Thị trường BĐS: Sàng lọc để trưởng thành

Trong thời điểm này các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) cũng như nhà đầu tư đang vật lộn với cơn suy giảm của thị trường. Thế nhưng, theo các chuyên gia để có một thị trường BĐS lành mạnh, minh bạch và mạnh khỏe, đây là thời điểm tốt sàng lọc doanh nghiệp và xây dựng thị trường theo hướng căn cơ.

> Chật vật giảm dư nợ BĐS

Khó càng thêm khó

Có thể nói từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS phía Bắc chưa có ngày vui. Các cơn sốt cục bộ, sốt đất nền ăn theo chính sách dấy lên một thời gian ngắn rồi nhanh chóng tự tắt, không những không mang lại lợi ích lớn mà còn đẩy nhà đầu tư kém kinh nghiệm sa lầy, chôn vốn ở những địa điểm không có triển vọng về lợi nhuận trong cả chục năm tới.

Chính sách thắt chặt tín dụng của nhà nước, cộng với sức ép từ giá thành vật liệu xây dựng một lần nữa đẩy các doanh nghiệp BĐS vào cơn bĩ cực.

Thị trường BĐS: Sàng lọc để trưởng thành ảnh 1

Đây là thời điểm tốt để sàng lọc doanh nghiệp và xây dựng thị trường bất động sản
theo hướng căn cơ. Ảnh: LÃ ANH

Đói vốn ngân hàng, nhiều doanh nghiệp kêu trời, không biết bấu víu vào đâu khi vốn thu hút từ nhà đầu tư có hạn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu khó khả thi và không phải doanh nghiệp nào cũng làm được. Sự trông chờ vào các loại quỹ mà các cơ quan chức năng cho rằng sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển vẫn ở thì tương lai.

“So với cơn khủng hoảng năm 2008, lần này cũng ngang ngửa không kém, thậm chí ác liệt hơn khi các chủ đầu tư đã phải chấp nhận đến bước cuối cùng là hạ giá bán, thậm chí khuyến mại mua căn hộ đổi mặt bằng bán lẻ, hay chiết khấu cao… Bản thân công ty tôi cũng phải bán lại một dự án của mình với giá rẻ như cho để cắt lỗ” - một chủ doanh nghiệp đầu tư dự án ở Hà Đông than thở.

Chưa hết, ngay khi NHNN Việt Nam tiếp tục chủ trương thắt chặt tín dụng, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính liên tục đưa ra những quy định mới theo hướng giám sát, quản lý chặt hơn thị trường BĐS, khiến nhiều doanh nghiệp càng thêm khó.

Trong báo cáo mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình BĐS, Bộ Xây dựng đề xuất xóa bỏ việc chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị. Theo nhận định của Bộ Xây dựng, việc các dự án phát triển nhà ở chỉ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó phân lô, bán nền cho người mua nhà tự xây dựng hoặc bán nhà xây thô để người dân tự hoàn thiện, đã dẫn đến có nhiều dự án khu đô thị mới không hoàn thành đúng tiến độ, không hình thành đô thị hoàn chỉnh như quy hoạch.

Tình trạng này không chỉ xảy ra ở Hà Nội mà còn phổ biến tại nhiều địa phương khác, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội, làm mất mỹ quan đô thị, ảnh hưởng xấu tới dư luận xã hội.

Mặc dù chính sách này mới chỉ ở dạng đề xuất nhưng đã gây không ít sóng gió trong giới doanh nghiệp, nhà đầu tư và dư luận. Kế tiếp, liên quan đến các dự án xây rồi để hoang, một kiến nghị khiến chủ đầu tư bàng hoàng là sẽ bắt các chủ đầu tư mua lại nếu chủ nhà tiếp tục để nhà hoang.

Cuối cùng, việc đánh thuế đối với các căn nhà để hoang này với mức thuế suất rất cao một lần nữa khiến nhiều người nhận định: các cơ quan chức năng đang ra đòn quá “đau” đối với thị trường vốn dĩ đang ốm yếu, què quặt, chịu nhiều thương tổn từ các chính sách trước đó.

Ngăn ngừa đổ vỡ

Theo nhiều chuyên gia BĐS, việc chấp nhận không thể có gói kích cầu của Chính phủ để “cứu vớt” trong thời gian tới, doanh nghiệp  không nên “oán trách” ngân hàng, mà coi đó là chính sách tất yếu của Nhà nước.

Nhiều chuyên gia BĐS khác cũng đồng tình, cho rằng những chính sách gần đây của NHNN về siết tín dụng lĩnh vực phi sản xuất là thực hiện theo đúng tinh thần Nghị quyết 11 của Chính phủ, dù có thể “gây thương tổn” cho thị trường BĐS trong ngắn hạn.

Khi đụng chạm đến lợi ích, chắc chắn nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ cảm thấy “đau” nhưng điều này là cần thiết. Doanh nghiệp cần phải chấp nhận nỗi đau trong thời gian ngắn để đổi lấy sự khỏe mạnh và bền vững trong tương lai. Những doanh nghiệp vượt qua được “cửa ải” này sẽ là những doanh nghiệp mạnh, có tiềm lực tài chính, có bản lĩnh góp phần vào việc xây dựng thị trường BĐS bền vững và lành mạnh hơn.

