Thời điểm thể hiện bản lĩnh

Bế tắc đầu ra, áp lực nợ ngân hàng là hai vấn đề nan giải của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) trong giai đoạn hiện nay. Liệu đây có phải là thời điểm để sàng lọc doanh nghiệp, hay diễn ra hiện tượng mua bán, sáp nhập theo kiểu “cá lớn nuốt cá bé”? ĐTTC đã có cuộc trao đổi với TS. Lê Chí Hiếu, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Thuduc House.

PHÓNG VIÊN: - Nhiều ý kiến lo ngại doanh nghiệp nước ngoài sẽ thâu tóùm doanh nghiệp trong nước nếu tình hình thị trường BĐS trong vài tháng tới không được cải thiện. Quan điểm của ông về vấn đề này?

TS. LÊ CHÍ HIẾU: - Đó là quy luật chung của thị trường, khi một nền kinh tế gặp khủng hoảng, doanh nghiệp khó khăn sẽ dẫn đến hiện tượng mua bán, sáp nhập. Lợi thế trong bối cảnh đó thuộc về những doanh nghiệp mạnh về tài chính, bất kể doanh nghiệp trong nước hay nước ngoài.

Thực tế thị trường BĐS thời gian qua đã có doanh nghiệp nước ngoài chuyển nhượng lại dự án cho doanh nghiệp trong nước; một số doanh nghiệp trong nước cũng đang rao bán, chuyển nhượng nhiều dự án mà trước đó đã dồn sức đầu tư. Một doanh nghiệp hay một dự án được gầy dựng, đầu tư trong một thời gian dài với chi phí cao, nhưng khi buộc phải chuyển nhượng, chắc chắn sẽ bị đối tác ép giá.

Tuy nhiên chúng ta cũng nhìn nhận, Nhà nước đang khuyến khích thu hút đầu tư nước ngoài. BĐS có đặc thù của nó, khi đầu tư xong tài sản trên đất vẫn còn đó chứ không mất đi. Hơn nữa, thị trường BĐS có rất nhiều phân khúc, dự án trải dài trên nhiều địa phương. Do vậy nếu nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, họ cũng chỉ chọn những dự án có hiệu quả để đầu tư chứ không thể mua hết.

Vấn đề chúng ta cần quan tâm là việc giám sát chặt chẽ hoạt động này, bởi có những doanh nghiệp nước ngoài mua dự án sau đó bán lại để kiếm lời chứ không đầu tư thật sự. Có nhà đầu tư nước ngoài chỉ đưa vào Việt Nam ít vốn sau đó bằng nhiều hình thức huy động vốn trong nước để triển khai dự án. Những vấn đề như vậy cơ quan chức năng cần lưu ý xử lý để thị trường phát triển lành mạnh.

- Đã đến lúc các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS phải tái cấu trúc để tồn tại?

Thời điểm thể hiện bản lĩnh ảnh 1

Những chủ dự án không hội đủ nguồn lực vốn sẽ phải đến hồi kết:
Chuyển nhượng hoặc phá sản. Ảnh: LÃ ANH

- Khi nói đến tái cấu trúc người ta thường nói đến vấn đề vĩ mô của một nền kinh tế. Còn đối với từng doanh nghiệp, tái cấu trúc mang tính nội bộ, không có tính chất toàn hệ thống như ở cấp vĩ mô. Trong bối cảnh hiện nay, tình thế buộc từng doanh nghiệp phải rà soát lại toàn bộ cơ cấu hệ thống của mình.

Trong giai đoạn trước mắt chỉ tập trung những dự án có thể thu tiền ngay và chờ sự chuyển biến thị trường. Hiện nay chính sách cũng như diễn biến thị trường BĐS thay đổi liên tục, buộc doanh nghiệp phải thích ứng để tồn tại và phát triển, tức phải tái cấu trúc để tồn tại. Quy luật thị trường sẽ không chấp nhận, dần loại bỏ những doanh nghiệp không đủ thực lực tài chính.

