Không được quan tâm chú ý nhiều trong các báo cáo bất động sản, cũng không có sự “sốt nóng” hay “bong bóng” trong giao dịch như thị trường căn hộ, nhưng mặt bằng bán lẻ vẫn có sức sống riêng. Bằng chứng là trong khi tất cả phân khúc khác ế dài trong suốt thời gian qua phân khúc này được đánh giá rất khởi sắc trong 6 tháng đầu năm.
Tiềm năng phát triển lớn
Báo cáo thị trường bất động sản quý II-2011 của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE cho thấy Hà Nội đang ở vào giai đoạn “được mùa” đối với phân khúc mặt bằng bán lẻ. Dù có sự góp mặt của rất nhiều trung tâm thương mại (TTTM) mới trên thị trường, đẩy nguồn cung tăng đột biến nhưng giá thuê của phân khúc này đang có dấu hiệu “ấm” lên.
Cụ thể, nguồn cung thị trường mặt bằng bán lẻ tăng 30,6%, bằng 129.300m2 trong quý II nhờ sự đóng góp về nguồn cung mới từ dự án Pico Mall (19.815m2 diện tích thuê thực) và diện tích mở rộng Parkson Viet Tower (5.000m2 diện tích thuê).
Chưa dừng ở đó, theo CBRE, dự kiến thị trường này đến cuối năm sẽ “bùng nổ” nguồn cung kỷ lục từ khu chợ hàng Da Galleria (9.312m2 diện tích sàn), Landmark 72 (thuộc Keangnam, 97.000m2 diện tích sàn), Savico MegaMall (63.400m2), và Vincom Center Long Biên (45.000m2). Tỷ lệ lấp đầy cao (83%) tại Pico Mall cũng giúp duy trì tỷ lệ trống của toàn thị trường ổn định ở mức 12,7%.
Điều đáng nói, bất chấp nguồn cung ở phân khúc này dồi dào, giá chào thuê lại tăng khá mạnh, trung bình là 46,8USD/m2, tăng 7,9% so với quý trước và so với cùng kỳ năm 2010. Đơn cử giá chào thuê ở khu vực trung tâm tăng 7,7%, tương đương 62,1USD/m2, do Vincom Center tăng giá thuê.
Còn theo khảo của Công ty Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, hiện nay trên địa bàn TPHCM có 93 TTTM với tổng diện tích 630.000m2. Diện tích bán lẻ khu vực một số quận trung tâm vẫn chiếm tỷ trọng cao với tỷ lệ 49% tổng diện tích. Công suất thuê toàn thị trường đạt 85%, trong đó các trung tâm bách hóa hoạt động hiệu quả nhất so với các hình thức bán lẻ, với 5/7 trung tâm có công suất thuê đạt 100%.
Giá chào thuê TTTM trong quý II-2011 tăng 5,8% so với quý I, đạt 109,35USD/m2. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, diện tích bán lẻ bình quân đầu người tại 24 quận, huyện của TPHCM còn rất thấp, cho thấy nhu cầu bán lẻ hiện đại này còn rất lớn. Nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 500.000m2 từ nay đến cuối năm, chủ yếu tập trung ở các quận 1, 2, 7.
Ngoài quận 1 là trung tâm, các quận 2, 7 là các khu đô thị mới đang thu hút lượng lớn người có thu nhập cao và nhu cầu mua sắm lớn, cho thấy tiềm năng phát triển các TTTM nơi đây rất lớn. Theo Savills, trong thời gian tới nhu cầu về diện tích bán lẻ ở khu vực trung tâm TPHCM có thể tăng trong ngắn và trung hạn do nhiều nhà bán lẻ quốc tế đang chuẩn bị gia nhập thị trường.
Thận trọng đầu tư
Theo các chuyên gia, kinh doanh mặt bằng bán lẻ ở Việt Nam nhìn có vẻ dễ dàng bởi lực lượng người mua sắm trẻ đang rất hùng hậu, các nhãn hàng nước ngoài cũng đang tìm cách vào phân khúc màu mỡ này nhưng kỳ thực không “dễ xơi”.
 Diện tích bán lẻ tại khu vực nội thành TPHCM hiện đã tăng 10-15% so với thời điểm cuối năm 2010, chiếm 41% tổng diện tích bán lẻ trên địa bàn. Khu vực ngoại thành chiếm 35% và khu vực trung tâm quận 1, 3 và 10 chiếm khoảng 24% trong tổng số 630.000m2 sàn mặt bằng, khối đế bán lẻ. Hiện khu vực trung tâm TP dù giá thuê cao nhưng luôn hấp dẫn các chủ đầu tư và nhà bán lẻ, bởi việc kinh doanh mang lại doanh thu cao. | |
Ông MACR TOWSEND, |
Một “căn bệnh” có thể nhận thấy ở phân khúc này đó là việc quá ưu ái khu vực trung tâm dẫn đến tình trạng “kẻ ăn không hết người lần không ra”. Trong khi các TTTM khu trung tâm luôn chật kín chỗ với tỷ lệ trống 0% t\hì ở khu vực ngoại vi, nhiều chủ đầu tư méo mặt vì không thu hút được khách thuê
Thí dụ Grand Plaza nằm trên đường Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội). Hiện diện ngay giữa vùng “đất vàng” của phía Tây TP, Grand Plaza được biết đến là một TTTM 5 sao đẳng cấp bậc nhất ở Hà Nội. Giới chuyên môn đánh giá đây là địa điểm lý tưởng để các nhà bán lẻ quảng bá thương hiệu và tiếp cận với các khách hàng tiềm năng là các cư dân, nhân viên văn phòng cũng như khách du lịch, người nước ngoài sinh sống và làm việc tại các khu dân cư như The Manor, Trung Hòa-Nhân Chính, hay các dự án căn hộ, văn phòng và khách sạn cao cấp trong quần thể đang được xây dựng như Keangnam Hanoi Landmark Tower, CEO Tower, JW Marriott Hotel...
Mức giá cho thuê được doanh nghiệp này niêm yết dao động 30-80USD/m2/tháng, thậm chí vào tháng 3 vừa qua, tòa nhà này đã tung ra chính sách “sốc” khi quyết định giảm giá tới 50% cho khách thuê gian hàng trong năm thứ 1, 40% trong năm thứ 2 và 30% trong năm thứ 3.
Tuy nhiên, sau 1 năm đi vào hoạt động, khu TTTM này vẫn rơi vào tình cảnh ế ẩm, lượng khách đến thưa thớt. Thậm chí nhiều nhãn hàng đã lựa chọn phương án rời bỏ tòa nhà được xem là “thiên đường mua sắm” này. Tình hình cũng không khả quan hơn ở The Garden, một TTTM đẳng cấp ra đời cách đây 2 năm.
Dù không “bi đát” như Grand Plaza nhưng TTTM này vẫn còn nhiều vị trí trống, lượng khách đến mua cũng chưa thực sự nhiều.
Ông Vũ Vinh Phú, Chủ tịch Hiệp hội Siêu thị Hà Nội, cho rằng để một TTTM lớn mạnh cần kết hợp nhiều yếu tố trong đó đáng lưu ý có 3 điểm chính: giá thuê mặt bằng hợp lý, thu hút được nhiều khách hàng vào thăm quan và mua sắm để tạo không khí, và phải đồng bộ trong các khâu dịch vụ.
Điều này chắc chắn sẽ đặt các khu TTTM chuẩn bị khai trương ở các khu vực khá “hẻo lánh” như Vincom Center, Savico MegaMall, Usilk City hay Keangnam… đứng trước những thách thức không nhỏ.
Làm cách nào để thu hút và giữ chân được khách thuê đang là bài toán khó đặt ra với các TTTM trong bối cảnh sẽ có thêm nhiều TTTM mới ra đời.
Sự “thức thời” của chủ đầu tư bằng việc tìm kiếm các mặt hàng hợp lý, những chính sách “kéo” người dân đến TTTM của mình cũng như sự thuận tiện trong kết hợp mua sắm - giải trí - ăn uống… sẽ là những yếu tố cơ bản nhưng tiên quyết giúp các chủ đầu tư lấp đầy TTTM của mình.
