Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, nhiều doanh nghiệp buộc phải tính toán lại các chi phí theo hướng chặt chẽ hơn, trong đó có chi phí thuê văn phòng. Do đó văn phòng cho thuê trong thời gian qua liên tục giảm giá nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn không cao. Trong khi đó nguồn cung vẫn gia tăng, tạo ra sự cạnh tranh về giá ngày càng gay gắt.
Dư thừa nguồn cung
 |
Ngay từ năm 2009 nhiều chuyên gia đã dự báo tình trạng dư thừa nguồn cung phân khúc văn phòng. Theo khảo sát của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE, trong 2 quý đầu năm 2010 tại TPHCM đã có 130.000m2 sàn văn phòng được đưa ra thị trường. Còn trong 2 quý đầu năm 2011 đã có thêm 67.000m2 sàn.
Trong khi đó, xu hướng khách thuê văn phòng hạng B tại các tòa nhà cũ chuyển sang thuê các cao ốc mới khá phổ biến. Mục đích là tận dụng các tiện ích của tòa nhà mới, trong khi giá thuê ngang nhau. Sự cạnh tranh về giá cho thuê văn phòng đang có lợi cho người thuê. Ngoài ra, trong quý II, văn phòng hạng C cũng có mức tăng trưởng 200% so với quý I, cho thấy các doanh nghiệp đều thực hiện giải pháp “thắt lưng buộc bụng” trong thời kỳ khó khăn.
Theo dự báo từ Savills, tổng nguồn cung trong năm 2011 dự kiến đạt 140.000m2, giảm 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Từ năm 2012 trở đi, dự kiến sẽ có khoảng 960.000m2 diện tích văn phòng được đưa vào thị trường, điều này đang gây áp lực giá thuê sẽ tiếp tục giảm.
Trong quý IV-2010 nguồn cung văn phòng tại Hà Nội có hiện tượng tăng đột biến khi bổ sung 32.600m2 từ 2 dự án mới là tòa nhà hạng A nằm trên khu vực trung tâm là Sentinel Place và tòa nhà hạng B Lilama Tower trên đường Lê Văn Lương.
Xu hướng này tiếp tục diễn biến mạnh trong năm 2011 khi diện tích văn phòng trống được dự báo tăng lên 18% do sự xuất hiện của tòa tháp Keangnam Hanoi Landmark Tower và EVN Towers. Ngoài ra, một loạt dự án khác được hoàn thành trong năm tới như Crown Plaza Complex, Handico Tower… sẽ khiến diện tích văn phòng cho thuê tăng lên từ 150.000-200.000m2.
Điều này sẽ nhanh chóng khiến phân khúc văn phòng cho thuê của Hà Nội rơi vào tình trạng bão hòa, thậm chí dư thừa nguồn cung. Về thực trạng này, Công ty Quản lý bất động sản CBRE cho rằng với lượng lớn diện tích văn phòng bổ sung vào nguồn cung sẵn có, năm 2011 khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn văn phòng chất lượng cao. Điều này thể hiện trong quý II tổng diện tích cho thuê được của hạng A và B đạt 16.000m2 nhưng phần lớn tập trung ở một số dự án có diện tích cho thuê rộng.
Thống kê cho thấy có đến 7.300m2 là ở các tòa tháp hạng A (chủ yếu từ tháp BIDV và Charmvit). Trong khi đó, hầu hết hiện tích cho thuê được của hạng B thuộc về dự án Phú Điền Building và một phần từ Sofitel Plaza, Vincom City Tower, Vit Tower, trong đó có khá nhiều giao dịch từ 1.000m2 trở lên.
 Nguồn cung trên thị trường hiện nay rất lớn, cộng với ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô nên nguồn cầu trên thị trường văn phòng đang rất hạn chế. Chính vì vậy, thị trường văn phòng cho thuê đang chịu áp lực cạnh tranh giảm giá rất lớn. Có thể khẳng định thị trường văn phòng hiện nay đang do người đi thuê “điều hành”. Người đi thuê có rất nhiều “quyền lực” để có thể mặc cả với chủ đầu tư về giá cũng như các tiện ích kèm theo.  | |
Ông BRETT ASHTON, |
Đồng loạt giảm giá
Theo ghi nhận của chúng tôi tại nhiều tuyến đường lớn trên địa bàn TPHCM, nhiều tòa nhà văn phòng cho thuê trong một thời gian dài vẫn chưa được lấp kín. Một cao ốc trên đường Cộng Hòa (Tân Bình) treo bảng cho thuê từ đầu năm đến nay nhưng vẫn rất ít khách đến thuê, dù cao ốc này chỉ hơn 5.000m2 sàn.
Khi chúng tôi liên lạc với địa chỉ trên, được biết giá thuê 12USD/m2 lại được chủ đầu tư hỗ trợ 6 tháng phí dịch vụ cùng một số thiết bị văn phòng khác. Theo lý giải của các công ty quản lý, môi giới văn phòng cho thuê, tình trạng văn phòng cho thuê ế ẩm không phải do nguồn cung mới quá nhiều mà do khó khăn của nền kinh tế buộc doanh nghiệp phải tiết giảm mọi chi phí, trong đó có việc thu hẹp nơi làm việc.
Giá thuê văn phòng tại TPHCM trong thời gian tới có khả năng tiếp tục giảm do ít người thuê. Vào thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê TPHCM đã xuất hiện những mức giá thuê cực thấp. Một số tòa nhà văn phòng chấp nhận cho thuê bao luôn cả dịch vụ vệ sinh với mức giá trên dưới 170.000 đồng/m2/tháng (khoảng 8USD/m2/tháng).
