Thị trường bất động sản - Đối diện thực tế khó khăn

Sau 2 năm được xem là khá bình ổn, thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu bước vào giai đoạn khó khăn mới khi Chính phủ thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng cộng với những tác động ngoại lai bất lợi. Liệu một kịch bản giống như năm 2008 sẽ lặp lại Làm thế nào để doanh nghiệp BĐS có thể “cầm cự” vượt qua giai đoạn khó khăn.

Nguồn vốn teo tóp dần

Không khó để thấy, có rất nhiều điểm tương đồng giữa thị trường BĐS 2011 và thị trường của 2 năm về trước: trầm lắng, nguội lạnh. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng dù bối cảnh có giống nhau, thị trường BĐS 2011 cũng có những điểm khác biệt: khó khăn hơn. Ngoài những yếu tố bất lợi như giá vật liệu xây dựng và USD tăng, thị trường ảm đạm kéo dài, việc huy động vốn từ trong dân cũng hạn chế do tác động của Nghị định 71… Phân tích xu hướng dịch chuyển của dòng tiền, ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc Công ty Sông Đà Thăng Long, cho rằng về lý thuyết có sự chuyển dịch vào BĐS nhưng điều này rất khó xảy ra, bởi thị trường BĐS năm 2011 là kênh đầu tư không hấp dẫn do nguồn cung nhiều, sức cầu hạn chế và thanh khoản chậm. Do đó, thị trường vàng và USD vẫn được chọn là kênh đầu tư và tích trữ của nhân dân. Cho đến nay lượng tiền nằm trong 2 thị trường này rất lớn và chưa thấy có dòng tiền chảy ngược trở lại. Người dân còn gia tăng gửi tiết kiệm vì lãi suất hiện nay rất hấp dẫn.

Nếu như các doanh nghiệp và nhà đầu tư “nuôi mộng” vào gói kích cầu của Chính phủ để kéo thị trường BĐS lên sẽ rất dễ “vỡ mộng”. Không nên trông chờ vào gói kích cầu bởi điều này rất khó xảy ra. Ngay từ bây giờ, các doanh nghiệp và nhà đầu tư phải chuẩn bị sẵn cho mình tâm thế tự thân vận động để trụ vững.

GS. Đặng Hùng Võ

Trên thực tế, các doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư có khá nhiều kênh để huy động vốn nhưng luồng vốn từ tín dụng vẫn đóng vai trò quyết định đối với sự tăng hay giảm của thị trường. Báo cáo mới nhất của Công ty Vietnam Report cho thấy 45% người mua nhà có kế hoạch vay ngân hàng. Về điều này, theo ông Vũ Đình Ánh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính), thị trường BĐS sẽ mất khoảng 5 tỷ USD tín dụng bởi mục tiêu Nhà nước đặt ra giảm tín dụng BĐS từ 23%/tổng tín dụng xuống 22% (đến giữa năm) và còn 16% vào cuối năm. Trong vòng 2 năm, Ngân hàng Nhà nước sẽ rút khoảng 400.000 tỷ đồng ra khỏi thị trường BĐS. Điều đó, có thể thấy thời điểm hiện nay chưa phải là xấu nhất, càng về cuối năm 2011 thị trường BĐS sẽ càng gặp khó. Chưa kể mới đây Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ông Hà Văn Hiền cho biết sẽ tránh lặp lại việc nới lỏng tín dụng như cuối năm 2010.

Thay đổi chiến lược

Một thực tế dễ nhận thấy là qua hơn 2 năm trầm lắng, phải xoay xở nhiều bề và đói vốn triền miên, nhiều chủ đầu tư, đặc biệt các doanh nghiệp nhỏ và vừa, đã “thấm mệt” do bán hàng chậm, gánh nặng lãi suất lớn. Điều này có thể dẫn đến một cuộc chạy đua tìm kiếm tiền mặt: Ngân hàng huy động lãi cao để đảm bảo thanh khoản, chủ đầu tư tìm kiếm dòng tiền nóng để đảo nợ các khoản vay đến hạn. Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS sẽ tăng lên và có thể có hiện tượng ngân hàng siết dự án để thu hồi công nợ, sẽ có chủ đầu tư phải “bán lúa non” hoặc “cắt lỗ” để tạo dòng tiền. Có thể thấy rõ một giai đoạn đầy thách thức đối với nhiều chủ đầu tư đang đến gần. Tuy nhiên, đây cũng sẽ là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và tỉnh táo, không đầu tư theo kiểu lướt sóng và chủ trương “ôm đất” chờ “sốt”.

Thị trường bất động sản - Đối diện thực tế khó khăn ảnh 1

Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp BĐS cần chủ động, sáng tạo để vượt khó. Ảnh: LÃ ANH

Tại TPHCM, tính đến tháng 12-2010, tổng dư nợ tín dụng BĐS trên địa bàn khoảng 11.000 tỷ đồng. Một trong những nguyên nhân khiến con số này tăng vọt do nhiều dự án không thu hồi vốn đúng hạn. Tình hình này cộng với lãi suất vay cao, giá vật liệu xây dựng tăng, đầu ra chậm và một loạt chính sách nhà đất mới ban hành… đã tạo thành cú “đá bồi” khiến thị trường vốn đã nghiêng ngả trong thời gian qua chao đảo mạnh hơn. Nhiều doanh nghiệp đã triển khai dự án nhưng do quá lệ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, đã buộc phải bán sớm sản phẩm để trả nợ, thậm chí bán dưới giá thành để quay vòng vốn, nếu không nguy cơ phá sản rất lớn.

Trong bối cảnh khó khăn chung, hàng loạt doanh nghiệp BĐS phải thay đổi kế hoạch kinh doanh năm 2011. Ông Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Phúc Đức, cho biết trước đó doanh nghiệp đã lên kế hoạch triển khai xây dựng một chung cư nhưng nay phải điều chỉnh qua nhà phố. Bởi xây chung cư doanh nghiệp phải đầu tư hàng trăm tỷ đồng và phải hoàn thiện dự án. Trong khi với dự án nhà ở, chủ đầu tư có thể triển khai xây dựng vài căn, bán xong rồi xây tiếp. Ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT CTCP Nhà Việt Nam, cho biết công ty vừa quyết định điều chỉnh dự án chung cư BCR sang đầu tư xây dựng biệt thự. Bởi chuyển sang biệt thự chủ đầu tư chỉ cần làm hạ tầng, khách hàng ký hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư sau đó khách hàng bỏ tiền xây. Nhiều chủ đầu tư cho biết sẽ đàm phán với đối tác có nhu cầu mua căn hộ trước khi tính đến chuyện triển khai dự án; hoặc chỉ sau khi có khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ mới tiến hành triển khai dự án. Một loạt dự án căn hộ tại Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân… cũng được các chủ đầu tư tính toán lại phương án triển khai.

Thị trường BĐS có độ trễ nhất định. Không phải cứ siết tín dụng là thị trường khó khăn bởi nó thường chịu tác động của chính sách sau 2-3 năm. Chu trình của một dự án từ khâu chuẩn bị đến lúc hoàn thiện phải mất 3-4 năm, những dự án lớn phải 10 năm. Vì thế chính sách không ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường ngay lập tức. Và đây là lúc doanh nghiệp cần phát huy tính sáng tạo, chủ động với những phương án thích hợp để vượt khó.

Ông Nguyễn Mạnh Hà
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản

Nhìn về dài hạn

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ nên nghiên cứu kỹ lưỡng và hết sức cẩn trọng trước khi quyết định đầu tư vào BĐS, bởi sẽ có một số rủi ro nhất định. Nhà đầu tư cần phải hiểu BĐS là sản phẩm hữu hình chứ không phải là tờ giấy đơn thuần, nên cần phải chú ý đến chất lượng xây dựng, thiết kế và vị trí của sản phẩm. Ông Phan Thành Mai, Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch BĐS khu vực phía Bắc, cho rằng mặc dù thị trường khó khăn, vẫn có thể thấy vài điểm sáng dành cho các nhà đầu tư. Đất nền luôn có sự an toàn cao, thanh khoản tốt; tuy nhiên, nguồn cung của thị phần này hạn chế và rất khó tiếp cận. Phân khúc tiếp theo có sự hấp dẫn trong đầu tư là các căn hộ chung cư có diện tích vừa phải khoảng 80m2, 2 phòng ngủ với giá thành dưới 30 triệu đồng/m2. Phân khúc này tùy thuộc vào vị trí để xác định hiệu suất thu hồi vốn và hiệu quả khi đầu tư. Đặc biệt, tại thời điểm hiện tại, thị trường BĐS Hà Nội nguồn cầu lớn hơn cung nên vẫn là thị trường hấp dẫn các nhà đầu tư.

Muốn vượt qua giai đoạn khó khăn cần có cái nhìn trung và dài hạn để thấy những điểm sáng của thị trường. Nhiều chuyên gia lo ngại nếu Nhà nước quá “rắn”, sẽ dẫn đến một sự đổ vỡ khó tránh khỏi. “Tất cả đều khó khăn nhưng BĐS là một bộ phận tất yếu của nền kinh tế, do đó vẫn phải được hưởng mức ưu đãi giống các lĩnh vực khác" - ông Vũ Đình Ánh nói. Theo đó, Nhà nước cần đánh giá nghiêm túc quy mô của thị trường BĐS, từ đó tính toán việc thắt chặt tín dụng đến mức nào để thị trường BĐS không đổ vỡ.

Thị trường BĐS vốn rất nhạy cảm với chính sách. Việc thị trường BĐS biến chuyển như thế nào phụ thuộc nhiều vào sự điều tiết của Chính phủ. “Trong bối cảnh khó khăn, để một phân khúc thực sự “lên ngôi” như những năm trước là rất khó. Tuy nhiên, những dự án BĐS tốt nhờ định hướng đúng đắn và có lối đi riêng, tạo sự khác biệt trên thị trường sẽ tiếp tục tiến bước vững chắc trong phân khúc của mình”- ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc kinh doanh BĐS nhà ở Savills Việt Nam, nhận định.

Hoài Trâm - Bình Minh

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất