Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS đã bắt đầu đà sụt giảm từ năm 2011 và phải mất 3 năm để giá đi đến vùng đáy. Vì vậy, năm 2013 vẫn sẽ tiếp tục sụt giảm và phải đến giữa năm 2014 thị trường mới quay trở lại đà phát triển. Tuy nhiên, không phải vì thế mà các chủ đầu tư không có cơ hội.
Xác lập đáy giữa năm 2014
 |
Diễn biến thị trường BĐS trong vài tháng trở lại đây đã sụt giảm rất mạnh. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đưa ra phán đoán rằng với mức sụt giảm 10-15 triệu đồng/m², thị trường đang trong giai đoạn dò đáy.
Nhiều ý kiến cho rằng năm nay thị trường BĐS vẫn tiếp tục sụt giảm do nhà ở xã hội có giá 8-10 triệu đồng/m2, sẽ tạo áp lực kéo mặt bằng giá chung cư giảm xuống.
Nhưng theo ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn thị trường BĐS Công ty TNHH Savills Việt Nam, nguyên nhân giảm giá do nhà ở xã hội là không chính xác, bởi bản chất thị trường BĐS có quy luật và mang tính chu kỳ. Như đối với thị trường Hoa Kỳ, chu kỳ thường kéo dài 18 năm, thị trường Australia 6 năm.
Khối lượng tiền lưu động đổ vào châu Á chiếm 20%, trong đó dòng tiền nóng đang chảy vào BĐS Việt Nam - đất nước có tốc độ phát triển nhanh trong khu vực. Bên cạnh đó, tổng vốn đầu tư doanh nghiệp tư nhân chiếm 22%, vốn đầu tư nước ngoài cũng đang tập trung vào BĐS. Đây là một trong những yếu tố hấp dẫn của Việt Nam. Ông Neil MacGregor, |
Qua nghiên cứu các số liệu, BĐS Việt Nam đang vận động theo một quy luật hình sin mà đỉnh của nó là năm 2008, thời điểm hiện tại đang là giai đoạn hai - giai đoạn điều chỉnh xuống để chuyển sang một chu kỳ mới.
Theo đó, trong tình trạng nền kinh tế vẫn chưa kiểm soát được tình hình lạm phát, giai đoạn này có thể phải kéo dài hơn. Tức nếu trong tình hình kinh tế như hiện tại, thị trường nhà đất của Việt Nam phải đến giữa năm 2014 mới có thể chạm đáy.
Cũng theo ông Trung, phân khúc nhà ở xã hội có đối tượng riêng, trong khi các dự án nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập trung bình khá chiếm đại bộ phận thị trường. Với phân khúc này giá tăng, giảm phụ thuộc vào cung, cầu, khả năng chi trả của người dân, không liên quan đến việc có nhà ở xã hội, nên nhà ở thương mại sẽ giảm.
Tuy nhiên, quá trình xuống đáy và quay trở lại đà phát triển này có thể được rút ngắn và thúc đẩy bởi sự chuyển biến trong tâm lý của nhà đầu tư khi họ đã xác định lại mức lợi nhuận kỳ vọng phù hợp hơn. Kênh đầu tư BĐS vẫn luôn là sự lựa chọn số một.
Nếu giá cả BĐS trên thị trường hợp lý hơn, tính thanh khoản sẽ được cải thiện. Hiện lãi suất ngân hàng đang ở mức cao, vì vậy nhiều người lựa chọn cách “ném” tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất. Tuy nhiên, khi kinh tế ổn định, lãi suất giảm, sau một thời gian giá BĐS chắc chắn sẽ tăng lên.
Niềm tin và thanh khoản
Theo nhiều chuyên gia, yếu tố cần quan tâm ở đây là tính thanh khoản thị trường chứ không phải giá bao nhiêu. Nếu không có thanh khoản thị trường tiếp tục khó khăn. Vậy ai sẽ là người quyết định tính thanh khoản trên thị trường lúc này?
Hiện nay đối tượng đang được quan tâm là chủ đầu tư và nhà đầu tư. Thanh khoản trên thị trường lại phụ thuộc vào người sử dụng cuối cùng. Những đối tượng khách hàng này không quá quan tâm đến việc khi nào thị trường xuống đáy.
Thí dụ, một người dân đã chuẩn bị tiền từ 1-2 năm trước, đến thời điểm này họ cần phải mua nhà nên sẽ không chờ cho căn hộ đó giảm thêm bao nhiêu phần trăm nữa, mà xem căn nhà có phù hợp với vị trí và số tiền họ đang có hay không.
2013 dự báo tiếp tục là năm rất khó khăn, sẽ bộc lộ hết bản chất thật của BĐS. Nhiều doanh nghiệp BĐS đối diện nguy cơ phá sản khi sản phẩm bán ra thị trường không ai mua, bán cho Nhà nước thì nằm ngoài quy chuẩn, chỉ có một phương thức bán thế nào cho thị trường mua, có nghĩa là bán lỗ, thậm chí lỗ nhiều. Một dự án ở quận 2, có vị trí rất tốt sát các dự án cao cấp khác, lúc đầu bán 26 triệu đồng/m², nhưng nay bán chỉ còn 15 triệu đồng/m², thậm chí, nếu ai mua hết, giá thấp hơn họ cũng bán. Tình thế của doanh nghiệp lúc này là bán lỗ còn hơn vay lời. Ông Lê Hoàng Châu, |
Nhận định về triển vọng thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới, nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam đang có tỷ lệ đô thị hóa tăng nhanh và làn sóng di dân ra các thành phố ngày càng nhiều, dân số trẻ với số lượng người ở độ tuổi lao động rất lớn và nhu cầu tách hộ tăng mạnh.
Đây là yếu tố tác động mạnh nguồn cầu thị trường. Trong ngắn hạn, từ giờ đến cuối năm, nếu ngân hàng nới lỏng tín dụng, tiền được giải ngân, thị trường sẽ khởi sắc trở lại.
Từ nhận định trên, vấn đề quan trọng nữa cần đặt ra là liệu thị trường BĐS Việt Nam có đủ niềm tin để tạo thanh khoản? Theo số liệu mới công bố, hiện nay đang có khoảng 40 dự án đăng ký cung cấp lượng căn hộ ra thị trường.
Trong số này, có những dự án đã đăng ký thực hiện nhưng chưa triển khai được hoặc triển khai nhưng chưa xong, vì vậy chưa thể đem sản phẩm ra thị trường để bán được. Nguyên nhân do chủ đầu tư lập dự án sai, hoặc không còn năng lực về tài chính để thực hiện dự án.
Vì vậy, nếu niềm tin thị trường đặt vào nhóm dự án này, tức nếu chủ đầu tư tiếp tục chờ thị trường lên giá để sửa sai là điều không thể. Bởi không phải cứ có niềm tin là thị trường có thể lớn và không thể dùng các mệnh lệnh hành chính để sửa lỗi sai của ai đó.
Bản thân thị trường sẽ tự đào thải các dự án này, chủ đầu tư phải mạnh dạn chấp nhận tổn thất một cách nhanh nhất, nếu cứ kéo dài tổn thất sẽ ngày càng lớn. Thực tế này cho thấy chỉ có những dự án có tính pháp lý cao, các dự án bắt buộc phải hoàn thành mới có thể tạo được niềm tin của người mua nhà.
