Thị trường BĐS: Cấp bách hạn chế bất ổn lan truyền

Thị trường bất động sản (BĐS) đã và đang là tâm điểm chú ý do khả năng ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế. Thị trường đóng băng không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của ngân hàng, gây đình trệ sản xuất ngành vật liệu xây dựng, doanh nghiệp xây lắp, việc làm cho người lao động... Đây là vấn đề nóng cần có giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ, ngăn chặn tình trạng thua lỗ, phá sản phát tác trên diện rộng, ảnh hưởng rất lớn đến công cuộc phát triển kinh tế.

Tác nhân bất ổn vĩ mô

Thị trường BĐS năm 2012 trầm lắng không chỉ để lại hậu quả là hàng vạn doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí là giải thể mà còn cả một lượng hàng tồn kho “khủng” và gánh nặng cho năm 2013.

Theo số liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, trong năm 2012 đã có 680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là BĐS đăng ký giải thể, ngừng hoạt động (con số của năm 2011 thống kê được là 576 doanh nghiệp).

Còn nếu tính cả những doanh nghiệp có lĩnh vực hoạt động có liên quan (trực tiếp hay gián tiếp) tới BĐS thì chắc chắn con số này sẽ còn cao hơn rất nhiều, chiếm phần không nhỏ trong tổng số 54.261 doanh nghiệp tuyên bố dừng hoạt động và giải thể năm 2012.

Những ngành sản xuất có sản lượng suy giảm hiện nay tập trung chủ yếu vào các ngành nghề có liên quan lĩnh vực xây dựng-BĐS. Cụ thể, thống kê 10 tháng so với cùng kỳ năm 2011, sản lượng xi măng giảm 5,1%; thép tròn giảm 9,8%; thép thanh, thép góc giảm 5,2%; kính thủy tinh giảm 17,3%; gạch xây bằng đất nung giảm 4,9%; gạch lát ceramic giảm 3%; điều hòa nhiệt độ giảm 14,1%

Nguồn: Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia

Doanh nghiệp trong nước hết vốn (nói cho đúng là bị “cắt” vốn, bởi phần lớn là vốn vay ngân hàng), trong khi sản phẩm tồn kho hàng loạt. Đã có nhiều thời điểm, nhất là giai đoạn cuối năm 2012, nhiều người kỳ vọng vào nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài để vực dậy thị trường, ít nhất trong giai đoạn nửa đầu năm 2013.

Thế nhưng, tác động của những nguồn vốn đầu tư này đối với thị trường hầu như là con số 0, bởi lẽ đa số vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS tập trung vào phân khúc cao cấp như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, văn phòng, căn hộ cao cấp...

Vì vậy, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước gần như chưa rõ số phận của mình nếu không tìm được nguồn vốn đáo nợ ngân hàng, còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy sẵn tiền, nhưng hướng đầu tư phần lớn cũng rơi vào bế tắc về đầu ra do suy thoái kinh tế.

Việc phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng... từ đó tạo chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS phát triển làm tăng khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS, là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước thông qua các loại thuế có liên quan. Chính vì vậy, sự bất ổn thị trường BĐS tác động không nhỏ đến sự ổn định kinh tế vĩ mô.

Trong đó, tác nhân chính gây bất ổn nền kinh tế do BĐS gây ra là việc lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế và số nợ xấu của thị trường này trong các ngân hàng. TPHCM và Hà Nội là nơi có nhiều dự án BĐS lớn, chiếm khoảng gần 50% thị trường BĐS cả nước, cũng là nơi tình hình thị trường khó khăn nhất.

Tác động dây chuyền

Vốn đầu tư những năm qua đã bị hút vào lĩnh vực BĐS lớn làm tăng bong bóng BĐS, gây ra tình trạng thiếu vốn phát triển sản xuất, kinh doanh. Kết quả là, sản xuất hàng hóa giảm, lạm phát tăng, nền kinh tế thiếu tiền (do vốn quay vòng chậm) và giảm đà tăng trưởng, số việc làm giảm.

Thị trường BĐS đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của các tổ chức tín dụng bởi nó đồng hành với tồn kho, nợ xấu tăng cao.

Thị trường BĐS: Cấp bách hạn chế bất ổn lan truyền ảnh 1

Trầm lắng của thị trường BĐS, hàng tồn kho "khủng" đã kéo theo sự đình đốn của
thị trường chứng khoán và tắc nghẽn dòng vốn ngân hàng do nợ xấu. Ảnh: LONG THANH

Ngày 28-2 Thanh tra NHNN công bố tỷ lệ nợ xấu giảm mạnh, còn 6% so với thời điểm quý III-2012. Cách thức nào khiến con số nợ xấu sụt giảm mạnh chỉ sau một thời gian ngắn cũng lại là một câu hỏi chứa đựng nhiều bất ngờ.

