Nguồn lực đất đai - Khoảng cách cơ chế và thực tế

Đất đai là nền tảng quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nhưng Luật Đất đai sau một thời gian thực hiện đang bộc lộ không ít bất cập. Đó là những khúc mắc, trở ngại trong công tác xác định giá đền bù giải phóng mặt bằng, những cơ chế hành chính  gây cản ngại cho các tổ chức kinh tế.

> Đại phẫu Luật Kinh doanh BĐS

Quy định gây khó doanh nghiệp

TS. Trần Quang Huy, Trưởng nhóm Nghiên cứu rà soát Luật Đất đai, cho rằng đối với các trường hợp bị thu hồi đất cho các mục đích của Nhà nước và xã hội, cơ chế hành chính được áp dụng một cách triệt để.

Theo đó, Nhà nước ban hành quyết định thu hồi, triển khai việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư theo các quy định của pháp luật, người dân hoặc doanh nghiệp phải chấp hành các chính sách và pháp luật.

Công việc chọn giá bồi thường đất thu hồi của người dân cần được giao cho các chuyên viên giá đất và BĐS chuyên nghiệp, được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm và kỹ năng hành nghề. Bên cạnh đó, không nên coi các đối tượng bị thu hồi đất là những người bị thiệt hại, mà trái lại là những người đóng góp đất đai vào phát triển kinh tế đất nước, cùng cộng đồng hưởng lợi với những người bỏ vốn đầu tư dự án. Nếu quan điểm này được triển khai thông suốt sẽ tìm được giải pháp đẩy nhanh việc thu hồi đất.

TS. PHẠM SỸ LIÊM,
Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Tuy nhiên, điều không rõ ràng hiện nay chính là thực hiện các dự án đầu tư cho mục tiêu phát triển kinh tế. Trong mục tiêu này lại phân biệt thành dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng áp dụng triệt để biện pháp hành chính; dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng nhưng chủ đầu tư có thể xin phép Nhà nước thay bằng cơ chế thỏa thuận; dự án đầu tư phát triển kinh tế thuộc trường hợp phải thỏa thuận và không được phép áp dụng cơ chế hành chính.

Tuy nhiên, những cách hiểu không chính xác cũng như việc áp dụng thu hồi đất trong thời gian qua dẫn đến nhiều sai phạm từ việc thực hiện các quy định. Nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất mà doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, làm doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do vướng những hộ  gia đình, cá nhân không hợp tác nhận bồi thường để giải phóng mặt bằng.

Các trường hợp này thường dẫn đến bế tắc nếu không có sự can thiệp của Nhà nước. Do không có sự phân biệt rõ ràng và minh bạch giá đất cho từng giai đoạn thu hồi như giá đất theo mục đích ban đầu, giá đất sau khi quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng, nên doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc thỏa thuận giá bồi thường với các hộ dân, làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai dự án.

Theo nhiều chuyên gia, trong nguyên tắc về bồi thường đất có quy định Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng vào mục đích nào phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất phải bồi thường bằng tiền theo giá đất tại thời điểm thu hồi.

Nguồn lực đất đai - Khoảng cách cơ chế và thực tế ảnh 1
Luật Kinh doanh BĐS còn bất cập nên gây ra hiện tượng phổ biến:
dự án kéo dài thời gian, vừa xây dựng vừa giải tỏa nham nhở. Ảnh: TỰ TRUNG

Quy định này nảy sinh 2 vấn đề: quỹ đất để giao cho hộ gia đình, cá nhân dường như địa phương nào cũng khó khăn nên việc bồi thường rất khó khả thi; người bị thu hồi đất rất khó chấp nhận với giá đất bồi thường tại thời điểm thu hồi trong trường hợp dự án kéo dài nhiều năm, dẫn tới khiếu kiện về đất đai gây cản trở tiến độ thực hiện các dự án.

Bên cạnh đó, việc bồi thường đất dự án theo thời giá thị trường còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh nên luôn biến động, làm kéo dài thời gian có đất sạch.

TS. Huy khuyến nghị cần quy định sự tham gia bắt buộc của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường với phần lớn các hộ dân trong khu đất quy hoạch cho dự án (70-80% trở lên) nhưng gặp khó khăn với các hộ dân còn lại.

UBND cấp tỉnh cũng cần xác định và công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi đất, bao gồm giá đất theo mục đích ban đầu, giá đất sau khi quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng.

Cần cơ chế giải quyết bất đồng

Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng trong nước. Hiện nay chưa có các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại nước ngoài để vay vốn; quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Cần đặt ra cơ chế giải quyết bất đồng. Thí dụ, giao cơ quan trọng tài hoặc hiệp hội ngành nghề định giá BĐS làm trung gian giải quyết bất đồng tranh chấp giữa các bên liên quan đến giá đất. Mặc dù pháp luật đất đai chưa ghi nhận các nguyên tắc này nhưng thực tế cho thấy nếu cơ quan nhà nước hay chủ đầu tư không giải quyết được vướng mắc, khiếu kiện trên cơ sở đồng thuận với người sử dụng đất, tranh chấp về đất đai sẽ kéo dài, gây tổn hại cho cả hai bên.

Luật sư NGUYỄN MINH THẮNG,
Công ty Luật Basico

Đánh giá về điều này, bản dự thảo báo cáo rà soát Luật Đất đai do Phòng Thương mại - Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng chỉ ra: Quy định trên không hợp lý vì đã hạn chế các tổ chức kinh tế thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các hình thức tín dụng khác như bảo lãnh phát hành, mở L/C, bao thanh toán hoặc bảo đảm các nghĩa vụ phát sinh từ các hợp đồng kinh doanh thương mại.

Ngoài ra, các tổ chức kinh tế cũng bị hạn chế đáng kể cơ hội huy động vốn khi không được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng nước ngoài, cũng như không được thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng, hộ gia đình cá nhân. Điều này không phù hợp với nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng của Bộ Luật Dân sự và nhu cầu nhận thế chấp của các chủ thể khác trong nền kinh tế. Quy định trên cũng đã hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS).

Phân tích sâu hơn về việc Luật Đất đai chỉ cho phép thế chấp đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng, theo Luật sư Trương Thanh Đức, Phó Tổng giám đốc Maritime Bank, quy định này ra đời từ thực tế trước đây người sử dụng đất gần như chỉ có một quyền duy nhất là sử dụng đất để cấy cày, sinh sống.

Việc mua bán, chuyển nhượng bị cấm tuyệt đối và kèm theo là lệnh cấm cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để không bị lách luật mua bán đất thông qua việc gán nợ, xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 đã cho phép chuyển nhượng đất đai, việc hạn chế trên là vô nghĩa. Thế nhưng Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 cũng như sửa đổi năm 2009 vẫn chưa hóa giải việc này.

Bình đẳng doanh nghiệp trong và ngoài nước

Luật Đất đai năm 2003 còn có các quy định phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể là theo quy định tại Điều 35 Luật Đất đai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần.

Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (Điều 35 Luật Đất đai). Ngoài ra, theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần.

Nguồn lực đất đai - Khoảng cách cơ chế và thực tế ảnh 2

Luật Kinh doanh bất động sản còn bất cập nên gây ra hiện tượng phổ biến:
dự án kéo dài thời gian, vừa xây dựng vừa giải tỏa nham nhở. Ảnh LÃ ANH

Hệ quả của việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần sẽ cho phép nhà đầu tư nước ngoài thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sẽ không cho phép nhà đầu tư trong nước được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Do đó, để đảm bảo sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, nên cho phép nhà đầu tư trong nước được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; xóa sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

Bổ sung những bất cập phát sinh từ việc thiếu quy định trong Luật Đất đai, theo ông Đỗ Trọng Hải, Chủ tịch Công ty Luật Bizlink, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài không được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần mà tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước không có nguồn gốc từ ngân sách.

Bởi vậy, để nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế trong nước sẽ phải đi đường vòng bằng cách nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo cách thành lập liên doanh sau đó thực hiện giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp vào vốn điều lệ hoặc cổ phần trong công ty liên doanh. Rõ ràng, cách thức hợp tác này đã gây ra nhiều phiền toái và mất thời gian cho tất cả các bên.

HÀ MY - QUANG MINH

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Đường liên cảng Cái Mép - Thị Vải thi công chậm tiến độ và mới được kết nối tới chân công trình Cảng CMH. Ảnh: Minh Tuấn

Vừa thanh tra toàn diện, vừa thu hồi dự án?

(ĐTTCO) - Sau khi ĐTTC có bài phản ánh “Dự án Cảng Tổng hợp-Container Cái Mép Hạ: Nhiều dấu hiệu khuất tất”, ngày 8-12-2017, phóng viên ĐTTC đã liên hệ lãnh đạo tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để làm rõ những khiếu nại của chủ đầu tư về việc tỉnh thu hồi dự án trái pháp luật và những bất cập, khó khăn, vướng mắc trong suốt quá trình thực hiện dự án.