và đánh giá rủi ro để cấp tín dụng cho các công ty BĐS.

Và do các khoản vay mua nhà giúp NH phân tán rủi ro vỡ nợ tốt hơn, có hiệu suất sinh lời cao hơn, các NH đang dần ưu tiên tăng trưởng tín dụng cho người tiêu dùng vay mua nhà nhiều hơn so với các công ty BĐS vay. Hiện hầu hết các hợp đồng vay mua nhà đều dưới hình thức vay tiêu dùng, và không bị áp dụng hệ số rủi ro cao trên tài sản đảm bảo như từ công ty BĐS.