Quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đô thị

Bài 2: Định giá đất chưa phù hợp thị trường

(ĐTTCO) - Luật Đất đai 2013 đã đạt được bước tiến mới trong quản lý giá đất, trong đó khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ được sử dụng để tính thuế, phí về đất đai và một số trường hợp cần ưu đãi về giá đất. 

Các trường hợp khác đều phải định giá đất cho từng trường hợp cụ thể, với quy trình chặt chẽ. Tuy nhiên, việc quản lý định giá đất đang có khoảng trống pháp luật rất lớn trong hệ thống tài chính đất đai nước ta.
Lấp khoảng trống pháp luật…
Hiện nay, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn giá đất trung bình trên thị trường khá nhiều (chỉ khoảng 30-40%), từ đó gây thất thoát nguồn thu từ thuế đất. Đại diện các thành phố lớn đều phát biểu rằng Khung giá đất của Chính phủ thấp nên Bảng giá đất cấp tỉnh không thể nâng cao. Khi TPHCM đưa ra chủ trương tăng bảng giá đất lên 20-30% lập tức gặp ngay phản ứng, cho rằng không thể tăng bảng giá đất vì sẽ làm thuế, phí về đất đai tăng lên. Giải pháp đối với việc e ngại tăng thuế, phí về đất đai không phải là hạ giá đất, mà là giảm tỷ suất thuế, phí về đất đai. 
 Mức chi trả thuế, phí trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng BĐS hiện nay cao hơn so với mặt bằng trên thế giới. Mức thuế này sẽ khiến giao dịch không chính thức (không đăng ký) tăng lên, thị trường BĐS ngầm phát triển mạnh.
Bên cạnh đó, không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất, trong khi Luật Đất đai 2013 quy định thuế đất được xác định theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Theo cách thức này, khó có thể xây dựng được hệ thống quản lý giá đất chuyên nghiệp, không khắc phục được rủi ro do giá đất không thực trên hợp đồng giao dịch gây ra. Ngoài ra, không đổi mới được cơ chế giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất, nhất là giá đất áp dụng trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường về đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. 
Những hệ quả trên do các khoảng trống pháp luật về đất đai tạo ra. Để lấp các khoảng trống này cần kiện toàn hệ thống định giá đất trong Luật Đất đai 2013, tập trung các nội dung: bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ (Điều 113 Luật Đất đai 2013), thành lập Hội đồng thẩm định giá đất quốc gia với chức năng thẩm định bảng giá đất của UBND cấp tỉnh trước khi phê duyệt; thẩm định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh giữa các địa phương cấp tỉnh, khi cần thiết trình Thủ tướng Chính phủ quyết định…
Kiện toàn quy trình định giá đất gồm 3 bước (Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013), trong đó bước 1 về đề xuất giá đất phải do tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện. Bước 2 về thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh phải gồm trên 50% số lượng thành viên là các chuyên gia định giá đất ngoài hệ thống hành chính nhà nước. Bước 3, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành phải phù hợp giá đất trung bình trên thị trường (không thấp hơn 80%) và có chế tài xử lý nghiêm các địa phương ban hành bảng giá đất không phù hợp giá đất trung bình trên thị trường. 
Bài 2: Định giá đất chưa phù hợp  thị trường ảnh 1 Một khu đất được giao cho một DNNN nhưng triển khai xây dựng nửa vời, phần còn lại bỏ hoang.
Ảnh: M. TUẤN
Luật có thể giao Chính phủ hoặc Hội đồng Thẩm định giá đất quốc gia quy định các phương pháp định giá đất, nhưng phải kèm theo điều kiện phù hợp với quy chuẩn quốc gia về định giá đất. Xác định lộ trình chuyển dần công cụ bảng giá đất đã lạc hậu sang công cụ bản đồ vùng giá trị đất đai phù hợp với kỹ thuật tiên tiến về định giá đất, tạo thuận lợi trong áp dụng thực tế.

