Thị trường bất động sản 2016

Phát triển phân khúc trung, cao cấp

(ĐTTCO) - Trao đổi với ĐTTC dịp đầu Xuân Bính Thân, GS. ĐẶNG HÙNG VÕ nhận định thị trường bất động sản (BĐS) 2015 đã có sự khởi sắc, sức nóng trên thị trường đến từ cú hích gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, tập trung phân khúc nhà ở giá thấp. Với đà khởi sắc này thị trường năm 2016, điểm nóng sẽ tập trung phân khúc nhà ở trung và cao cấp, mang lại sự phát triển bền vững cho thị trường.

PHÓNG VIÊN: - Thị trường BĐS đang sôi động trở lại. Ông nhận định thế nào về triển vọng thị trường 2016 và đâu là điểm nóng?

Những tín hiệu 2015 cho thấy thị trường BĐS đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới và 2016 là năm thị trường sôi động trở lại, với điểm nóng là phân khúc nhà ở trung, cao cấp. Vì thế, vai trò của Nhà nước trong việc can thiệp hợp lý vào thị trường, thông qua các công cụ đòn bẩy như thuế chống đầu cơ, kiểm soát tín dụng, điều tiết nguồn cung dự án BĐS bằng các công cụ chính sách là rất quan trọng và cần thiết.

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Thị trường BĐS thời gian qua đã kết thúc giai đoạn tích tụ bong bóng và xì hơi bong bóng. Người tiêu dùng không còn chờ đợi giảm giá và quyết định mua theo nhu cầu sử dụng. Số lượng giao dịch tăng mạnh, tồn kho trên thị trường giảm sâu. Đặc biệt nửa cuối năm 2015, giao dịch trên thị trường nghiêng về phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá thấp dù có thời điểm nóng lên nhưng cũng chỉ dừng ở mức độ nhất định. Bởi lẽ phát triển nhà ở giá thấp chỉ giữ vai trò an sinh xã hội là chính, ít tạo ra sức nóng bền vững cho thị trường. Thực tế, người có thu nhập thấp như công nhân, học sinh, sinh viên có nhiều lựa chọn hơn về nhà ở, nên phân khúc này chỉ nóng trong giai đoạn đầu phát triển khi cung cầu mất cân đối, cầu vượt cung. Sức nóng từ thị trường BĐS năm 2016 phải đến từ khu vực đầu tư thương mại, phân khúc nhà ở trung và cao cấp. Bởi đây là phân khúc thị trường sinh lợi lớn. Phải kích được phân khúc này nóng lên mới đảm bảo được sức nóng thực sự thị trường. Đến nay đã có hàng loạt chủ đầu tư phân khúc trung và cao cấp như Vingroup, Phú Mỹ Hưng, Novaland, HungThinhLand, Capitaland, Quốc Cường Land… đã bung ra các dự án trung và cao cấp để đón đầu cơ hội trong năm nay.

- Giá trị tồn kho BĐS hiện nay khoảng 50.000 tỷ đồng, khi thị trường ấm lại hàng loạt dự án tại Hà Nội và TPHCM đã khởi động làm tăng thêm nguồn cung. Dự báo của ông về cung cầu thị trường cũng như giá BĐS 2016?

- Thực tế đến thời điểm này cung vẫn chưa vượt cầu, nhưng nếu so sánh về mức thu nhập trung bình hàng năm của người dân với giá nhà trung bình đang có sự chênh lệch rất lớn. Tại các nước phát triển, giá BĐS trung bình/thu nhập bình quân năm của người dân thường có tỷ lệ 2-4, tức giá 1 căn nhà tương đương tổng thu nhập người dân trong 2-4 năm. Trong khi tỷ lệ này ở Việt Nam là 15 lần, tức 1 căn nhà tại Việt Nam có giá tương đương tổng thu nhập 15 năm của người dân. Vì vậy cung trên thị trường đang vượt cầu vì thu nhập của người dân quá thấp, không nhiều người đủ tiền mua nhà. Khi thu nhập người dân quá chênh lệch với giá nhà sẽ rất khó kích cầu thị trường. Có thể nói, giá BĐS Việt Nam chưa thể về với thông lệ thế giới vì thu nhập người dân quá thấp. Giá BĐS cao và thu nhập của người dân thấp là mâu thuẫn cần phải giải quyết trong những năm tới. Bởi chỉ khi nhu cầu mua nhà đủ lớn, nhà đầu tư mới có thể điều tiết giá BĐS về mức hợp lý hơn.

- Vậy hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS 2016 sẽ ra sao khi hành lang pháp lý về vấn đề này dần hoàn thiện, thưa ông?

- Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án sẽ trở nên sôi động hơn trong năm 2016 khi nhiều chủ đầu tư dự án hiện đang thiếu vốn, không biết tìm vốn ở đâu, buộc họ phải chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Các nhà đầu tư mạnh về năng lực tài chính sẽ có cơ hội sở hữu các dự án tiềm năng với giá cả hợp lý. Như vậy, việc gia tăng giao dịch, chuyển nhượng dự án nhiều là biểu hiện của một thị trường tốt. Vấn đề là Nhà nước phải đảm bảo để không xảy ra rủi ro trong mọi giao dịch. Hoạt động chuyển nhượng càng nhiều, nguồn thu thuế càng tăng sẽ tốt cho nguồn thu ngân sách. Và hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS còn góp phần thanh lọc, giúp thị trường dần trở nên chuyên nghiệp hơn với những chủ đầu tư có đủ năng lực cạnh tranh. Đó là xu hướng mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS trong năm 2016.

- Ông có thể cho biết những nhân tố nào sẽ quyết định sự phát triển thị trường BĐS 2016?

Phát triển phân khúc trung, cao cấp ảnh 1

Phối cảnh dự án Him Lam Phú Đông - một trong những dự án căn hộ cao cấp có giá hợp lý
theo tiêu chí tiện ích  “tất cả trong một”, dự kiến sẽ đưa ra thị trường
trong năm 2016 với số lượng khoảng 2.000 căn hộ.

- Thực tế hiện nay thị trường BĐS Việt Nam vẫn có độ rủi ro khá cao. Thí dụ, người mua nhà nhiều khi không biết dự án đã được duyệt chưa, tính chất pháp lý của dự án đủ chưa. Vậy ai sẽ là người chứng minh, cung cấp thông tin cho người mua nhà rằng dự án này mua được? Cơ quan quản lý địa phương có dự án phải đảm nhận được việc này, tính rủi ro sẽ mất đi. Kể cả trường hợp mua bán nhà trên giấy với các dự án hình thành trong tương lai cũng vậy. Quy định hiện nay là dự án phải có bảo lãnh ngân hàng nhưng biện pháp bảo vệ này chưa cao. Thị trường BĐS thời gian qua cho thấy chỉ những người thực sự có nhu cầu ở mới tham gia mua nhà. Thị trường chưa huy động được nguồn vốn đầu tư trong dân trong khi lợi nhuận từ đầu tư BĐS rất lớn. Điều quan trọng nhất lúc này là phải hạn chế, hướng đến giảm rủi ro, lúc đó thị trường sẽ mang lại hiệu quả và có cơ hội phát triển. Khi không còn rủi ro người dân, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng bỏ tiền xây nhà, mua nhà.

Nhân tố nữa là cần tìm nguồn vốn dài hạn và bền vững, vì BĐS là lĩnh vực cần nguồn vốn lớn. Hiện nay nhà đầu tư thường vay thương mại để đầu tư BĐS. Đây là một bất lợi rất lớn cho thị trường. Bởi khi lãi vay thương mại quá cao sẽ khiến giá thành BĐS bị đội lên. Nhưng ngay cả khi có vốn rồi, dòng vốn vào thị trường cũng phải được điều tiết hợp lý, đừng để quá mức sẽ tác động xấu đến thị trường. Van điều tiết vốn từ thị trường tài chính vào BĐS phải chủ động, điều tiết hợp lý để dự báo được sự phát triển của thị trường, tránh tình trạng vốn đổ vào thị trường quá lớn sẽ gây ra bong bóng, bất ổn như trước đây.

Ngoài những nhân tố trên, để thị trường BĐS 2016 phát triển bền vững, cần giải quyết một số tồn tại đang dẫn đến đầu cơ BĐS. Đó là nền kinh tế phát triển quá nóng dẫn đến khả năng kiếm tiền nhanh, nhiều và mua BĐS như là phương thức bảo toàn giá trị nguồn tiền kiếm được. Nhà nước buông lỏng chính sách tài khóa, tín dụng dẫn đến tình trạng ngân hàng thương mại cho vay dễ dãi và không kiểm soát được dòng tiền. Đặc biệt, sự phát triển lệch pha của thị trường, cùng với sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp, đi đôi với tình trạng tăng giá bất hợp lý, sẽ dẫn tới sự xuất hiện của những nhà đầu cơ chuyên nghiệp tạo các đợt sóng liên tục, gây bất ổn thị trường.

- Xin cảm ơn ông.

Đăng Tuân (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Khó càng khó khi “thuế chồng thuế”

Khó càng khó khi “thuế chồng thuế”

(ĐTTCO) - Người dân nói chung và giới kinh doanh BĐS nói riêng khá quan tâm đến một số đề xuất của Bộ Tài chính với Chính phủ về định hướng điều chỉnh 5 chính sách thuế, trong đó có Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT), bởi liên quan đến các hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS.