Biến tướng tín dụng bất động sản

Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế tín dụng BĐS hiện nay lên đến 20% tổng tín dụng, và khuyến cáo cơ quan quản lý nhìn tỷ trọng tín dụng BĐS ở mức 7,5% sẽ không phản ánh được toàn bộ vấn đề. Điều này có thể dẫn đến những rủi ro lớn cho thị trường nếu có những biến động về vĩ mô.

Những con số chênh lệch

Đầu tháng 3 vừa qua, NHNN cho biết dư nợ tín dụng hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS tính đến 31-12-2017 đạt 471.022 tỷ đồng (tăng 4% so với cùng kỳ). Trong báo cáo kết quả hoạt động NH 6 tháng đầu năm 2018, NHNN tiếp tục khẳng định mở rộng tín dụng có hiệu quả vào các lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. 

Tín dụng kinh doanh BĐS là khách hàng vay mua BĐS để sinh lời. Tuy nhiên, NH đã lách luật để xếp những người vay mua BĐS đầu cơ chờ giá lên vào tín dụng tiêu dùng, dẫn đến số liệu về tín dụng BĐS không được thống nhất. Do vậy, nếu không đánh giá đầy đủ về tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ, cơ quan quản lý có thể nhìn nhầm và quản lý không đủ chặt chẽ, dễ dẫn đến nguy cơ xuất hiện bong bóng BĐS. TS. Nguyễn Đức Thành,Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách

Cụ thể, đến cuối tháng 5-2018, dư nợ tín dụng tập trung vào ngành nông, lâm thủy sản ước tăng 6,8%, ngành công nghiệp và xây dựng ước tăng 6,83%, ngành thương mại và dịch vụ ước tăng 5,7%. Trong khi đó, tín dụng đối với lĩnh vực BOT tăng 2,15%, với chứng khoán giảm 3,92%, còn tín dụng BĐS chỉ tăng 2,19%. Như vậy tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS của các NHTM hiện nay chiếm 7,5% tổng dư nợ. Còn trong báo cáo đưa ra hồi tháng 5, Cục Phát triển nhà và thị trường BĐS, nhận định dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS liên tục tăng từ 2015 đến nay, chiếm khoảng 8% tổng dư nợ và vẫn ở trong ngưỡng an toàn.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia tài chính NH, tiền vẫn đang đổ nhiều vào thị trường BĐS và tín dụng BĐS không ngừng tăng trong các năm gần đây. Năm 2011, tổng dư nợ cho vay BĐS khoảng 204.000 tỷ đồng, năm 2013 đạt 262.000 tỷ đồng, năm 2016 lên tới 435.000 tỷ đồng và năm 2017 là 471.000 tỷ đồng. Bên cạnh tín dụng trực tiếp còn có nguồn vốn gián tiếp đổ vào BĐS thông qua cho vay xây lắp và cho vay tiêu dùng. Năm 2017, tín dụng tiêu dùng đạt khoảng 1,1 triệu tỷ đồng, chiếm 17% tổng dư nợ, trong đó có tới 50% dành cho vay sửa, mua nhà, thuê nhà. Đồng thời, cho vay xây lắp cũng như các hình thức vay liên quan đến BĐS cũng chiếm khoảng 10% dư nợ nền kinh tế. 

TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Tài chính Đại học NH TPHCM, nhận định dù vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh trong 6 tháng đầu năm tăng trưởng, và NHNN cho biết đã khống chế tỷ lệ cho vay BĐS ở khoảng 7,5%, nhưng nếu tính cả dư nợ cho vay mua, sửa chữa nhà ở trong cho vay tiêu dùng, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS ở trên mức 20%. Con số này rất lớn vì kể cả ở Hoa Kỳ, dư nợ cho vay BĐS cũng chỉ chiếm 8% trong tổng dư nợ. 