Hệ thống thuế kém hiệu quả
Tài chính đô thị là yếu tố quan trọng nhất để chỉnh trang và phát triển đô thị. Trên thế giới, người ta thống nhất nguyên tắc nguồn lực tài chính để phát triển đô thị lấy từ đô thị đó, thông qua thu từ giá trị đất công khi đưa ra thị trường và thuế sử dụng đất đánh vào đất tư. Ở Việt Nam, khái niệm "đất công" và "đất tư" được sử dụng trong trao đổi hàng ngày, nhưng không được xác định trong hệ thống pháp luật, do khó mô tả nội hàm trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. 
Nguồn lực tài chính đô thị được hình thành từ 2 nguồn, gồm thu thuế đối với đất sử dụng vì lợi ích tư nhân và thu giá trị đất công khi đưa vào thị trường. Tổng thu từ 2 nguồn này chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách, trong đó 80% là thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền, thu tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê. Phân tích hiện trạng 2 nguồn thu này sẽ chỉ ra những yếu kém của hệ thống tài chính đô thị hiện hành và phương hướng tiếp tục đổi mới. Trong đó, hệ thống thuế về đất đai và bất động sản (BĐS) Việt Nam được đánh giá không hiệu quả, nguồn thu từ thuế đất quá thấp, không trở thành công cụ điều tiết thị trường. 
Hiện nay, thuế suất cơ bản đối với sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ ở mức 0,03% áp trên giá trị đất đai, tính theo bảng giá đất của Nhà nước. Tại các nước có hệ thống thuế đất tiến bộ, thuế BĐS đều áp dụng thuế suất cơ bản ở mức 1-1,5% tính trên giá trị thị trường của BĐS đó. Bộ Tài chính cũng đã đề xuất chính sách đổi mới thuế tài sản dựa trên 2 trọng tâm nâng thuế suất cơ bản lên hơn 10 lần và đánh thuế cả đất đai và tài sản trên đất. Đề xuất này không được công luận đồng tình, cho rằng thu nhập của các cư dân còn quá thấp và đánh thuế vào đất đai thuộc chế độ công hữu không phù hợp.    
Phải đổi mới quản lý định giá đất
Theo kinh nghiệm các nước công nghiệp, thuế sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao trong nguồn thu ngân sách địa phương và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng tại các đô thị. Thuế về đất đai và BĐS còn là chính sách tài chính để điều tiết, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ, có đất nhưng không sử dụng, để hoang hóa, sử dụng đất không hiệu quả. Phân bố hợp lý dân cư theo thu nhập phù hợp với mức thuế phải nộp và điều tiết được dòng lao động di cư vào các đô thị. Thuế về đất đai và BĐS còn tạo điều kiện thuận lợi để nâng cấp đô thị và định hướng đô thị hóa khi chi phí phát triển lấy từ nguồn thu tại chỗ.
Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất hiện nay, thuế này vẫn chưa tính theo thu nhập từ chuyển quyền, vì giá trị ghi trên hợp đồng chuyển quyền không thực, chủ yếu vẫn là thuế chuyển quyền 2% giá trị tính theo giá đất trên bảng giá của Nhà nước. Ngoài thuế, người chuyển quyền sử dụng đất còn phải trả thêm phí trước bạ 0,5%, phí công chứng 0,1% và phí đăng ký đất đai 0,1%, tổng cộng khoảng 2,7% giá trị đất đai. Ngoài ra, nhiều trường hợp phải trả thêm cả phí đo đạc địa chính khi phải bổ sung hồ sơ. 
Hoàn chỉnh hệ thống thuế đất đai và BĐS là nhu cầu cấp thiết, nhưng cần lộ trình hợp lý. 2 nguyên tắc cơ bản về đổi mới hệ thống thuế, phí cần được xác định: (1) Lộ trình tăng tỷ suất cơ bản thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ 0,03% hiện nay lên 1%, cùng với quá trình cải thiện chế độ tiền lương, bảo đảm nguyên tắc bảng giá đất của Nhà nước phù hợp với giá đất trung bình trên thị trường. (2) Chuyển ngay thuế chuyển quyền sử dụng đất sang thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, giảm dần các mức phí liên quan đến chuyển quyền.
Để định giá đất phù hợp thị trường, cần tiến hành 3 bước: (1) Sở Tài nguyên - Môi trường đề xuất giá đất (có thể thuê các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá độc lập thực hiện). (2) Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thực hiện thẩm định. Hội đồng này do Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập với vai trò thường trực của Sở Tài chính và phải có thành viên là chuyên gia định giá độc lập. (3) Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
 Các khoảng trống pháp luật đang gây thất thoát nguồn thu từ đất đai, tạo nên hệ thống tài chính đất đai không thực. Hậu quả không đủ nguồn lực tại chỗ để nâng cấp đô thị, không điều chỉnh được quá trình lao động di cư về các đô thị lớn, không kiểm soát được tham nhũng trong sử dụng đất công, thiếu công bằng trong tiếp cận đất công để đầu tư phát triển.
---------
Bài 3: Bất cập nguồn thu đất công

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Đã kinh doanh lời hưởng, lỗ phải chịu

Đã kinh doanh lời hưởng, lỗ phải chịu

(ĐTTCO)-Trong khi hàng loạt bất cập liên quan đến các dự án BOT giao thông chưa được xử lý, Bộ GTVT lại bất ngờ đề xuất từ nay tới năm 2021 thực hiện tăng phí tại 49 dự án BOT đường bộ theo hợp đồng bộ này đã ký với nhà đầu tư. Đây là các dự án BOT, đang có lưu lượng phương tiện thực tế thấp (dưới 80%) so với dự báo trong hợp đồng, đang đối mặt với nguy cơ sụt giảm doanh thu.

Dự án - đầu tư

Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu

(ĐTTCO) - Báo cáo của các công ty chứng khoán cho thấy, từ đầu năm đến nay có trên 60.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (DN) được phát hành. Trong đó, nhóm ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng đứng thứ hai về lượng trái phiếu phát hành với 16.230 tỷ đồng, chiếm 27%.

Không gian sống

Tạo điểm nhấn ấm cúng cho phòng khách

(ĐTTCO) - Trong cuộc sống ngày nay, nhu cầu sống trong căn hộ trở nên rất phổ thông ở các đô thị hiện đại. Phòng khách, bếp và bàn ăn thường được thiết kế theo không gian mở, kết hợp với nhau để tiết kiệm diện tích một cách tốt nhất. 

BÁO XUÂN KỶ HỢI 2019