- Thưa ông, vì sao thị trường BĐS gặp khó khăn trong thời gian dài nhưng giá nhà, đất vẫn ở mức cao?

- Nói như thế cũng chưa chuẩn. Chúng ta cần xem xét cụ thể thị trường từng vùng, miền. Nếu so sánh giá nhà ở TPHCM với giá vàng, chỉ số lạm phát trong thời gian qua, sẽ thấy giá nhà giảm rất nhiều. Thí dụ, phân khúc căn hộ cao cấp cách đây khoảng 4 năm có những dự án có giá bán 4.000USD/m2 nay chỉ còn dưới 2.000USD/m2, tức giảm hơn 50%.

Ở Hà Nội giá BĐS vẫn còn khá cao so với mức chung cả nước do tính chất minh bạch, cung cầu khác nhau. Tuy nhiên phải thừa nhận hiện nay giá nhà, đất ở những đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM còn quá cao so với thu nhập của người dân. Nguyên nhân sâu xa của vấn đề là tiền đất, nhất là đất khu đô thị cộng với tiền đền bù quá cao đã đẩy giá đất lên.

Nhìn sang các nước lân cận chúng ta sẽ thấy giá BĐS ở những đô thị lớn cũng rất cao. Như ở Thượng Hải (Trung Quốc) giá 1m2 chung cư có vị trí xa trung tâm lên đến 10.000USD. Hay như tại thành phố Giang Tô cách Thượng Hải khá xa nhưng giá chung cư cũng trên 3.500USD…

Điều này cho thấy đây là xu hướng chung về giá BĐS của những đô thị lớn trên thế giới chứ không riêng gì ở Việt Nam. Muốn giãn dân, hạ nhiệt giá nhà đất, chúng ta cần phải xây dựng các đô thị vệ tinh, có sự kết nối hạ tầng giữa các đô thị, vấn đề này không thể làm một sớm một chiều. Theo quy luật thị trường, giá nhà đất luôn lên, nếu có xuống cũng chỉ trong ngắn hạn.

- Theo ông, doanh nghiệp BĐS sẽ ra sao nếu tình hình khó khăn tiếp tục kéo dài?  

- Những doanh nghiệp vay nhiều, dự án đang triển khai dở dang sẽ phá sản. Những nhà đầu tư thứ cấp vay ngân hàng mua nhà, đất  để “lướt sóng” nhưng nay bị ngưng chắc chắn sẽ phải bán để cắt lỗ. Do đó, nếu tình hình khó khăn còn kéo dài, giá nhà, đất sẽ phải giảm. Để cải thiện tình hình, ngoài chính sách về thuế đất, thời gian nộp tiền sử dụng đất, cần tiếp tục cải tiến thủ tục hành chính, hoàn thiện quy hoạch… nhằm rút ngắn chu kỳ triển khai dự án.

Bởi càng kéo dài giá thành sẽ càng cao. Ngoài ra, Nhà nước cần có chính sách giúp nhà đầu tư trong công tác đền bù giải tỏa, hoàn thiện hạ tầng trước để thời gian triển khai dự án được rút ngắn.

- Xin cảm ơn ông.

ĐỖ TRÀ GIANG (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Đường liên cảng Cái Mép - Thị Vải thi công chậm tiến độ và mới được kết nối tới chân công trình Cảng CMH. Ảnh: Minh Tuấn

Vừa thanh tra toàn diện, vừa thu hồi dự án?

(ĐTTCO) - Sau khi ĐTTC có bài phản ánh “Dự án Cảng Tổng hợp-Container Cái Mép Hạ: Nhiều dấu hiệu khuất tất”, ngày 8-12-2017, phóng viên ĐTTC đã liên hệ lãnh đạo tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để làm rõ những khiếu nại của chủ đầu tư về việc tỉnh thu hồi dự án trái pháp luật và những bất cập, khó khăn, vướng mắc trong suốt quá trình thực hiện dự án.