Linh hoạt chính sách tín dụng BĐS

(ĐTTCO) - Ngày 30-5, NHNN đã có công văn chỉ đạo các NHTM tiếp tục tham gia Chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở (gói 30.000 tỷ đồng). Công văn nêu rõ, kể từ ngày 1-6-2016 tiếp tục giải ngân đối với các hợp đồng tín dụng đã ký với khách hàng trước ngày 31-3-2016 từ nguồn vốn của NHTM tại hợp đồng tín dụng đã ký giữa khách hàng và NH theo đúng quy định tại Thông tư 11/2013 và Thông tư 32 của NHNN.

Thận trọng mục tiêu dài hạn

Theo lý giải của NHNN, tại Nghị quyết 23/NQ-CP ngày 30-3-2016, Thủ tướng Chính phủ đã giao NHNN tiếp tục triển khai gói 30.000 tỷ đồng cho đến khi giải ngân hết. Tiếp đó Chính phủ giao NHNN chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu, sửa đổi quy định về thời hạn giải ngân gói tín dụng này theo hướng gia hạn thêm thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở, xây dựng mới và cải tạo sửa chữa lại nhà ở.  

BĐS vốn dĩ hút vốn nhiều và lãi suất cho vay cao. Vốn cho vay càng cao, lợi nhuận NH thu được càng nhiều để bù vào các khoản trích lập dự phòng rủi ro nhưng lại dẫn đến tình trạng nóng sốt, đe dọa sự ổn định của hệ thống. Mục tiêu NHNN là điều hành chính sách theo hướng dẫn dắt thị trường để hoạt động của hệ thống và các đối tượng liên quan gắn bó chặt chẽ và an toàn.

Để triển khai, NHNN đã xin ý kiến Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính phối hợp nhằm báo cáo Chính phủ về việc gia hạn giải ngân tái cấp vốn gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, do ý kiến của các bộ chưa thống nhất về đối tượng và tổng số tiền đề nghị giải ngân tái cấp vốn vượt 30.000 tỷ đồng, NHNN đã trình Chính phủ trong đó đưa ra phương án gia hạn giải ngân tái cấp vốn đối với các hợp đồng tín dụng đã ký trước ngày 31-3-2016 tối đa đến ngày 31-12-2016.

 Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng khi ra đời đáp ứng được 2 nhiệm vụ, vừa cứu thị trường bất động sản (BĐS) đang đóng băng, vừa hỗ trợ người thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà ở nên được kỳ vọng và đánh giá cao. Tuy nhiên, việc tồn tại khá nhiều bất cập cả trong chính sách cũng như triển khai thực thi gói tín dụng này từ khi bắt đầu thực hiện đến lúc về đích luôn trong tình trạng “rối như tơ vò”, các nhà quản lý liên tục phải vào cuộc để sửa đổi, bổ sung chính sách để tháo gỡ, đã khiến cho gói tín dụng này không hoàn thành trọn vẹn mục tiêu lý tưởng như đề ra ban đầu.

Cùng với gói 30.000 tỷ đồng, nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS, năm 2014 NHNN đã ban hành Thông tư 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. Theo đó, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS, chứng khoán được điều chỉnh từ 250% xuống còn 150%. Đồng thời, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được nới từ 40% lên 60% nhằm khuyến khích các NHTM cho vay sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của NHNN, tăng trưởng tín dụng sau Thông tư 36 lại tập trung nhiều vào BĐS, khiến rủi ro thanh khoản toàn hệ thống gia tăng. Đây được cho là một trong những nguyên nhân chính khiến NHNN đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36 với dự kiến điều chỉnh tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn 40% và hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS tăng lên 250%, điều này được cho là để kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản cho vay kinh doanh BĐS. Tuy vậy, mới đây, NHNN lại ban hành Thông tư 06 giãn lộ trình thực hiện các giới hạn, tỷ lệ đề ra tại dự thảo sửa đổi nói trên. Cụ thể, NHNN vẫn giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn ở mức 60% từ nay đến 31-12-2016, giảm dần xuống 50% từ 1-1-2017 và từ 1-1-2018 sẽ xuống 40%.

Linh hoạt chính sách tín dụng BĐS ảnh 1

Không giới hạn thời hạn giải ngân?

Theo TS. Trần Du Lịch, việc NHNN ban hành Thông tư 06 thể hiện sự thận trọng trong việc thực hiện các mục tiêu trung, dài hạn với thực tế thị trường đang đặt ra trước mắt. Sự linh hoạt của chính sách tín dụng của NHNN tuy cần thiết trong tình hình hiện nay, nhưng nếu NHNN không thay đổi cơ cấu thị trường tài chính, giảm gánh nặng cung cấp nguồn vốn trung, dài hạn của NHTM, phát triển thị trường chứng khoán, tăng tỷ trọng huy động vốn trung, dài hạn thông qua các định chế tài chính, tín dụng phi NH, sẽ rất khó giảm rủi ro đối với hệ thống NHTM.

Nhìn trên tổng quan, những giải pháp NHNN đưa ra trong từng thời điểm cũng phù hợp với tình hình thực tế, hướng đến mục đích đảm bảo an toàn và ổn định hoạt động cho hệ thống NH nói riêng và nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, với mỗi quyết định đưa ra, NHNN cần nghiên cứu kỹ và không nên hành động vội vàng gây ra bức xúc đối với các thành viên thị trường. Bởi những bức xúc đó đã nhiều lần tác động ngược lại quyết định của NHNN và cơ quan này buộc phải chọn giải pháp dung hòa để thỏa mãn các thành viên thị trường. Đồng thời, sự thiếu ổn định về chính sách tín dụng BĐS cũng chính là nguyên nhân đẩy các NHTM vào vòng xoáy chạy đua tăng tốc bơm vốn vào BĐS khi NHNN nới lỏng chính sách tín dụng đối với lĩnh vực này.

Trong một văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ và NHNN mới đây, Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA) đề nghị cho phép gia hạn giải ngân tái cấp vốn đối với các hợp đồng tín dụng đã ký trước ngày 31-3-2016 không giới hạn. Lý do được HOREA đưa ra là có nhiều dự án có thời hạn giao nhà sau ngày 31-12-2016 nếu không được giải ngân người vay sẽ rơi vào tình thế rất khó khăn vì khó tìm được nguồn vốn vay thay thế. Nếu chuyển sang vay theo phương thức thương mại, lãi suất vay có thể tăng gấp đôi, vay ngoài xã hội lãi suất cao gấp nhiều lần. Hơn nữa, theo Luật Kinh doanh BĐS, sau khi nhận nhà, người mua phải thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại chỉ thanh toán sau khi người mua nhà nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Do vậy, nếu kết thúc giải ngân vào ngày 31-12-2016 không phù hợp với thực tế vận hành của thị trường BĐS và chưa đảm bảo được quyền lợi của người vay gói tín dụng ưu đãi.

Yên Lam

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Ngân hàng

Vàng - ngoại tệ