Thị trường BĐS: Lạc quan nhưng lo bất ổn

(ĐTTCO) - Tốc độ chuyển mình của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2015 có thể nói là rất ngoạn mục sau một thời gian dài đóng băng. Nhưng nhìn trên toàn cục, giới chuyên gia cho rằng thị trường vẫn chưa thực sự phát triển vững chắc.

Nhiều phân khúc BĐS phục hồi

Tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường thừa quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp, trong khi thiếu quá nhiều sản phẩm bình dân, giá rẻ là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường BĐS trong giai đoạn 2008-2013. Vào giai đoạn này rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị trên cả nước phải đắp chiếu do hụt vốn, không tìm được đầu ra. Nhưng từ giữa năm 2014 đến nay, cùng với sự nỗ lực của doanh nghiệp, các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS của Chính phủ đã phát huy hiệu quả. Thị trường BĐS nhìn chung đã thoát đáy, giá cả ổn định, thanh khoản tăng, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh hợp lý, tồn kho BĐS liên tục giảm, sản phẩm BĐS đến được với mọi đối tượng, phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của thị trường.

Các số liệu thống kê cho thấy lượng giao dịch nhà ở thành công đã tăng khá mạnh trong năm 2015, chủ yếu tại phân khúc căn hộ nhỏ và vừa, các dự án đã hoàn thành, cùng với một số dự án trung và cao cấp. Trong năm 2015, tại Hà Nội có khoảng 19.350 giao dịch BĐS thành công, tăng khoảng 1,7 lần so với năm 2014. Con số này tại TPHCM là 18.700 giao dịch, tăng 1,8 lần. Giá nhà trong năm 2015 nhìn chung ổn định, một số dự án tại nơi có hạ tầng đầy đủ, triển khai đúng tiến độ đã tăng giá 2-5% so với cùng kỳ năm 2014. Ngoài ra, cơ cấu hàng hóa BĐS trên cả nước đã được điều chỉnh hợp lý khi có 63 dự án nhà ở thương mại được đăng ký chuyển sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng trên 42.000 căn hộ. Đồng thời, trong năm 2015, có 94 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với số lượng căn hộ ban đầu 42.000 căn xin điều chỉnh thành 56.500 căn. Tốc độ giải ngân gói tín dụng hỗ trợ BĐS 30.000 tỷ đồng tiếp tục tăng mạnh. Tính đến hết năm 2015, tổng số tiền đã cam kết cho vay đạt 26.999 tỷ đồng (90%), đã giải ngân 17.711 tỷ đồng (đạt 59%). Trong số đó, ngân hàng đã ký hợp đồng cam kết cho vay 40.037 hộ gia đình với số tiền 19.225 tỷ đồng và đã giải ngân cho 39.883 hộ với số tiền 13.771 tỷ đồng; đồng thời cũng đã cam kết cho vay 60 dự án của doanh nghiệp với số tiền 7.774 tỷ đồng và đã giải ngân cho 58 dự án, dư nợ 3.940 tỷ đồng.

Kiểm soát chặt tín dụng BĐS

Có thể thấy, sự ấm lên của thị trường BĐS năm 2015 đã giúp các ngân hàng mạnh dạn bắt tay với các chủ đầu tư trong việc tài trợ vốn triển khai dự án, hỗ trợ khách hàng vay ưu đãi với mức lãi suất thấp cố định trong thời gian từ 2-3 năm để khuyến khích mua nhà, đất. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS trong năm 2015 đã tăng mạnh. Tính đến ngày 30-11-2015, dư nợ tín dụng đạt 374.783 tỷ đồng (tương đương 16,6 tỷ USD), tăng 19,9% so với thời điểm 31-12-2014. Cụ thể, nhóm đối tượng vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở kết hợp cho thuê chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 126.968 tỷ đồng, tăng 41,03%; nhóm vay đầu tư kinh doanh BĐS đạt 72.090 tỷ đồng, tăng 11,28%; nhóm xây dựng khu đô thị 70.112 tỷ đồng, tăng 10,76% so với thời điểm 31-12-2014.

Dư nợ tại các nhóm khác như cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 26.310 tỷ đồng, tăng 36,25%; vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 32.357 tỷ đồng, tăng 3,34%; vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất 13.606 tỷ đồng, giảm 5,67% so với 31-12-2014. Việc các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân cho vay còn giúp giá trị tồn cho BĐS giảm nhanh. Tính đến 20-1-2016, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 49.140 tỷ đồng, giảm 45.318 tỷ đồng (tương ứng giảm 47,98%) so với tháng 12-2013 và giảm 1.749 tỷ đồng so với thời điểm 20-12-2015.

Trong năm 2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 18-20% (năm 2015 là 15%). Các chuyên gia nhận định lãi suất cho vay sẽ tăng trở lại, hoạt động cho vay BĐS bị hạn chế, siết chặt hơn. Để tránh rủi ro nợ xấu, các ngân hàng sẽ thẩm định kỹ hơn các dự án, uy tín chủ đầu tư trong việc cho vay. Đối với khách hàng cá nhân, ngân hàng cũng sẽ giảm mạnh tỷ lệ cho vay thay vì cho vay đến 80% giá trị hợp đồng. Tín dụng BĐS có xu hướng tăng cao đã làm dấy lên lo ngại về tình trạng xảy ra bong bóng, nợ xấu ngân hàng gia tăng.

Tại Nghị quyết 01/NQ-CP về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2016 vừa được ban hành, Chính phủ đặc biệt lưu ý NHNN cần chú trọng kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như: BĐS, dự án thu hồi vốn thời gian dài... Về vấn đề này, Phó thống đốc NHNH Nguyễn Phước Thanh cho biết NHNN đặc biệt quan tâm và hướng tín dụng vào 5 lĩnh vực ưu tiên: nông nghiệp, nông thôn; doanh nhiệp nhỏ và vừa; xuất khẩu; công nghiệp hỗ trợ; doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Do đó, NHNN sẽ kiểm soát chặt dòng chảy vốn vào BĐS trong thời gian tới. 

Tiềm ẩn nguy cơ bất ổn

Theo các chuyên gia, nếu nhìn vào yếu tố mức thu nhập và sự lạc quan của người dân, năm 2016 sẽ tốt hơn năm 2015. Thu nhập của người dân Việt Nam hiện nay đã đạt ngưỡng hơn 2.000USD nên tầng lớp trung lưu và số người có khả năng mua nhà cũng sẽ tăng lên. Kinh tế vĩ mô Việt Nam trong năm 2016 dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng ổn định, lạm phát thấp, cơ cấu nền kinh tế chuyển dịch tích cực... cũng là những tín hiệu tốt. Đặc biệt, khi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới được ký kết sẽ tăng độ mở nền kinh tế nhờ các dòng vốn nước ngoài đổ vào thị trường Việt Nam.

Đến nay, chính sách cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại, Việt kiều được mua và sở hữu nhà ở như người trong nước đã tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường theo hướng ngày càng minh bạch, cạnh tranh và bền vững. Dù chính sách này chưa có tác động ngay nhưng nó đang thúc đẩy thị trường phát triển theo chiều hướng tích cực. Điều này thể hiện qua việc rất nhiều quỹ đầu tư và công ty nước ngoài mạnh tay đổ vốn vào thị trường BĐS thông qua các hình thức mua bán dự án, đầu tư góp vốn. Năm 2015, đầu tư kinh doanh BĐS đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư FDI với 19 dự án đầu tư mới và 7 dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm 1,81 tỷ USD.

Việc tập trung đầu tư BĐS cao cấp sẽ khiến thị trường lệch pha cung-cầu. Ảnh: LONG THANH

Có thể nói, tuy thị trường BĐS có tín hiệu khởi sắc, phục hồi ấn tượng thời gian qua nhưng nhìn chung sự phục hồi này vẫn chưa thật sự vững chắc. Nguồn cung tăng trưởng lớn, đặc biệt là sự phát triển nóng phân khúc BĐS cao cấp gần đây, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô nhỏ và vừa có giá bán hợp túi tiền đang thiếu, phân khúc này đang là nhu cầu rất lớn của những người thu nhập trung bình. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay vốn mua nhà hiện nay vẫn còn khá cao, phổ biến từ 10-11%/năm. Bài toán vốn tín dụng trung hạn, dài hạn cho các dự án BĐS với lãi suất ổn định cũng là câu hỏi lớn đặt ra cho thị trường BĐS.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng khó có hy vọng năm 2016 sẽ có những bước ngoặt cho thị trường BĐS tồn kho với giá trị trên 53.000 tỷ đồng. Theo ông Võ, các phân khúc nhà ở cho thuê, phân khúc chung cư vẫn chưa có khả năng đưa ra các giải pháp phát triển tích cực. Nhu cầu thuê nhà của người nghèo, người có thu nhập thấp khá cao, khung pháp luật đã được cải thiện mạnh trong Luật Nhà ở năm 2014, nhưng cung vẫn chưa có khả năng tăng đáng kể do vẫn chưa có giải pháp vốn trung hạn và dài hạn. Bên cạnh nỗi lo nguồn tín dụng BĐS bị đưa vào diện kiểm soát chặt chẽ. Vì thế, thị trường BĐS dù có dấu hiệu khởi sắc nhưng cũng đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn. Đặc biệt tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại, hưởng chênh lệch giá, cùng với việc 70-80% nhà đầu tư đi vay, thậm chí vay ngoài xã hội với lãi suất cao, đang là những rào cản lớn đối với sự phát triển của thị trường BĐS nước ta hiện nay.