Thị trường BĐS: Sẽ tiếp tục cuộc đào thải mới?

(ĐTTCO) - Thị trường bất động sản (BĐS) đang đứng trước nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức. Hàng loạt chính sách mới đã đi vào cuộc sống nhưng vẫn còn nhiều bất cập như nguồn cung sản phẩm nhà, đất ra thị trường tăng cao. Liệu thị trường sẽ tiếp tục cuộc đào thải mới? ĐTTC đã có cuộc trao đổi với ông LÊ HOÀNG CHÂU (ảnh), Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA).

PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 06 thay thế Thông tư 36. Xung quanh nội dung thông tư sửa đổi có nhiều ý kiến trái chiều. Quan điểm của ông như thế nào?

Ông LÊ HOÀNG CHÂU: - Thông tư 06 là nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp (DN), hiệp hội cũng như chuyên gia đã phản biện, đóng góp ý kiến, NHNN đã cầu thị, lắng nghe. Cụ thể, đánh giá những nguy cơ của thị trường BĐS, NHNN đã đưa ra hệ số rủi ro lên 250%, lộ trình hạn chế tín dụng không rõ, muốn thực hiện ngay từ 1-1-2017. Sau đó tiếp thu góp ý của các chuyên gia, NHNN đã sửa quy định này.  

Nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn, nhu cầu thay đổi chỗ ở để nâng cao chất lượng sống cũng rất lớn. Thực tế này cho thấy thị trường BĐS vẫn còn rất tiềm năng, nhất là những dự án đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Thí dụ, nhà giá rẻ hay phân khúc cao cấp tại khu vực nội thành vì quỹ đất khan hiếm nên cung - cầu không ngại bão hòa… Tuy nhiên thị trường BĐS ngày càng khắt khe, chuyên nghiệp, hội nhập ngày càng nhiều với bên ngoài, buộc những DN phải có thực lực mới có thể tồn tại được.

Điểm tích cực trong Thông tư 06 là NHNN cho rằng các nhà phát triển dự án BĐS phải chuyển hướng trong việc tìm kiếm nguồn lực, không nên chỉ dựa vào nguồn vốn NH. Đó là huy động vốn từ khách hàng và tìm vốn từ nước ngoài, các nguồn vốn trong xã hội như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, phát hành cổ phiếu giao dịch qua sàn chứng khoán… Có thể nói Thông tư 06 đã làm thay đổi, tạo bước ngoặt trên thị trường BĐS. Chỉ những DN chuyên nghiệp, có thực lực mới đủ sức đứng trên thị trường. Trong thời gian tới chắc chắn thị trường sẽ tiếp tục đào thải những DN yếu kém.

 - Nhà đầu tư, khách hàng kỳ vọng khi các chính sách mới liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sẽ thúc đẩy thị trường phát triển tốt hơn. Sau 1 năm 2 đạo luật này có hiệu lực, theo ông còn nút thắt nào vẫn tồn tại?

- Bên cạnh mặt tích cực, các luật này khi đi vào thực tiễn đã bộc lộ không ít khiếm khuyết, chưa đồng bộ, thậm chí còn xung đột giữa các bộ luật với nhau, gây ảnh hưởng đến hoạt động của DN. Thí dụ, trường hợp Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án, Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định: "Hết thời hạn được gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất, trừ trường hợp do bất khả kháng". Quy định này là bất hợp lý, chưa thể hiện được tinh thần nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư, chưa tôn trọng và bảo hộ tài sản hợp pháp của nhà đầu tư theo Khoản 3 Điều 51 Hiến pháp 2013: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa”. Nội dung chế định này của Luật Đất đai cũng xung đột với Khoản 4 Điều 48 Luật Đầu tư 2014 quy định về chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư: "Trừ trường hợp được gia hạn, dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư không tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất". Vì thế, quy định việc Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất sẽ gây thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tư. Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường trình Chính phủ và Quốc hội xem xét sửa đổi Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với Hiến pháp 2013 và Luật Đầu tư 2014, giúp bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.

Hay ách tắc trong việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện nhà ở. Theo đó, điều kiện được chỉ định chủ đầu tư, tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định việc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại, đã xung đột với Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai 2013: "Tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của luật này”. Do khái niệm "đất" và khái niệm "đất ở" có nội hàm khác nhau và trên thực tế, khi DN thực hiện giải phóng mặt bằng dự án nhà ở, phần lớn là đất nông nghiệp, hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Quốc hội để thay thế từ "đất ở" thành từ "đất" tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở như sau: "Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại". Như vậy sẽ phù hợp với Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, tháo gỡ được ách tắc hiện nay trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.  

Trong dự thảo Thông tư 06 cần phải làm rõ hơn việc huy động vốn của khách hàng. Sở Xây dựng vừa công bố hơn 35 dự án đủ điều kiện huy động vốn, nhưng trên thực tế có cả trăm dự án đã huy động vốn. Dự án chưa có móng, chưa giấy phép xây dựng lại mở bán theo hình thức đặt cọc giữ chỗ. Đây là lỗ hổng trong Luật Kinh doanh BĐS. Nếu không có quy định chặt chẽ trong việc này sẽ gây rủi ro lớn cho người mua nhà, vì chủ đầu tư có thể sử dụng sai mục đích số tiền đặt cọc.

HoREA cũng kiến nghị Bộ Xây dựng chấp thuận đề xuất của UBND TPHCM tại Văn bản 1422 ngày 1-4-2016 về lựa chọn chủ đầu tư: "Với đặc thù của TPHCM, hầu hết dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. Do đó UBND TP kiến nghị xem xét chấp thuận phương án "có quyền sử dụng đất hợp pháp" đối với các trường hợp được chỉ định làm chủ đầu tư dự án, đề xuất có hướng dẫn thực hiện cụ thể để giải quyết ách tắc hồ sơ chấp thuận chủ đầu tư hiện nay”. Hay những quy định về chuyển nhượng dự án, bảo lãnh của NH đối với dự án sẽ triển khai… cũng còn nhiều bất hợp lý cần phải sửa đổi. Tôi cho rằng những nút thắt nói trên cần sớm được tháo gỡ để môi trường đầu tư được thuận lợi hơn.

 - Sau vài năm phục hồi, các DN có xu hướng quay trở lại đầu tư nhiều dự án căn hộ cao cấp. Đây là phân khúc đã khiến nhiều DN bị sa lầy trong giai đoạn 2008-2012 và đến nay vẫn còn hệ lụy. Quan điểm của ông về vấn đề này?

- Chúng tôi rất quan ngại vấn đề này. Trong nhiều văn bản báo cáo về thị trường BĐS gửi hội viên cũng như cơ quan quản lý nhà nước, chúng tôi đã nhấn mạnh về sự phát triển lệch pha trên thị trường BĐS, khi rất nhiều dự án cao cấp ra đời trong thời gian gần đây. Trước đây dự án cao cấp chủ yếu tập trung ở khu Nam, sau đó là khu Đông, bây giờ thêm hướng Tây Bắc TP như quận Tân Bình, Phú Nhuận, Tân Phú cũng xuất hiện nhiều dự án căn hộ cao cấp. Điều lo ngại nữa là nhà đầu tư thứ cấp đang quay trở lại phân khúc cao cấp. Nếu nhà đầu tư thứ cấp đầu tư bằng tiền của mình hoặc phần lớn là tiền của mình, thị trường sẽ phát triển rất tốt. Tuy nhiên 70-80% nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ để bán lại và đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng hoặc vốn vay ngoài xã hội. Hiện đầu ra căn hộ cao cấp đang chững lại, đúng với cảnh báo trước đó của HoREA.

- Ông nhận định như thế nào về tình hình thị trường BĐS TPHCM thời gian tới?

- Hiện nay trong phân khúc bình dân vẫn thiếu sản phẩm, tính thanh khoản rất tốt và hiện không có tồn kho ở phân khúc này. Trong khi phân khúc cao cấp đáng lo nhất do cung đang vượt cầu. HoREA khuyến nghị DN đang tập trung đầu tư phân khúc này cần tái cấu trúc cơ cấu nguồn cung dựa vào nhu cầu thị trường, tránh tình trạng cung vượt cầu. Tôi được biết đến hết quý II-2016 một số DN đã phải điều chỉnh kế hoạch của mình so với đầu năm. Thí dụ, 1 DN khá mạnh, kế hoạch ban đầu trong năm 2016 dự kiến mua 8 dự án, nhưng đến nay họ điều chỉnh mua không quá 6 dự án cho phù hợp với nguồn lực thực tế của mình.

Thị trường BĐS: Sẽ tiếp tục cuộc đào thải mới? ảnh 1

Phân khúc nhà ở cao cấp đang gây lo ngại do cung vượt cầu. Ảnh: LONG THANH

Các DN nên tập trung làm dự án nào xong dự án đó, tránh dự án, công trình và sản phẩm dở dang như 6 năm trước đây. Trong bối cảnh hiện nay DN phải tạo sự khác biệt sản phẩm của mình, nỗ lực tối đa tạo tiện ích càng nhiều càng tốt. Hiện nay có phân khúc thị trường các DN chưa quan tâm,  đó là nhà ở cho công nhân  lao động và 3 triệu dân nhập cư. Do hạn chế về chính sách, hiện nay Bộ Xây dựng đang làm dự thảo quy định về cá nhân hộ gia đình làm nhà trọ. Trước nay công ty nhà nước chỉ giải quyết được 13%, còn lại hộ gia đình, cá nhân làm nhà trọ.

 Sự chững lại của thị trường trong thời gian gần đây do cơ quan công chứng từ chối công chứng tài sản thế chấp hình thành trong tương lai. Các bộ Tư pháp, Tài nguyên - Môi trường, Xây dựng và NHNN cần bàn bạc thống nhất giải quyết để tháo nút thắt này cho thị trường.

- Xin cảm ơn ông.

NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ TẠI VIỆT NAM

Mở nhưng chưa thông

Phương Anh

Khi Luật Nhà ở 2014 chính thức có hiệu lực, những điều khoản nới rộng điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người nước ngoài và Việt kiều khiến các đối tượng này rất hào hứng. Tuy nhiên, sau gần 1 năm triển khai thực hiện, vẫn còn nhiều rào cản để họ có thể sở hữu căn hộ tại Việt Nam.

Những vướng mắc

Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài dễ dàng hơn, chẳng hạn cá nhân ở nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam, DN có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài… cũng được phép sở hữu nhà ở. Để hướng dẫn Luật Nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung của luật. Và để tạo thuận lợi cho khách hàng, một số dự án đã “biên soạn” hướng dẫn cho khách là người nước ngoài mua nhà với đầy đủ thông tin, như điều kiện được mua nhà, quy trình giao dịch, thủ tục thanh toán, chuyển tiền cho thuê nhà, các loại thuế, phí, lệ phí đối với việc mua bán BĐS tại Việt Nam, thủ tục cấp sổ đỏ, vay vốn ngân hàng, thế chấp nhà ở…

Thế nhưng, việc sở hữu nhà ở với người nước ngoài vẫn vấp phải một số vướng mắc. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng thực tế triển khai từ góc độ thị trường cho thấy còn nhiều thủ tục pháp lý vướng mắc cần được khai thông. Chẳng hạn việc xác minh nguồn gốc của người nước ngoài hay Việt kiều; thời hạn sở hữu 50 năm cần được tính từ khi nhận chuyển nhượng, không tính thời hạn của chủ cũ đã sử dụng; khi người nước ngoài bán nhà, cần có cơ chế chuyển tiền ra nước ngoài… Ngôi nhà là tài sản lớn đối với bất kỳ cá nhân hay gia đình nào, dù Việt Nam hay nước ngoài, nên để khai thác hết tiềm năng từ đối tượng khách hàng nước ngoài hay Việt kiều, toàn bộ hành lang pháp lý phải thông suốt và không còn bất kỳ trở ngại nào. Ngoài ra, ông Matthew Powell cho rằng các dự án có chất lượng đủ tốt, đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài hiện không nhiều, chỉ có một số dự án nghỉ dưỡng và vài dự án nhà ở Hà Nội, TPHCM có thể đáp ứng nhu cầu của đối tượng khách hàng này.

Lãnh đạo một DN BĐS cho biết ngay ngày 1-7-2015 khi đón nhận tin người nước ngoài và Việt kiều được phép mua nhà tại Việt Nam, công ty ông đã tổ chức sự kiện giới thiệu dự án với riêng đối tượng người nước ngoài. Sự kiện đã thu hút được quan tâm rất lớn từ các chủ đầu tư lẫn người nước ngoài tại Việt Nam, có đến hơn 80 người nước ngoài đã đăng ký tham gia lễ mở bán dự án. Và kể từ đó đến nay, số người nước ngoài quan tâm mua nhà trong các dự án không ngừng gia tăng. Tuy nhiên, vị lãnh đạo DN trên cho biết hầu hết người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam hiện nay chủ yếu là những người đang sống và làm việc tại Việt Nam, chưa thu hút được các cá nhân là nhà đầu tư nước ngoài đang sống tại nước ngoài. Đặc biệt, luật cho người nước ngoài mua nhà mới mở về cơ bản, nhưng nhiều vấn đề liên quan đến thủ tục, giấy tờ vẫn nhiêu khê, phức tạp. Việc xác định nguồn gốc người Việt Nam của Việt kiều sinh sống ở nước ngoài, trong trường hợp Việt kiều không có khai sinh hoặc giấy tờ tùy thân khác để chứng minh, đề nghị linh hoạt sử dụng thông tin trên giấy tờ khác có giá trị để cung cấp thông tin về nguồn gốc dân tộc, hoặc nơi sinh do nước ngoài cấp để xác định nguồn gốc người Việt.

Tăng tính minh bạch

Trên thực tế, hiện nay cũng có một số dự án được chủ đầu tư chủ động mang đi chào bán tại các thị trường nước ngoài như CapitaLand, Keepel Land và thu được những kết quả bước đầu, dù vẫn còn khiêm tốn. Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp trên, có một số lý do dẫn đến việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam còn ít. Thứ nhất, khách hàng còn thận trọng tìm hiểu chu trình của thị trường, xem quy trình mua bán thế nào cho hợp lý nên chưa đưa ra các quyết định. Trong khi đó, thông tin về luật mới, về dự án và sản phẩm vẫn chưa được phổ biến với người nước ngoài. Do đó, các chủ đầu tư cần phải đẩy mạnh quảng bá hơn nữa. Thứ hai, các chủ đầu tư  và các sàn giao dịch có sản phẩm nhắm đến người nước ngoài cần phải chủ động, tích cực, nâng cấp hệ thống bán hàng, kể cả ngôn ngữ, phương thức bán hàng sao cho thích hợp với đối tượng này.

Thực tế, từ năm 2009 đến nay, mới chỉ hơn 100 người trong 80.000 người nước ngoài (không bao gồm Việt kiều) hiện đang sống và làm việc ở Việt Nam mua nhà. Phần lớn là kết hôn với công dân Việt Nam, trong khi số còn lại có đầu tư trực tiếp vào Việt Nam hoặc giữ vị trí quản lý trong DN được thành lập tại Việt Nam. Số lượng DN nước ngoài mua căn hộ thậm chí còn ít hơn, chỉ 25 DN. Nguyên nhân chính do giá nhà đắt đỏ và có quá nhiều tiêu chí ràng buộc bởi quy định hiện hành. Giá mua nhà còn quá cao so với chi phí thuê nhà nên hầu hết các tổ chức nước ngoài vẫn ưa chuộng hình thức thuê hơn là mua căn hộ. Các hạn chế có thể kể đến như cấm chuyển nhượng/bán nhà ở trong vòng 12 tháng kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp nhất; không được cho bên thứ ba thuê; và không được sử dụng nhà ở làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác. Các DN nước ngoài cũng không được cho thuê căn hộ, thậm chí trong thời gian căn hộ bị bỏ trống do nhân viên nước ngoài của họ không ở Việt Nam.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu CBRE, cho biết hiện CBRE hỗ trợ bán cho hầu hết các dự án cao cấp và hạng sang, đáng chú ý có thể kể đến như Vinhomes Golden River, Vinhomes Central Park, The Nassim, Estella Heights… 40-50% người mua tại các dự án này là người nước ngoài. Hiện một số dự án đã hết hạn ngạch căn hộ bán cho người nước ngoài và điều này đang thực sự diễn ra trên thị trường, đặc biệt tại các dự án tốt, chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên theo bà Dung, trước khi nhà làm luật có văn bản hướng dẫn hay xem xét lại các hạn chế, các chủ đầu tư đã linh hoạt chuyển đổi sang dạng hợp đồng thuê 50 năm cho người nước ngoài với các điều khoản ưu đãi. Với dạng hợp đồng này, vẫn có nhiều khách hỏi mua. Tuy các chủ đầu tư đã có những đối sách linh hoạt, thị trường vẫn rất cần sự hỗ trợ và chỉ dẫn của các nhà làm luật để tăng tính minh bạch và sự hấp dẫn của thị trường đối với người mua nước ngoài.

Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã có những tác động rất lớn đến thị trường. Trong đó, Luật Nhà ở 2014 giúp thị trường minh bạch, bền vững và tránh những rủi ro cho người mua nhà và tạo điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Còn Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã có những quy định rõ ràng và minh bạch hơn trong việc giúp bảo vệ người mua nhà, cụ thể như chủ đầu tư phải bảo lãnh cho người mua nhà. Điều này hỗ trợ sức cầu của thị trường tăng lên.

Ông Vũ Văn Phấn,  Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà  và thị trường BĐS

Đỗ Trà Giang (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Cơn địa chấn mang tên “đất công”

Cơn địa chấn mang tên “đất công”

(ĐTTCO) - Việc Cơ quan An ninh điều tra Bộ Công an có văn bản yêu cầu phối hợp điều tra việc mua bán nhà, đất công sản trên địa bàn TP Đà Nẵng từ năm 2006 đến nay, bước đầu hé lộ những thông tin lợi nhuận khủng từ việc xẻ thịt đất công mà lâu nay mọi người vẫn râm ran.