Thời điểm “chọn mặt gửi vàng”

Cùng với việc giảm trần lãi suất huy động xuống 14%/năm, lãi suất cho vay cũng được các ngân hàng thương mại (NHTM) hạ xuống mức 17-19%/năm. Điều này đã mang lại hy vọng cho các doanh nghiệp trên nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh sau thời gian dài đói vốn. Tuy nhiên, với bất động sản (BĐS) liệu “luồng gió mới” này có mang lại những sự đổi thay và thị trường có trở nên sôi động?

> Tín dụng bất động sản - Vẫn là cửa khó

“Phao” cứu sinh tín dụng: Chưa với tới

Ông Nguyễn Hòa Bình, phụ trách bán hàng của CTCP BĐS MHLand, cho biết lãi suất ngân hàng đã giảm được gần 1 tháng nhưng vẫn chưa mang lại nhiều chuyển biến đối với thị trường BĐS. Người có nhu cầu thực vẫn tìm mua nhưng số lượng khá nhỏ, còn các nhà đầu tư - những người tạo “sóng” cho thị trường - gần như đã nằm im sau giai đoạn “ngấm đòn”.

Vấn đề khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm hàng đầu hiện nay là bao giờ BĐS sẽ được đưa vào nhóm sản xuất để có thể nhận những khoản vay ưu đãi thay vì nghẹt vốn như hiện nay. Nhiều chuyên gia BĐS đã chỉ ra rằng: rất khó. Thậm chí ngay cả khi có được “lôi” ra khỏi nhóm phi sản xuất, một số doanh nghiệp may mắn được ngân hàng “chọn mặt gửi vàng” cho vay, thị trường cũng khó sôi động như kỳ vọng.

Bởi lẽ tín dụng được xác định không phải là nguyên nhân khiến thị trường ảm đạm. Vì thế, nếu doanh nghiệp vẫn tiếp tục chờ mong vào “phao cứu sinh” tín dụng để có thể sống sót trong thời điểm thị trường đi xuống, chắc chắn sẽ “vỡ mộng”. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng thậm chí khi được vay, lãi suất 17-19%/năm vẫn là quá cao, ngoài khả năng của hầu hết doanh nghiệp BĐS.

Nhiều chuyên gia BĐS khẳng định tín dụng và BĐS chắc chắn sẽ không gặp nhau trong tương lai gần, bởi những bài học kinh nghiệm về việc “nới” tín dụng khiến lạm phát tiếp tục tăng phi mã trở lại vẫn còn đó.

Chính vì vậy, sự tác động của chính sách này, nếu có sẽ nằm ở phía người mua - đối tượng được ngân hàng cho vay dưới dạng tiêu dùng hay vay cá nhân - hoặc doanh nghiệp được ưu đãi vay nhưng không đầu tư số tiền được vay đúng mục đích mà sử dụng vào đầu tư BĐS.

Vì thế, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam từng cho rằng tại thời điểm thị trường nằm trong tay người mua như hiện nay, các doanh nghiệp càng phải tôn trọng khách hàng, không thể ấn vào tay người mua những hợp đồng với các điều khoản có lợi cho mình, đẩy bất lợi về phía họ.

Trên thực tế, lãi suất chỉ là 1 trong 12 chi phí lớn nhất để cấu tạo nên sản phẩm, đó là chưa kể đến nhiều khó khăn khác. Lãi suất cao khiến các doanh nghiệp phải ứng phó bằng cách tăng chiết khấu, tung ra các chính sách khuyến mại hấp dẫn để bán sản phẩm, thậm chí nhiều doanh nghiệp giảm giá liên tục. Nhưng bất chấp những nỗ lực của doanh nghiệp, thị trường vẫn tiếp tục “bất động”.

Mặt khác, việc hàng loạt doanh nghiệp trong cả nước ào ạt bung hàng đã khiến cho tình hình khó càng thêm khó. Cung tăng cao trong điều kiện cho vay cá nhân vẫn hạn chế, hoặc chỉ mới có một số ngân hàng “nới” khiến cho tâm lý e dè, ngại ngần trong các nhà đầu tư tiếp tục tồn tại.

Chọn phân khúc phù hợp: Có lối ra

Ngay sau lãi suất cho vay giảm xuống mức 17-19%/năm, nhiều ngân hàng đã bung các gói hạn mức 3.000-10.000 tỷ đồng để hỗ trợ doanh nghiệp. Các gói này chủ yếu cho vay ngắn hạn với lãi suất phổ biến 17-19%/năm, thậm chí có ngân hàng chỉ 15-16%/năm.

Tuy nhiên, khoản ưu đãi này chỉ dành cho một số ít doanh nghiệp thuộc lĩnh vực sản xuất như xuất khẩu nông, lâm, thủy sản, công nghiệp. Như vậy BĐS sẽ không nằm trong đối tượng được tiếp cận nguồn vốn này. Thậm chí, sau “cơn sóng” giảm lãi suất hồi đầu tháng 9, các ngân hàng tiếp tục bung ra các chương trình giảm lãi suất mới với quy mô lớn hơn, thậm chí mở rộng cả đối tượng cho vay nhưng BĐS vẫn tiếp tục không “có phần”.

Khách hàng tìm hiểu dự án Terra Rosa - Luxury Condominiums. Ảnh: A. THƯ

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp khác lại có cái nhìn tích cực hơn. Theo ông Huỳnh Minh Thành, Phó Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Xây dựng số 9, dù dòng vốn chưa mở cho các doanh nghiệp BĐS nhưng vẫn là tín hiệu tốt.

“Trong điều kiện 70% khách hàng khi mua nhà cần sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng, việc giảm lãi suất - trong đó một số ngân hàng đã cho vay cá nhân với gói ưu đãi - sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu mua, tạo động lực cho nhà đầu tư quay lại thị trường, dù trong ngắn hạn điều này chưa rõ. Với những tín hiệu lạc quan này, nếu nền kinh tế phát triển thuận lợi, việc mở van tín dụng đối với BĐS không còn là chuyện xa vời” - ông Thành nói.

Trong bối trên, các doanh nghiệp tập trung vào sản phẩm phân khúc giá rẻ đáp ứng nhu cầu của khách hàng và khả năng sinh lời. CTCP Địa ốc Kim Oanh (Bình Dương) là một trong những doanh nghiệp thành công trong giai đoạn khó khăn nhờ chọn hướng này.

Cách đây hơn 1 tháng, doanh nghiệp này ký kết hợp tác đầu tư và phân phối dự án Garden City với một đơn vị của Becamex. Dự án đất nền giá chỉ trên dưới 2 triệu đồng/m2, quy mô 7,5ha nhưng chỉ trong vòng hơn 1 tháng đã hoàn thành chương trình bán hàng. Mới đây Kim Oanh tiếp tục ký kết hợp tác và công bố dự án Golden City cũng với một đơn vị của Becamex.

Có thể nói đây là những sự kiện nổi bật của thị trường BĐS trong thời gian gần đây. Ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng giám đốc điều hành CTCP Địa ốc Kim Oanh, cho biết Bình Dương có tiềm năng phát triển rất tốt nhưng giá đất hiện nay còn khá rẻ, khả năng sinh lời cao nên đó là lý do chính để thu hút nhà đầu tư.

Hay như sự kiện bán hàng dự án Green River (Bình Dương) của CTCP Tấc Đất Tấc Vàng trong những tháng gần đây cũng luôn thu hút hàng trăm khách hàng quan tâm. Có những buổi sáng công ty này bán được gần 100 sản phẩm.

Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc công ty, cho biết doanh nghiệp chọn những dự án có hạ tầng tốt, giá đất rẻ, có tiềm năng phát triển là điểm chốt dẫn đến thành công cho cả doanh nghiệp và khách hàng. Cũng có thể kể đến hàng loạt doanh nghiệp chọn lối ra cho riêng mình trong cửa hẹp bằng những sản phẩm đặc thù, đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng, có chế độ hậu mãi tốt hàng như CTCP Đầu tư địa ốc Khang Nam, Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, CTCP Phát triển nhà Thủ Đức…

Giải pháp nào ứng cứu thị trường?

Sự lao dốc của thị trường khiến cho không chỉ nhà đầu tư mà các cơ quan chức năng cũng “sốt ruột”. Tuy nhiên, mục tiêu đưa giá nhà trở về giá trị thực chắc chắn vẫn khiến Chính phủ nói không với việc mở van tín dụng.

Mặt khác, đối với lĩnh vực BĐS, thị trường này đã đóng băng và đình trệ trong thời gian rất dài nên ngay cả việc hạ lãi suất cho vay và có thể Chính phủ đồng ý đưa BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất cũng không thể một sớm một chiều giúp thị trường này “nóng” trở lại và trở thành kênh an toàn để thu hút các nhà đầu tư. Chính vì vậy, nếu không “vịn” vào tín dụng, biện pháp nào để thúc đẩy thị trường BĐS đã trở thành một câu hỏi đau đầu.

Cách đây không lâu, Bộ Xây dựng đã có tờ trình kiến nghị Chính phủ ban hành Chỉ thị về một số giải pháp nhằm quản lý, phát triển thị trường BĐS.

Cụ thể, đề xuất NHNN phối hợp nghiên cứu ban hành tiêu chí cho vay BĐS (ưu tiên cho vay đối với những dự án BĐS đáp ứng các yếu tố sau: có khả năng thanh khoản cao; phục vụ đối tượng có thu nhập trung bình và thấp; đang hoàn thiện chờ đưa vào sử dụng và tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở); rà soát, kiểm tra những dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn, đẩy nhanh tiến độ các dự án đã khởi công, bảo đảm khớp nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các dự án đã triển khai; thu hồi các dự án chậm triển khai, đã giao đất nhưng không sử dụng, quá thời gian quy định; ưu tiên xây dựng chung cư có diện tích trung bình và diện tích nhỏ…

Tuy nhiên, một số ý kiến vẫn giữ nguyên quan điểm: Trước khi có những chính sách trợ giúp thị trường BĐS cần phải để BĐS quay về với giá trị thực, phát triển theo đúng quy luật cung cầu.