Thống kê trên những con số được các cơ quan quản lý công bố, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, cho biết hiện nay tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế 6,8 triệu tỷ đồng, cho vay BĐS chiếm tỷ trọng 7,5%. Đồng thời, tỷ trọng cho vay tiêu dùng trong tổng dư nợ khoảng 16-17%. Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, khoảng 50-55% vốn cho vay tiêu dùng có liên quan đến BĐS, tức tỷ trọng cho vay BĐS khoảng 8-8,5%. Mức này cộng với tỷ trọng tín dụng BĐS NHNN công bố 7,5% sẽ ở khoảng 15,5-16%.

Nguy cơ rủi ro trong quản lý

Trong báo cáo công bố vào đầu tháng 5, các chuyên gia của HSBC cũng đưa nhận định về vấn đề cho vay BĐS tại Việt Nam. Cụ thể, HSBC cho biết hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5% GDP của quốc gia và đóng góp tích cực vào tăng trưởng GDP từ năm 2013. Tuy nhiên, với mô hình kinh tế tiếp tục dựa vào tăng trưởng tín dụng để thúc đẩy hoạt động kinh doanh và tiêu dùng, rủi ro tín dụng BĐS là vấn đề cần đặc biệt quan tâm. 

“Thị trường BĐS cuối những năm 2000 tăng trưởng nhanh chóng một phần do đầu cơ, dẫn đến bong bóng BĐS đổ vỡ vào năm 2011. Hệ lụy là bùng nổ các khoản nợ xấu, ảnh hưởng đến sự phát triển của các NH và tăng trưởng chung của nền kinh tế. Với đà tăng trưởng hiện nay Việt Nam nên thận trọng với thị trường BĐS” - HSBC khuyến cáo. 
Các chuyên gia cảnh báo việc số liệu về tín dụng BĐS đang có sự sai lệch.

Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện nay người mua nhà để ở bằng tiền vay NH, người mua nhà đầu tư bằng tiền vay NH, và người sửa chữa nhà bằng tiền vay NH đều được xếp vào nhóm tín dụng tiêu dùng. Trong khi đó, trong các khoản cho vay liên quan BĐS dưới hình thức tín dụng tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn nhất là cho vay đầu tư BĐS, còn cho vay liên quan đến mua, sửa chữa nhà ở chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ. 

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, tín dụng BĐS ở mức thấp nhưng trá hình dưới hình thức tín dụng tiêu dùng rất nhiều. Tuy nhiên, thời điểm này, các NH cần phải thống kê chính xác và đầy đủ về thông tin liên quan đến tín dụng BĐS bởi những rủi ro thực sự đang tới. Hiện về vĩ mô đã xuất hiện những yếu tố xáo trộn, trường hợp NHNN đẩy lãi suất lên, thị trường sẽ chuyển biến phức tạp và nhiều hệ lụy sẽ xảy ra. Cụ thể các khoản vay NH sẽ chịu lãi suất cao hơn, khả năng trả các khoản nợ chậm hơn và dẫn đến rủi ro lớn cho thị trường. 

Liên quan đến vấn đề này, TS. Võ Trí Thành cho biết, NHNN đã đưa ra nhiều giải pháp để hạn chế dòng vốn vào lĩnh vực này, hiện đã có đề án xử lý 3 vấn đề lớn nhất hiện nay trong cho vay tiêu dùng. Thứ nhất, rà soát lại cho vay liên quan đến BĐS trong cho vay tiêu dùng. NHNN đã yêu cầu các NHTM phải xử lý vấn đề này. Mặc dù có thể nhiều NH sẽ có biến tấu, nhưng ít ra sẽ có kết quả chính xác hơn về tín dụng BĐS. Thứ hai, xử lý vấn đề lãi suất và ứng xử của các công ty tài chính. Thứ ba, giám sát chặt chẽ hơn dòng tiền lớn vào BĐS, dòng tiền cho vay tiêu dùng cũng như cho vay liên quan đến mua, sửa chữa nhà ở trong nhóm này. 

Để tránh vết xe đổ trước đây, nhiều chuyên gia kinh tế đề xuất bên cạnh các giải pháp nói trên, NHNN cần tách tín dụng cho vay mua nhà khỏi tín dụng tiêu dùng để quản lý và định hướng chính sách tốt hơn.