Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) có hiệu lực từ 1-7-2015 được đánh giá sẽ có tác động mạnh mẽ lên thị trường BĐS. Xoay quanh những quy định của bộ luật này liên quan đến một số vấn đề nóng như vốn pháp định, ký quỹ… đã có không ít ý kiến trái chiều của doanh nghiệp. Để có cái nhìn đa chiều, ĐTTC đã có cuộc trao đổi với GS. Đặng Hùng Võ, chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, để tìm câu trả lời.
Quan trọng là dòng vốn kinh doanh
PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, Luật Doanh nghiệp 2005 quy định vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập doanh nghiệp, trong khi Luật Doanh nghiệp 2014 có hiệu lực từ 1-7-2015 lại không có khái niệm về vốn pháp định. Nhận định của ông về vấn đề này?
Thị trường BĐS trong mấy năm gần đây bộc lộ những điểm yếu do những lỗ hổng pháp lý. Vì thế, những luật mới ra đời nhằm cố gắng bít lại các lỗ hổng này. Thế nhưng, với những quy định trên, việc ngăn ngừa bệnh “tài chính yếu” thực sự chưa có “đơn thuốc” hiệu quả. Thêm vào đó, một số doanh nghiệp không bị bệnh này cũng phải “uống thuốc” phòng ngừa. |
GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Về nguyên tắc, Luật Doanh nghiệp hay Luật Đầu tư đều phải tập trung tạo lập một môi trường kinh doanh phù hợp cho doanh nghiệp. Chính vì thế, Ngân hàng Thế giới (WB) đã có một hệ thống chỉ số để đánh giá môi trường kinh doanh của mỗi nước (Indicators of Doing Business).
Hệ thống chỉ số kinh doanh này nhằm đưa ra chỉ số ở mức nào là tiến bộ nhưng không có chỉ số về vốn pháp định. Điều này cho thấy các nước trên thế giới không đánh giá sức mạnh kinh doanh của một doanh nghiệp thông qua vốn pháp định, mà đánh giá thông qua dòng vốn đưa vào kinh doanh của mỗi doanh nghiệp.
Đối với nước ta, việc phân loại năng lực của các doanh nghiệp nhà nước hiện nay vẫn bị ảnh hưởng của tư duy quản lý kinh doanh trong thời kỳ kinh tế bao cấp. Theo đó, mọi doanh nghiệp làm theo kế hoạch của Nhà nước, hơn thua nhau chỉ dựa vào vốn ban đầu khi thành lập. Từ tư duy này, vốn pháp định trở thành một chỉ số quan trọng trong phân loại doanh nghiệp. Đến nay, quá trình hội nhập quốc tế đã giúp chúng ta thay đổi tư duy khá nhiều.
Từ làm theo kế hoạch, sản xuất kinh doanh đang trở thành quá trình động, phù hợp với nhu cầu của thị trường và doanh nghiệp với nhiều giải pháp vốn khác nhau. Vốn pháp định gần như không có ý nghĩa trong phân loại và đánh giá sức kinh doanh của doanh nghiệp. Tư duy đổi mới này đã được đưa vào Luật Doanh nghiệp 2014 với việc không đưa ra tiêu chí về vốn pháp định.
- Nhưng vì sao Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng có hiệu lực từ 1-7-2015 lại quy định các tổ chức kinh doanh BĐS phải đáp ứng điều kiện vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, điều này có gây khó cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thưa ông?
- Kinh doanh BĐS là một phạm vi kinh doanh có đặc thù riêng, cần vốn lớn, nhất là trong ngữ cảnh nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã sử dụng phương thức "tay không bắt giặc" trong giai đoạn vừa qua. Tình trạng này đã gây ra nhiều rủi ro cho người dân khi tham gia hợp tác với doanh nghiệp BĐS trong kinh doanh lĩnh vực này. Chính vì vậy việc quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần được đặt ra để xem xét. Do vậy phương án Chính phủ và Quốc hội lựa chọn vẫn phải sử dụng tiêu chí về vốn pháp định đối với doanh nghiệp BĐS.
Vậy việc quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS có trái Luật Doanh nghiệp? Tôi cho rằng không trái luật vì Luật Doanh nghiệp chỉ không quy định về vốn pháp định, chứ không quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp. Về ý kiến riêng, tôi cho rằng không cần quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Chúng ta cần tập trung vào đánh giá việc sử dụng các dòng vốn đưa vào kinh doanh, thông qua việc bắt buộc công khai báo cáo tài chính và báo cáo kiểm toán hàng năm. Bởi theo tôi, có quy định vốn pháp định 20 tỷ đồng cũng chẳng đủ để trả tiền cho giải phóng mặt bằng của một dự án nhỏ.
Có thể trong giai đoạn trước mắt, việc quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp BĐS cũng mang lại hiệu quả quản lý nhất định, bởi khi hệ thống quản lý chưa quen với những cung cách quản lý hiện đại, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn chưa ý thức được đầy đủ trách nhiệm với người tiêu dùng.
Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng trên thực tế việc quy định vốn pháp định không giải quyết được mục tiêu, vì nhiều doanh nghiệp vốn chủ sở hữu thấp hơn nhiều so với vốn điều lệ do doanh nghiệp thua lỗ. Thậm chí có những doanh nghiệp vốn chủ sở hữu âm trong khi vốn điều lệ vẫn đáp ứng quy định. Trong khi đó, về mặt tài chính những doanh nghiệp này gần như đã phá sản. Như vậy quy định về vốn pháp định khá lạc hậu và không đáp ứng được điều kiện thực tế.
