(ĐTTCO) -Vốn ngân hàng đang dần được siết chặt hơn với bất động sản, lập tức lượng giao dịch và giá bán căn hộ tại Hà Nội đã giảm nhiệt.
 |
Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2016 của CBRE cho thấy, so với cùng kỳ năm ngoái, căn hộ để bán quý đầu năm nay có sự suy giảm. Tổng số 4.318 căn hộ mới được mở bán trong tổng số 16 dự án, giảm 18% so với quý I/2015. Đáng kể trong số đó, 11/18 dự án thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tới 49% tổng số căn hộ được mở bán trong quý.
Thay đổi chính sách đã “kéo” giảm giá nhà
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam cho hay, mặc dù các giao dịch diễn ra rất sôi động nhưng số liệu khảo sát cho thấy có sự sụt giảm 5% so với cùng kỳ năm trước, với 4.048 giao dịch trong quý này. Trong đó, phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường với 48% và 36% thị phần.
Quý này ghi nhận phân khúc căn hộ giá rẻ có lượng giao dịch giảm. Theo CBRE, nguyên nhân một phần do ảnh hưởng từ thay đổi chính sách gói vay 30.000 tỷ đồng. Bà An dẫn quy định trong thông tư 11/2013 của Ngân hàng Nhà nước: Dù khách hàng bắt đầu ký vay gói 30 nghìn tỷ đồng từ trước 1/6/2016, nhưng nếu khoản tiền được giải ngân sau ngày này thì sẽ theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng.
Bên cạnh đó, CBRE cho rằng, một chuyển biến khác từ chính sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là dự thảo sửa đổi thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước có liên quan đến việc cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, bao gồm việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn, và tăng hệ số rủi ro tài sản đối với các khoản vay bất động sản.
Bình luận về dự thảo này, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, sửa đổi trong Thông tư 36 nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro trong hệ thống ngân hàng và khuyến khích dòng chảy tín dụng vào các ngành kinh tế khác. Do thị trường được coi là đã và đang trên đà phục hồi với nguồn cung và giá tăng trưởng trở lại, việc sửa đổi này cũng nhằm dỡ bỏ một số hỗ trợ cho ngành được đưa ra trong giai đoạn khó khăn trước đây.
Theo hướng tích cực, theo bà An, quy định này giúp quản lý tốt hơn rủi ro thị trường cũng như trong hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, những thay đổi này, nếu được thông qua, cũng sẽ gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư, và người mua, nhất là khi huy động vốn hiện chủ yếu vẫn thông qua kênh tín dụng ngân hàng.
Cả căn hộ cao cấp và bình dân đều giảm giá
Về mức giá căn hộ để bán quý I/2016, bà An cho biết, một số dự án có vị trí tốt với nhiều vượt trội trong tiện ích cũng như cơ sở vật chất đã tăng giá bán. Tuy nhiên, xét về bình quân thị trường, chỉ có giá sơ cấp của các dự án phân khúc trung cấp tăng 2,9%. Đối với phân khúc cao cấp và bình dân, giá sơ cấp lần lượt giảm 0,3% và 7,8%. Mặt khác, giá thứ cấp cho thấy sự cải thiện trong phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân và sự sụt giảm trong phân khúc hạng sang so với quý trước do một số dự án bị mất giá theo thời gian.
Phân tích về sự suy giảm này, bà An cho rằng, dù giá có giảm nhưng mức giảm khiêm tốn nên nhìn chung toàn thị trường có thể coi là vẫn đang tương đối ổn định. Thực chất giảm giá như vậy là do nguồn cung dồi dào, người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn. Cho nên, các chủ đầu tư dự án không thể tăng giá sản phẩm mà cần giữ giá ổn định, thậm chí có trường hợp phải giảm giá nhất định để có thể hu hút khách hàng.
Trong những quý tiếp theo của năm nay, theo dự báo của CBRE, phía Tây và Tây Nam thành phố là nơi có nguồn cung lớn nhất, chiếm tới 75% của cả thị trường. Ngoài ra, đáng kể đến là quận Ba Đình sẽ có thêm 3 dự án thuộc phân khúc hạng sang, cung cấp 488 căn hộ. Với nguồn cung lớn và nhiều giao dịch được thực hiện, câu hỏi được đặt ra là liệu thị trường có bị chững lại hay không sau sự phát triển rất nhanh của thị trường nhà đất năm 2015?
Trả lời câu hỏi này, bà An phân tích: Năm 2015, nguồn cung dồi dào, nhiều dự án BĐS cũng đã tăng giá nhưng tổng cả thị trường thì mức giá tăng là hợp lý, vì theo sự tăng trưởng nền kinh tế với GDP và lạm phát đều khả quan. Dẫu vậy, thị trường chưa có cơ sở để tăng trưởng nóng, càng chưa có bong bóng.
Hiện nhiều công cụ chính sách để kiểm soát tốt hơn về cung tín dụng cho bất động sản nên càng không lo về bong bóng bất động sản. Hơn nữa, khi thị trường BĐS ấm lên, chuyên nghiệp lên thì nó có khả năng tự vận hành, không cần dự vào hỗ trợ ưu đãi tín dụng nữa, thay vào đó là có nhiều kênh khác để huy động vốn.
Tuy nhiên, để đạt tới trình độ đó, theo bà An “không thể có được trong một sớm một chiều mà thị trường nói chung, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam nói riêng, cần có thêm thời gian để chuyển đổi cơ cấu, phương thức vận hành”.
Cần hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho phía cầu về nhà ở
Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường bất động sản theo xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài, là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung bất động sản và cầu bất động sản.
Điều này cho thấy sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường bất động sản. Sau một thời gian các công ty bất động sản tăng nhanh xây dựng, trong khi cầu không tương xứng, hệ lụy là những năm gần đây các công ty bất động sản đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn. Tình trạng tồn kho bất động sản đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án bất động sản là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng.
"Trong bối cảnh hiện nay, nới lỏng tín dụng bất động sản là điều cần thiết, nhưng cần hướng dòng chảy tín dụng vào cầu bất động sản hơn là cung bất động sản. Hơn nữa, cũng cần có hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho cầu nhà ở thật sự và cung bất động sản phân khúc sản phẩm trung bình, phù hợp với nhu cầu thị trường, đồng thời hạn chế tối đa dòng vốn tín dụng cho hoạt động đầu cơ, kinh doanh bất động sản, làm méo mó giá cả thị trường như thời gian qua.”- TS. Ngô Thị Phương Thảo, Khoa Bất động sản và KTTN – Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho biết.
