"Phá băng" bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) gần như đóng băng trong 2 năm qua và đến nay cũng chưa tìm thấy lối ra rõ ràng. Nếu khó khăn trên tiếp tục kéo dài thêm 2 năm nữa sẽ có rất nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản và thị trường sẽ sụp đổ. Lúc đó hậu quả của nó để lại cho nền kinh tế sẽ rất nghiêm trọng.

Giải quyết hàng tồn bằng cách nào?

Theo thống kê hàng tồn kho của BĐS khoảng 70.000 căn hộ (35.000 căn tại Hà Nội và 35.000 căn tại TPHCM). Đồng thời theo NHNN, từ tháng 4 đến nay hệ thống ngân hàng đã dành 20.000 tỷ đồng cho vay BĐS.

Theo tôi, NHNN nên dành 20.000 tỷ đồng cho người dân mua nhà trả góp với lãi suất 8%/năm và cố định lãi suất trong 8 năm (hiện lãi suất tái cấp vốn của NHNN dành cho các NHTM cũng với lãi suất khoảng 8%/năm).

Số tiền này được giao cho 5 ngân hàng Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank, MHB để người dân có nhu cầu mua nhà trả góp vay, tối đa 600 triệu đồng/người mua căn hộ có diện tích từ 80m2 trở xuống, với giá cao nhất từ 17 triệu đồng/m² trở xuống.

Như vậy với 20.000 tỷ đồng, sẽ có khoảng 35.000 khách hàng được vay ưu đãi mua căn hộ. Nếu doanh nghiệp nào bán giá cao quá 17 triệu đồng/m2, khách hàng của dự án đó không được vay ưu đãi, tức doanh nghiệp đó sẽ khó khăn trong giải quyết hàng tồn.

Bên cạnh đó, Chính phủ thực hiện giảm 10% VAT trong 6 tháng cho khách hàng mua căn hộ từ tháng 12-2012 đến tháng 5-2013. Từ đây việc kích cầu tiêu dùng có thời hạn để khuyến khích người dân có nhu cầu mua căn hộ. Thời gian giảm VAT và ngân hàng cho vay phải trùng khớp để tạo hiệu ứng đồng bộ.

Áp dụng các biện pháp trên sẽ buộc doanh nghiệp phải đẩy mạnh giảm giá bán hàng trong thời gian kích cầu. Doanh nghiệp nào bán giá cao sẽ không bán được hàng và sau thời gian kích cầu sẽ không bán được.

Lúc đó doanh nghiệp “chết”, Nhà nước sẽ khai tử, chỉ giữ lại các doanh nghiệp thật sự tốt và thị trường BĐS sẽ hoạt động tốt hơn. Việc này nằm trong lộ trình tái cơ cấu thị trường BĐS. Vì thế các doanh nghiệp sẽ nhận thấy đây là cơ hội đẩy mạnh khuyến mại, bán hàng thu hồi vốn để tồn tại, phát triển trong tương lai.

Về phía khách hàng, những người có nhu cầu thật sự về nhà ở sẽ không chờ đợi giá giảm nữa mà sẽ quyết định mua nhà, vì đây là cơ hội vừa được hỗ trợ thuế, vừa được vay ưu đãi và hiện giá BĐS đã giảm nhiều. Bên cạnh đó, thời gian được hưởng ưu đãi chỉ kéo dài 6 tháng, nếu không vay, cơ hội sẽ trôi qua.

Ưu điểm của giải pháp trên là Nhà nước chỉ bơm ra 20.000 tỷ đồng với lãi suất bằng lãi suất tái cấp vốn, nhưng người dân lại được vay rẻ. Dù Nhà nước sẽ bị mất 10% VAT, tương đương 5.000 tỷ đồng, nhưng con số này không lớn so với 29.000 tỷ đồng hỗ trợ theo Nghị quyết 13, theo đó cứu được BĐS là cứu được nợ xấu ngân hàng, nền kinh tế dễ phục hồi hơn.

Bởi lẽ các doanh nghiệp BĐS hồi phục, có tiền trả ngân hàng, ngành vật liệu xây dựng sẽ bán được hàng, công nhân sẽ có việc làm, tăng thu nhập và sức tiêu thụ nội địa sẽ tăng lan tỏa cả nền kinh tế, dòng tiền sẽ chảy lại và xử lý luôn được 200.000 tỷ đồng nợ xấu. Có thể nói giải pháp này là “một mũi tên trúng nhiều đích” và cũng không cần dùng nhiều tiền, lại được kiểm soát bơm đúng chỗ, không xảy ra lạm phát.

Các giải pháp dài hạn

Về phía Nhà nước: Xem lại quy định thu tiền sử dụng đất hiện nay đã phù hợp chưa? Theo đó, rà soát lại các tiêu chuẩn quy định chưa phù hợp và ban hành các tiêu chuẩn riêng cho người thu nhập trung bình và thấp. Giảm lãi suất vay cho doanh nghiệp BĐS như các doanh nghiệp khác.

Cho vay mới các dự án khả thi và đang thi công; cho doanh nghiệp BĐS được giãn nợ thuế 1 năm để giảm áp lực; gia hạn tiền sử dụng đất cho tất cả doanh nghiệp BĐS 1 năm theo Nghị quyết 13 mà không cần điều kiện, vì nếu doanh nghiệp phá sản Nhà nước cũng không thu được gì.

Vì việc hỗ trợ thiết thực này nhằm để doanh nghiệp gượng dậy và tiếp tục có nguồn thu. Điều nữa cần cương quyết làm là cải cách thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ xin dự án, giảm được thời gian trả lãi của doanh nghiệp cũng như cơ hội kinh doanh.

Về phía doanh nghiệp: Nghiên cứu tình hình thực tế của thị trường để đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng, với diện tích và giá thành hợp lý với thu nhập của đa số người dân. Nghiên cứu thêm sản phẩm nhà cho thuê dài hạn như dự án 240 triệu đồng/căn/15 năm của Công ty Lê Thành vừa đưa ra thị trường.

Các  doanh nghiệp cần mạnh dạn tối ưu hóa bộ máy để giảm chi phí trung gian; đồng thời giảm lợi nhuận để vượt qua thời kỳ khó khăn, cũng như cải tiến công nghệ để giảm giá thành xây dựng. Theo đó các doanh nghiệp tăng cường liên kết, hỗ trợ các thế mạnh cho nhau để cho ra sản phẩm tốt nhất với giá thành thấp nhất. Các doanh nghiệp cũng cần cam kết phục vụ tốt để lấy lại niềm tin của khách hàng.

Ở đây tôi cũng xin nhấn mạnh việc các cơ quan báo đài, chuyên gia hỗ trợ thông tin đầy đủ, chính thống cho người dân hiểu giá BĐS hiện nay, phân tích từng dự án theo đúng bản chất của nó, tránh những thông tin như BĐS sẽ đổ vỡ, bán tháo, còn giảm giá… làm người dân có nhu cầu thật hoang mang, mất niềm tin, không mua sản phẩm, sẽ càng khiến hàng tồn kho của doanh nghiệp khó giải quyết được.