Nên là điều kiện thành lập doanh nghiệp mới
- Khoản 1 Điều 80 Luật Kinh doanh BĐS quy định hồi tố, tức những doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa đáp ứng đủ yêu cầu vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng phải bổ sung đủ 20 tỷ đồng trong vòng 1 năm. Phải chăng quy định này nhằm để thanh lọc doanh nghiệp BĐS, thưa ông?
Với cách hiểu các quy định pháp luật mới như trên, vốn điều lệ lúc này có thể sẽ là một khoản vốn chết mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải “để dành” trong ngân hàng hoặc bằng một loại tài sản bất di bất dịch khác. Nếu điều này là sự thật quả là bất lợi không nhỏ đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. |
- Đúng vậy. Khi Luật Kinh doanh BĐS đã nhận thấy cách quản lý hiện nay cần tập trung vào quản lý vốn pháp định để đánh giá và phân loại doanh nghiệp, quy định đó cần áp dụng đối với mọi doanh nghiệp.
Tôi không cho rằng đây là cách thực thi pháp luật mang tính hồi tố, đồng thời cũng là một quy định các doanh nghiệp muốn kinh doanh BĐS phải bảo đảm. Doanh nghiệp nào không bảo đảm được quy định này không được kinh doanh BĐS nữa, phải chuyển sang kinh doanh lĩnh vực khác, không bắt buộc phải giải tán.
- Luật Kinh doanh BĐS quy định rõ vốn 20 tỷ đồng không chỉ là điều kiện để thành lập mà còn để kéo dài suốt quá trình hoạt động. Như vậy, đây có phải là vốn chết của doanh nghiệp?
- Đây chính là một quy định khó thực hiện và kiểm soát trên thực tế, cũng là nhược điểm của cách quản lý doanh nghiệp bằng vốn pháp định. Nếu thực hiện nghiêm mỗi doanh nghiệp cần có một lượng vốn như vậy thường trực trong tài khoản. Vốn này không phải là "chết hẳn", nhưng cũng làm cho doanh nghiệp chịu áp lực rất lớn về điều tiết vốn đưa vào kinh doanh. Trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã sử dụng cách tương trợ nhau (cho vay tạm lẫn nhau) để chứng minh tài khoản đang đủ số tiền theo quy định.
Vấn đề quan tâm là liệu có cách gì để kiểm soát được tài khoản của mỗi doanh nghiệp kinh doanh BĐS luôn có ít nhất 20 tỷ đồng? Với thực tế công tác giám sát hiện nay, tôi tin cơ quan quản lý chỉ thỉnh thoảng mới kiểm tra một doanh nghiệp, mọi việc lại có thể dàn xếp để phù hợp pháp luật.
Vì thế, theo tôi chúng ta vẫn cần quyết tâm cải cách cách thức quản lý đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Cần chuyển sang thể chế đánh giá lưu lượng vốn chảy qua mỗi doanh nghiệp và hiệu quả sử dụng vốn vào phát triển BĐS.
Nên chăng, vốn pháp định vẫn giữ nguyên bản chất là điều kiện cần để thành lập doanh nghiệp và chỉ áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới thành lập, bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS, doanh nghiệp đăng ký đầu tư dự án kinh doanh BĐS mới. Việc trị bệnh “tài chính yếu” nên có một phương thuốc đặc trị khác trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh, giúp doanh nghiệp có thể kinh doanh và không vướng vào vũng lầy mất khả năng tài chính.
 |
Ngăn ngừa bệnh “yếu tài chính” cần đơn thuốc hiệu quả. Ảnh: LONG THANH |
Cải cách quản lý kinh doanh
- Theo Điều 42 Luật Đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải ký quỹ từ 1-3% vốn đầu tư 1 dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải được hoàn trả theo tiến độ của dự án. Ông nghĩ sao khi nhiều doanh nghiệp cho rằng số tiền này đóng băng trong các dự án?
- Ký quỹ lại là cơ chế bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp khi tham gia một hoạt động có rủi ro được nhiều nước sử dụng. Người ta có thể đưa ra cơ chế ký quỹ hoặc có bảo lãnh của một tổ chức tín dụng nào đó. Nước ta cũng đã sử dụng cơ chế ký quỹ khi tham gia đấu thầu, đấu giá trên thị trường.
Chúng ta đừng nghĩ rằng một khoản tiền nào đó đứng yên để thực hiện một nghĩa vụ nào đó là đóng băng vốn. Vốn tĩnh cũng có vai trò riêng của nó để bảo đảm không xẩy ra các rủi ro đối với lượng vốn động lớn hơn hàng trăm, hàng ngàn lần.
- Những quy định trong các luật có hiệu lực từ năm 2015 là nhằm ngăn chặn bệnh “yếu mà ra gió” của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Theo ông nó có hiệu quả hay cần phải thêm những liều thuốc khác?
- Như tôi đã nói, thị trường BĐS có nhiều đặc trưng riêng như cần lượng vốn rất lớn nên khó xoay chuyển tức thời, nhạy cảm với thị trường tài chính, gắn với thị trường thế chấp và thị trường tín dụng. Ngay cả các nền kinh tế lớn như Hoa Kỳ cũng còn để xẩy ra khủng hoảng tài chính quốc tế từ khuyết tật của thị trường BĐS.
Việc ngăn bệnh "yếu mà ra gió" chỉ là những việc cần làm trong giai đoạn thị trường BĐS chưa phát triển. Bệnh "yếu mà ra gió" có thể ngăn chặn được bằng nhiều cách hiệu quả hơn, như giải quyết thỏa đáng và quyết liệt trách nhiệm kinh tế của doanh nghiệp yếu khi gây thiệt hại cho người tiêu dùng. Ở đây vai trò của Tòa án dân sự và Trọng tài kinh tế cần được nhấn mạnh cả về nghiệp vụ và đạo đức.
- Xin cảm ơn ông.