Vì quá trình xử lý nợ xấu BĐS vẫn chưa mang lại kết quả như mong muốn và con số thực của nợ xấu vẫn chưa được xác định chính xác. Hiện nay các doanh nghiệp không có khả năng trả nợ ngân hàng, đều mong muốn “thoát” khỏi thị trường BĐS nhưng hàng không bán được, mà phá sản cũng không ai cho.

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn muốn được ngân hàng “siết” nợ BĐS với giá bằng giá trị đã định trước đó, vì trước đó ngân hàng đã... lỡ định giá cao, cũng không được.

Sự nổ vỡ bong bóng trên thị trường BĐS, sẽ dẫn đến khủng hoảng tài chính và suy thoái của nền kinh tế, gây ra bất ổn xã hội. Cùng với hàng loạt vụ vỡ nợ, bán tháo..., căn bệnh đói vốn của thị trường BĐS dường như đang vào giai đoạn trầm kha nhất.

Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng của các chính sách quản lý đất đai và chính sách tài khóa, tiền tệ. Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ BĐS... làm cho thị trường phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều chính sách đã hạn chế dòng tiền vào BĐS và khiến thị trường rơi vào trầm lắng trong suốt thời gian qua.

Tháo gỡ các nút thắt

Thị trường BĐS chịu tác động mạnh mẽ từ các chính sách của Chính phủ, cụ thể là chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công... đã giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến độ thi công các dự án vì khó tiếp cận nguồn vốn. Một số chính sách ban hành thời gian gần đây cùng những bất cập của nó cũng tác động đến thị trường BĐS.

Tổng hợp BĐS tồn kho tại 50 địa phương

- Về nhà ở: tồn kho 42.230 căn nhà (gồm 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng).

- Văn phòng cho thuê: tồn kho 92.800m2 sàn

- Trung tâm thương mại: 98.407m2 sàn

- Đất nền nhà ở: 7.922.485m2 (799,2ha)

- Đất thương mại khác: 1.951.033m2 (195,1ha)

- Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng.

Nguồn: Viện Kinh tế xây dựng,
Bộ Xây dựng

Cụ thể là việc ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP, ngày 13-8-2009. Theo đó, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận, hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường. Không ít chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã phải đối mặt với chồng chất khó khăn và nguy cơ thua lỗ.

Trong khi đó, việc phê duyệt và cấp phép đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát vẫn còn tồn tại, tạo nên sự hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa các sản phẩm dưới chuẩn và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn.

Thêm vào đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% so với thị trường. Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất sát hợp với thị trường.

Tín dụng BĐS bị siết, khiến nhiều dự án bị ngưng trệ, nhà đầu tư cũng rất khó vay tiền để mua nhà. Nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. Hệ thống ngân hàng cũng đang phải đối phó với một tình huống “lưỡng nan”:

Ngân hàng buộc phải thu hồi vốn cho vay đầu tư BĐS trong khi đó các doanh nghiệp lại đang gặp khó khăn và không có khả năng chi trả. Thị trường BĐS luôn gắn liền với sự phát triển của đô thị và cơ sở hạ tầng.

Do vậy, với chủ trương thắt chặt đầu tư công, trong đó có nhiều dự án xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng, thì chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai sẽ bị tác động. Mới đây Chính phủ ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.

Trong đó việc NHNN chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, địa phương rà soát, đánh giá lại nợ xấu, nợ xấu trong BĐS, nợ xây dựng cơ bản... đã thể hiện tính cấp bách và quyết tâm của Chính phủ. Dự thảo thông tư của NHNN cho vay hỗ trợ mua nhà theo Nghị quyết 02/NQ-CP có thể góp phần tháo gỡ khó khăn cho người dân khi tiếp cận với nguồn vốn rẻ mua nhà.

Người dân và cả giới kinh doanh BĐS kỳ vọng các chính sách có tính đột phá sẽ được thực thi trong năm 2013 để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Bộ Xây dựng cũng đang tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển đô thị và nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đề xuất nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở... để tháo gỡ các nút thắt thị trường BĐS.

Việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần được bổ sung, sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Hy vọng những vấn đề trên được giải quyết đồng bộ sẽ tạo cú hích mới làm ấm lại thị trường BĐS.

LÊ THÚY PHƯƠNG

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất