Xử lý tài sản thế chấp: Nhiêu khê, vướng mắc

Vài năm trở lại đây, nợ xấu của các ngân hàng thương mại (NHTM) tăng cao do doanh nghiệp không có khả năng trả nợ. Tuy nhiên, ngoài những tài sản chuyển giao cho Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), những tài sản còn lại mất khả năng trả nợ, buộc các NHTM tự xử lý thông qua hình thức phát mãi nhưng kết quả hạn chế đã khiến nhiều khoản nợ xấu bị “chôn” trong nhiều năm.

"Ngâm" hồ sơ thi hành án

Từ thời điểm khoản nợ của khách hàng được chuyển sang nhóm 3, 4, các NHTM đã bắt tay vào việc xử lý, nhưng thường mất đến 3-4 năm, thậm chí có hồ sơ kéo dài đến 5-10 năm vẫn chưa xử lý được bởi còn phụ thuộc vào tiến độ của hồ sơ qua tòa án, thi hành án, đấu giá tài sản… khâu nào cũng thực hiện rất chậm.

Theo Cơ quan thanh tra giám sát NHNN, tính đến hết tháng 2-2014, tỷ lệ nợ xấu của toàn hệ thống là 308.000 tỷ đồng, tính cả số nợ được cơ cấu lại theo Quyết định 780, chiếm 9,71% tổng dư nợ. Thời gian qua NHTM đã thực hiện nhiều giải pháp như trích lập dự phòng rủi ro, bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ và bán nợ cho VAMC. Trong số đó, giải pháp bán tài sản thế chấp giúp thu hồi nợ nhanh chóng nhưng NH rất khó bán vì quá trình này rất nhiêu khê.

Giám đốc chi nhánh một NHTM tại TPHCM (xin được giấu tên), cho biết NH ông đang có hồ sơ vay của Công ty Phúc Bảo được cơ quan thi hành án tiếp nhận 6 năm vẫn chưa xử lý xong. Cụ thể, Phúc Bảo vay tiền NH để thực hiện dự án bất động sản và thế chấp khoản vay bằng căn nhà trên đường Phan Đình Phùng, quận Phú Nhuận thuộc tài sản của công ty.

Tuy nhiên, sau khi đền bù giải tỏa dự án, công ty này đã sang nhượng dự án lại cho đơn vị khác. Năm 2007, đến thời điểm đáo hạn nợ, Phúc Bảo không trả được khoản nợ gốc 17 tỷ đồng. Sau nhiều lần thương lượng không thành, NH này khởi kiện và được tòa xử thắng kiện. Năm 2008, tòa án TPHCM ra quyết định công nhận thỏa thuận đương sự, theo đó Phúc Bảo phải trả nợ cho NH, tài sản thế chấp được phát mãi để NH thu hồi nợ.

Quyết định này được chuyển sang cơ quan thi hành án để thực hiện bán đấu giá vào năm 2008. Nhưng đến nay, trải qua 6 năm và 13 lần bán đấu giá cơ quan thi hành án thông báo vẫn chưa bán được. Theo quy định, cứ mỗi lần đấu giá như vậy, tài sản thế chấp lại giảm 5%, nên từ mức đấu giá khởi đầu 25 tỷ đồng, hiện nay giá trị tài sản thế chấp đưa ra đấu giá chỉ còn 16 tỷ đồng.

Chưa xong, tài sản chưa phát mãi được nhưng mới đây lại có người kiện chủ cũ của căn nhà với lý do người này sở hữu một phần căn nhà đó. Tòa đã thụ lý đơn và thông báo đến cơ quan thi hành án tạm đình chỉ, chờ tòa xử lý vụ kiện trên.

Vị giám đốc này chia sẻ, khi NH cho vay có công chứng giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, có giấy chứng nhận đảm bảo, rõ ràng tài sản khách hàng vay đứng tên là chủ sở hữu tài sản, trong khi đơn kiện mới đây đưa ra bằng chứng thỏa thuận bằng giấy viết tay không có công chứng nhưng tòa vẫn thụ lý nên NH phải chờ.

Kẽ hở của luật

Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP, trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện vay vốn, việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận, tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, để NH đưa tài sản ra phát mãi đòi hỏi khách hàng phải hợp tác, trong khi trường hợp này rất hạn hữu. Khi khách hàng không hợp tác, NH sẽ kiện và đương nhiên thắng bởi tài sản thế chấp đã công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo, tức NH được ưu tiên đòi nợ.

Nhưng bán phát mãi tài sản lại vướng ở khâu thi hành án vì thời gian kéo dài. Theo quy định, thời hạn giải quyết những vụ án bình thường là 4 tháng, phức tạp hơn kéo dài hơn 4 tháng nhưng không quá 8 tháng. Song trong Luật Thi hành án lại không quy định thời gian nên rất nhiều hồ sơ bị “ngâm” nhiều năm. Khi NH phản ánh, cơ quan thi hành án trả lời nhiều việc, quá tải...

Cù nhầy lách luật

Tôi đã từng đề nghị Chính phủ và NHNN xem xét những khoản nợ xấu khách hàng không có khả năng trả nợ nhưng có bất động sản thế chấp, nên cho phép NH đem tài sản đó đấu giá bán. Thí dụ, khi cho vay, giá trị tài sản thế chấp 100 tỷ đồng, nhưng do thị trường bất động sản đóng băng, phải định giá lại và hạ xuống 70, 50 tỷ đồng hoặc thấp hơn nữa để có thể bán thu hồi nợ.

TS. Trần Du Lịch

Sự “nhùng nhằng” tài sản được bán đấu giá được thể hiện qua quy trình phức tạp. Như sau khi tiếp nhận đơn của NH yêu cầu thi hành án, cơ quan thi hành án mời khách hàng và NH đến để cùng thương lượng lại.

Nếu 2 bên không thương lượng được, cơ quan này sẽ thực hiện phát mãi tài sản theo yêu cầu của phía NH, tức làm thủ tục định giá tài sản đảm bảo sau đó đưa ra trung tâm bán phát mãi. Tưởng như vậy là xong, nhưng một số NH cho biết có trường hợp khi đang trong giai đoạn phát mãi tài sản, có người nộp đơn kiện tranh chấp tài sản thế chấp, tòa án cũng thụ lý đơn và tài sản thế chấp chuyển thành tài sản tranh chấp.

Hay để bán đấu giá, NH phải thực hiện đo vẽ lại sau đó mới đưa ra bán phát mãi. Nếu bán được rồi, bên thi hành án có thể cưỡng chế giao nhà cho người mua. Tuy nhiên, nếu khách hàng đóng cửa bỏ đi, không vào đo vẽ được cũng làm kéo dài thời gian.

Hoặc doanh nghiệp thế chấp nhà để vay vốn NH không có khả năng trả, món nợ trở thành nợ xấu, trong khi khách hàng rời khỏi địa phương, tài sản thế chấp cho thuê, NH khởi kiện, tòa án không thụ lý được vì không có bị đơn. Đây là cách lách luật khiến nhiều NH gặp khó khăn. Có trường hợp, tòa án cho rằng theo Hiến pháp, nếu muốn xử lý tài sản thế chấp nhà ở NH phải tìm cho người vay nợ chỗ ở khác sau đó tòa mới xử lý.

Ngoài các trường hợp trên, các NH cho biết hiện nay đang có tình trạng, ông A ở công ty A có tài sản là dự án thế chấp vay NH để kinh doanh. Khi không trả được nợ, ông A tìm đối tác sang nhượng cổ phần, nếu là công ty TNHH thì thay đổi thành viên góp vốn, chuyển cho ông B. Nếu ông B tỉnh táo phải xác định xem tài sản này như thế nào, thế chấp ở đâu, bao nhiêu tiền.

Thông thường, nếu ông A đã vay 10 tỷ đồng nhưng tài sản thế chấp trị giá 20 tỷ đồng và xảy ra 2 trường hợp: Ông B chỉ chấp nhận mua với giá tối đa 10 tỷ đồng, hoặc mua với giá 20 tỷ đồng và ôm trọn tài sản đã thế chấp, tức ôm nợ NH. Nếu ông B ôm trọn số tài sản thế chấp, cơ quan thi hành án còn dễ xử lý, còn ngược lại sẽ rất khó xử lý vì phải thỏa điều kiện cho cả A và B. Trường hợp khó hơn là ông B tham gia nhưng không kiểm tra kỹ nợ vay, khi biết mình bị hố sẽ không ra tòa gây khó cho việc thi hành án.

Theo ông Võ Ngọc Kình, Phó Giám đốc Agribank Chi nhánh TPHCM, xử lý nợ xấu luôn là vấn đề đau đầu đối với NHTM. Đa số tài sản thế chấp vay vốn tại NHTM là bất động sản. Vì thế, khi thị trường bất động sản đóng băng kéo dài, giá thành sụt giảm kéo giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng so với giá trị NH định giá khi cho vay, nếu không giảm giá sẽ rất khó bán.

Trong khi nhiều khách hàng vay không muốn phát mãi vì giá bán tài sản thấp, có tâm lý chờ thị trường bất động sản khởi sắc trở lại để bán được giá cao.

Khai thông bế tắc?

TS. Trần Du Lịch, Ủy viên Ủy ban kinh tế của Quốc hội, cho biết trước đây các NHTM cho vay thế chấp bất động sản với giá cao, thậm chí có NH nâng giá tài sản để cho vay. Nay phải kéo giá xuống, các NH buộc chấp nhận bán tài sản giá thấp để thu hồi nợ hoặc một phần nợ nhằm cân đối tài sản thật. Đây cũng là một phương án để kéo giá bất động sản giảm xuống.

Tuy nhiên, thời gian qua thực tế ở nhiều NHTM cho thấy việc bán tài sản thế chấp quá nhiêu khê do qua rất nhiều quy trình thủ tục và mất nhiều năm vẫn chưa xử lý được. Nếu tài sản thế chấp là nhà ở chỉ mang tính chất dân sự còn dễ bán, nếu liên quan đến các vấn đề chính trị xã hội càng khó xử lý hơn.

Xử lý tài sản thế chấp: Nhiêu khê, vướng mắc ảnh 1

Một phần nợ xấu của các ngân hàng bị "chôn" nhiều năm
là do vướng các thủ tục thi hành án. Ảnh: LONG THANH

Về vấn đề này, ông Phan Huy Khang, Tổng giám đốc Sacombank, đề xuất muốn xử lý hiệu quả tài sản thế chấp cần có sự hỗ trợ liên ngành từ Bộ Tư pháp đến cơ quan thi hành án, NH mới có thể gỡ "cục máu đông” nợ xấu, khai thông dòng vốn luân chuyển nền kinh tế.

Đồng thời, nhiều NH cũng kiến nghị về những bất hợp lý trong quá trình phát mãi tài sản thế chấp bằng bất động sản. Chẳng hạn, theo quy định NH được phép giữ nguyên hiện trạng tài sản khi tiến hành phát mãi, nhưng cơ quan chức năng lại yêu cầu muốn phát mãi phải chuyển tình trạng sử dụng đất từ đất ở thành dự án đầu tư mới được phát mãi, gây khó cho NH.

Ngoài ra, dù trong hợp đồng ký kết, NH được toàn quyền xử lý tài sản đảm bảo, nhưng nếu khách hàng không đồng ý ký vào hồ sơ chuyển nhượng, NH cũng không thể bán để thu hồi nợ. Trong khi đó, hồ sơ chuyển qua thi hành án và trung tâm đấu giá bị ngâm lâu khiến nhiều NH bán không thu hồi đủ vốn, bị cơ quan pháp luật vào điều tra nguyên nhân bán thấp hơn giá vốn. Các NHTM đề nghị nên có cơ chế phù hợp để xử lý tài sản thế chấp để vấn đề xử lý nợ xấu được đẩy nhanh hơn.

Ngày 13-6 tới đây, Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự sẽ được các đại biểu Quốc hội đưa lên nghị trường mổ xẻ. Mong rằng việc sửa đổi lần này sẽ góp phần khai thông khối nợ xấu hiện nay.

Yên Lam

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất