Đặc thù của ngành BĐS tại Việt Nam là có sự phân hóa rất rõ về loại hình dịch vụ của các doanh nghiệp BĐS, như đầu tư xây dựng dự án, môi giới BĐS, nghiên cứu thị trường, quản lý tòa nhà… Vì thế, Luật Kinh doanh BĐS quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thành lập doanh nghiệp phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng (hiện tại) và 20 tỷ đồng (kể từ ngày 1-7-2015) cần được xem xét thấu đáo.
Phân biệt loại hình BĐS
 |
Phạm vi kinh doanh BĐS rất rộng, từ đầu tư, mua bán và các loại hình dịch vụ. Điều này cho thấy một nghịch lý là với 6 tỷ đồng vốn pháp định theo quy định, chủ đầu tư làm sao làm được dự án? Trong khi một doanh nghiệp BĐS mới thành lập chỉ làm dịch vụ môi giới có cần thiết phải có 6 tỷ đồng? Hoặc từ 1-7 tới quy định vốn pháp định của doanh nghiệp BĐS phải 20 tỷ đồng, liệu doanh nghiệp đó có cần đến 20 tỷ đồng, hay 20 tỷ đồng có đủ hay chưa?
Theo tôi, không cần thiết phải quy định về vốn pháp định đối với tất cả doanh nghiệp có gắn chữ BĐS. Vì điều này vô hình trung cấm giới trẻ không được lập doanh nghiệp BĐS, bởi họ làm gì có 20 tỷ đồng để lập doanh nghiệp. Như vậy suốt đời chỉ làm thuê và trong ngành BĐS xuất hiện hiện tượng “con vua thì lại làm vua, con sãi ở chùa lại quét lá đa”.
Thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam hiện nay 2.000USD/năm, nhưng sinh viên mới ra trường làm sao có được thu nhập này. Trong khi đó, Việt Nam là nước có dân số trẻ, nên khuyến khích giới trẻ kinh doanh bằng trí tuệ là điều rất tốt. Vì thế, chúng ta không nên đánh giá doanh nghiệp trên một mặt phẳng, bởi trong kinh tế thị trường không có mặt phẳng để kinh doanh.
Về quy định ký quỹ và bảo lãnh thực hiện dự án, đây là điểm tốt nhất của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Tôi đồng ý với khoản ký quỹ này vì ký quỹ là một hình thức đảm bảo trách nhiệm của doanh nghiệp, chủ đầu tư thông qua tổ chức tín dụng, tức chủ đầu tư ít nhiều có khả năng tài chính, không phải “tay không bắt giặc”.
Đồng thời, việc tổ chức tín dụng là một ngân hàng nào đó đứng ra bảo lãnh thực hiện dự án ngay từ đầu, khi doanh nghiệp triển khai bán hàng sẽ khiến khách hàng yên tâm hơn về việc đồng tiền của mình được sử dụng đúng mục đích. Đây là các điểm mạnh của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).
Cần hành lang pháp lý minh bạch, thông thoáng
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 vẫn còn có một số chế định gây quan ngại cho doanh nghiệp, chẳng hạn tiền sử dụng đất tiếp tục là ẩn số và là gánh nặng đối với nhà đầu tư. Bên cạnh đó có một số chế định mới làm tăng chi phí trong cơ cấu giá thành BĐS, như chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai. Đây là 2 yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà cuối cùng người mua nhà sẽ phải gánh chịu. |
Bên cạnh đó, từ 1-7-2015, ngoài Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực còn có nhiều bộ luật khác như Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp (sửa đổi) cũng sẽ có hiệu lực, tạo hành lang pháp lý theo hướng thông thoáng, minh bạch, bình đẳng, thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Theo đó sẽ có nhiều chế định mới hỗ trợ rất tốt cho thị trường BĐS, như cho phép chuyển nhượng dự án tự do nếu có quỹ đất sạch; cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam…
Tuy nhiên, khi ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật, chúng tôi rất mong các nhà làm luật, bộ ngành liên quan làm sao đảm bảo được tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Chúng tôi đề nghị Chính phủ, các bộ, ngành khi ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn thực hiện luật cần quan tâm các nội dung, như đơn giản hóa thủ tục xác định nguồn gốc người Việt của Việt kiều; xem xét cẩn trọng khi hướng dẫn thực hiện chế định bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai để tránh làm tăng chi phí giá thành; miễn ký quỹ các dự án nhà đầu tư đã giải phóng mặt bằng; mức ký quỹ 1-3% vốn đầu tư chỉ bao gồm chi phí tạo quỹ đất và cơ sở hạ tầng, không phải là tổng vốn đầu tư dự án và quy định rõ lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ; tiếp tục xem xét giảm nhẹ gánh nặng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp và người tiêu dùng; xem xét, xử lý có lý có tình đối với các trường hợp gia hạn 24 tháng để thực hiện dự án nhưng phải nộp thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoặc thu hồi đất của dự án nhưng không được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất theo Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai 2013, để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Nên xem xét Khoản 4 Điều 48 Luật Đầu tư 2014: “Trừ trường hợp được gia hạn, dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư không tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất”.
UBND TPHCM, Sở Xây dựng, các sở, ngành, quận huyện hỗ trợ, tạo điều kiện giúp doanh nghiệp giải quyết 689 dự án đang ngừng triển khai và 85 dự án đã bị thu hồi chủ trương đầu tư để có thể tái khởi động dự án, tránh lãng phí của cải xã hội.
Đồng thời, đề nghị UBND TP xem xét tiếp tục giải quyết nhu cầu của các doanh nghiệp xin chia nhỏ căn hộ lớn thành căn hộ quy mô vừa và nhỏ, cho chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành dự án nhà ở xã hội hoặc dịch vụ… Nếu tháo gỡ được các vấn đề nêu trên sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS, tạo thêm động lực để thị trường hồi phục nhanh hơn và tăng nguồn cung sản phẩm đáp ứng nhu cầu của xã hội.