Ông VŨ ĐÌNH ÁNH,
Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả

Một minh chứng có thể đưa ra để so sánh là thị trường BĐS Ireland. Từ chỗ phát triển sôi động, Ireland hiện đang bị xem là một trong những thị trường BĐS ảm đạm nhất thế giới. Do bơm vốn quá lớn vào BĐS, chạy theo số lượng nên hàng trăm nghìn ngôi nhà đang bị bỏ hoang, giá cả rớt chỉ còn 30% so với 4 năm trước nhưng vẫn không có người mua, thị trường BĐS lao dốc nhanh chóng và đứng trước nguy cơ đổ vỡ. Giải quyết hậu quả này đang là một thách thức rất lớn của Ireland.

Bài học BĐS Ireland đang hiển hiện với thị trường BĐS Việt Nam - nơi mà sau một thời gian ào ạt sốt nóng với những đợt sóng đầu tư khổng lồ, bất chấp doanh nghiệp, nhà đầu tư có thực lực về nguồn vốn, có đủ khả năng triển khai đô thị hay không, số lượng nhà bỏ hoang tại Hà Nội và TPHCM vì thế trở thành một nỗi nhức nhối trong phát triển đô thị mà Nhà nước đang phải nỗ lực tìm hướng giải quyết.

Nhiều doanh nghiệp BĐS đã dự báo một cơn sóng “chết lâm sàng”, tệ hại hơn là đổ bể trên thị trường BĐS thời gian tới. Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc CTCP Sông Đà Thăng Long, khẳng định thị trường BĐS cả nước trong những tháng tới thậm chí còn bi quan hơn cả những gì đang diễn ra và nhiều chủ dự án BĐS chắc chắn sẽ phải công khai… khai tử dự án; phải chấp nhận chuyện bán hoặc sáp nhập dự án thành một phần sản phẩm của một công ty lớn khác.

TS. Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược phát triển (Bộ KH-ĐT), nhận định hạn chế dòng vốn chảy vào BĐS hiện nay của nước ta là hoàn toàn đúng đắn, bởi xét trên bình diện toàn cục, nếu vốn vào bất động sản quá nhiều sẽ không tạo ra được của cải vật chất. Cho nên trong điều kiện, hoàn cảnh, mức độ nào đó, Nhà nước phải tạo điều kiện để hướng dòng vốn chảy vào sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho xã hội.

Tìm  hướng đi mới

Mặc dù thị trường rơi vào tình thế “hiểm nghèo” nhưng không thể phủ nhận có nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn sống khỏe nhờ khéo xoay xở. Hàng loạt chính sách được các doanh nghiệp tung ra để chiều lòng “thượng đế” khiến thị trường BĐS cả nước trở nên sống động hơn. Không đặt nặng vấn đề lãi, chia sẻ lợi nhuận cùng khách hàng bằng cách chiết khấu cao, khuyến mại khi mua căn hộ, giảm giá thành… chắc chắn vẫn sẽ là hướng đi nhiều doanh nghiệp lựa chọn để cầm cự chờ qua “bão”.

Việc Nhà nước ban hành một loạt chính sách dồn dập nửa đầu năm 2011 (điều chỉnh tỷ giá, xóa bỏ kinh doanh vàng miếng, hạn chế hoạt động kinh doanh ngoại tệ tự do, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất…) là điều tất yếu để kiềm chế lạm phát trong thời điểm hiện nay. Các nhà kinh doanh không nên thắc mắc về việc tại sao lại nâng lãi suất tín dụng như thời gian qua… Nói cách khác, thuốc đắng mới có thể giã tật. Một thị trường BĐS non trẻ đã tăng trưởng nóng trong thời gian ngắn cần có thời gian để chữa lành những khiếm khuyết.

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp chọn cách không tung hàng mới, chẻ nhỏ dự án và chấp nhận chậm tiến độ các dự án để bảo toàn vốn, hoặc bán lại dự án của mình cho các công ty lớn. Hiện tượng sang nhượng dự án BĐS (chủ yếu là căn hộ) được dự báo sẽ tăng nhiệt trong thời gian tới.

Một số chủ đầu tư khác chấp nhận lỗ trước mắt khi vẫn tiếp tục xây dựng công trình để đón đầu cơ hội, vì kinh tế vĩ mô dự báo sẽ hồi phục vào cuối năm nay. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng để giảm thiểu những khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, các cơ quan chức năng và Nhà nước nên sớm hoàn chỉnh các chính sách để cho phép được thế chấp dự án vay vốn ở ngân hàng nước ngoài - lối thoát cho doanh nghiệp khi ngân hàng trong nước từ chối cho vay.

Trên thực tế, nếu nhìn nhận BĐS theo góc độ phục vụ người tiêu dùng, nó cũng là một ngành sản xuất. Vì vậy, thắt chặt tín dụng BĐS nhưng cũng nên “hé mở” những hướng đi khác nhằm tạo điều kiện để doanh nghiệp có những sản phẩm phù hợp với từng nhóm khách hàng mục tiêu.

“Trong bối cảnh chung tất cả đều khó khăn. Nhưng BĐS là một bộ phận tất yếu của nền kinh tế, do đó nó vẫn phải được hưởng mức ưu đãi như các lĩnh vực khác” - một chuyên gia BĐS nói.

HOÀI TRÂM-KHÔI NGUYÊN

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

105m2 đất được đền bù 145 triệu đồng?

105m2 đất được đền bù 145 triệu đồng?

(ĐTTCO) - Mua đất cất nhà từ năm 1999, nhưng từ đó đến nay gia đình bà Lê Minh Huế (tổ 44, KP5, phường An Phú, quận 2, TPHCM) luôn sống trong tình trạng bất an vì bị giải tỏa bởi dự án KĐT An Phú - An Khánh.