Tại quận 4, một tòa nhà văn phòng cho thuê 700m2 với giá 8-12USD/m2/tháng. Còn giá thuê một tòa nhà văn phòng có 3 mặt tiền trên đường Hồ Bá Kiện, quận 10 chỉ khoảng 10,5USD/m2/tháng (tương đương hơn 200.000 đồng/m2). Xu hướng cho thấy giá thuê văn phòng tại TPHCM trong thời gian tới có khả năng tiếp tục lập những kỷ lục mới về giảm giá. Do tỷ lệ lấp đầy tại nhiều tòa nhà văn phòng quá thấp, vì thế chủ đầu tư buộc phải giảm giá để hút khách.
 |
| Nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng đột biến do có thêm nhiều cao ốc mới xây. Ảnh: NHƯ Ý |
Theo CBRE, xu hướng chung của văn phòng cho thuê từ đầu năm đến nay là giá thuê giảm ở tất cả phân khúc. Giá thuê văn phòng hạng A trong quý II-2011 giảm 1,9% so với quý I, còn 34,21USD/m2/tháng; văn phòng hạng C giảm 1,4%, còn 15,65USD/m2/tháng. Đây là kết quả tất yếu khi cả doanh nghiệp trong và ngoài nước đều rất cẩn trọng trong việc mở rộng kinh doanh năm 2011.
Như giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội trong quý II giảm 4,46% so với quý I, còn 37,45USD/m2, tương đương mức giá năm 2007. Giá cho thuê đối với hạng B cũng giảm khoảng 0,08% so với quý trước, đạt mức trung bình 26,88USD/m2. Riêng giá thuê văn phòng hạng A ở khu vực phía Tây đang tiến dần về mức ngang bằng với mức giá hạng B ở các khu vực như Đống Đa, Ba Đình...
Quý II cũng chứng kiến việc các chủ đầu tư phải nỗ lực hết sức trong việc giành giật khách thuê, do tỷ lệ chênh lệch giữa nguồn cung và cho thuê được vẫn ở mức khá cao. Thậm chí một số chủ đầu tư đã phải miễn phí tiền thuê từ 1-3 tháng. Trong khi đó, dù tỷ lệ trống của văn phòng hạng B ở các khu vực trung tâm giảm từ 33,8% xuống còn 30,8% nhưng có thể dễ dàng thấy sự ổn định này sẽ nhanh chóng bị phá vỡ khi tòa nhà Keangnam đi vào hoạt động vào cuối năm nay với khoảng 90.000m2 cho thuê thực.
Khi đó, nhu cầu của các doanh nghiệp vẫn chưa tăng kịp để lấp đầy nguồn cung. Điều này sẽ tạo ra sức ép lên giá thuê văn phòng tại hầu hết các quận của Hà Nội và giữ cho mức giá thuê ổn định trong khoảng thời gian ít nhất từ 6-18 tháng tới, thậm chí ở khu vực phía Tây nhiều chủ đầu tư sẽ phải chấp nhận tiếp tục giảm giá, đồng thời thêm nhiều chính sách hấp dẫn để giữ chân khách hàng cũ.
“Cuộc chiến” nội ngoại
| Thị trường sẽ gặp áp lực giảm giá lớn trong ngắn hạn cho tới khi cung và cầu tiến đến gần nhau hơn về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Đây là lúc chủ đầu tư phải vạch ra các chiến lược marketing và bán hàng khôn ngoan hơn để có thể cạnh tranh hiệu quả. Khách thuê có nhiều lựa chọn và quyền thương lượng hơn, vì vậy sẽ có một số chuyển dịch giữa các tòa nhà cùng hạng hoặc khác hạng. | |
Ông PETER DINNING, |
Bà Nguyễn Thị Hồng, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, nhận định ở thị trường bán lẻ, kinh doanh trung tâm thương mại (TTTM), các doanh nghiệp nước ngoài có vẻ đang thắng thế doanh nghiệp trong nước. Trong thời gian qua TP đã xem xét thu hồi những khu đất sử dụng không hiệu quả để phát triển TTTM nhằm tăng tính cạnh tranh cho doanh nghiệp trong nước. Phát triển các TTTM, bán lẻ hiện đại là xu hướng tất yếu trong một xã hội phát triển. Các chợ truyền thống hoạt động không hiệu quả cũng được sắp xếp lại.
Nếu các doanh nghiệp trong nước không có sự chuẩn bị tốt sẽ yếu thế trong quá trình hội nhập. Theo số liệu của Sở Kế hoạch - Đầu tư TPHCM, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường văn phòng cho thuê và TTTM trên địa bàn TP chủ yếu đến từ một số quốc gia, vùng lãnh thổ trong khu vực như Singapore, Hồng Công và Đài Loan. Ở các dự án cao ốc văn phòng cho thuê, phần lớn dự án được liên kết với doanh nghiệp trong nước để triển khai. Trong khi đó phần lớn TTTM đều do các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài đảm nhận.
Theo nhận định của một số chuyên gia, đa phần TTTM có quy mô lớn đều do các thương hiệu nổi tiếng trên thế giới đầu tư. Họ có kinh nghiệm lâu năm, mạnh về tài chính, ban đầu nếu có khó khăn sẽ được hệ thống trên toàn thế giới chia sẻ. Đó chính là thế mạnh của họ so với các doanh nghiệp trong nước.
Ở lĩnh vực văn phòng cho thuê để cạnh tranh tốt với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đòi hỏi phải nâng cao chất lượng dịch vụ, tính chuyên nghiệp. Tuy nhiên doanh nghiệp trong nước cũng có thế mạnh riêng là am hiểu thị trường, thói quen người tiêu dùng… Vì thế, để tăng cường sức cạnh tranh, doanh nghiệp trong nước cần phát huy nội lực, chuyên nghiệp hóa trong quá trình phát triển.
